“你所拯救的或许正是置你于死地的，你所不齿的或许却成为人生赢家。”
如果用电影《危楼愚夫》中的这句话来形容如今地产营销与渠道分销之间的关系，也许再合适不过了。
犹记得去年刷屏的《贝壳之恶：被渠道掐住咽喉的地产营销》一文，替广大营销人控诉了渠道巨头贝壳在地产营销中的四宗罪。众多营销人也纷纷自嘲已经成为了一个工具人，感觉每天都在为渠道打工。
而为了减少对中介代理机构的依赖，行业头部的房企们也早早就开始筑防，万科、融创、龙湖、远洋都相继成立了自建渠道代理公司，恒大更是通过恒房通这样的线上自渠，在地产营销圈大火了一把。
近期，又有一家总部位于上海的行业TOP 15房企下发通知，称要其在福建大区、广西、川渝以及湖南试点自建渠道代理公司，并进行内部招聘。
相关品牌人士回应媒体称自建代理公司这个事仍在摸索阶段，尚没有明确的方案。
且不说房企自建渠道究竟能起到多少转化的作用，或是为企业减少多少费用，但在业内通常会被视作一种减少对现有分销模式过度依赖的“对抗”手段。
一位多年从事渠道公司的业内人士表示：“早几年开发商基本都用的外部渠道代理公司，但就会出现外部代理机构为了赚到佣金，而胡乱承诺购房者的情况，最后就会导致开发商自己要去收拾代理留下的残局。”
在上述人士看来，当前的市场情况下，开发商想要完全依靠自建的渠道代理去取代外部的渠道机构，其实是一件不切实际的事情。
“一些房企自建的渠道代理机构的效果往往也不太好，还是要依靠外来渠道相互进行配合。”
案场策划：
自渠不行 就得增加分销
另一位多年从事地产策划工作的业内人士则指出:“（如此依赖渠道）没有什么别的原因，现在就是一个吃快餐的年代，也是一个产值为王的时代，领导只关心费效比怎么样，房子卖不卖得掉。分销渠道带客就是会更多，如果自渠不行卖不动，就得靠增加分销点数来去化。”
如此一来，渠道分销在行业中的话语权自然也越来越重，链家、房友等企业的声势日益浩大，甚至一度到了可以“拿捏”、“绑架”房企的地步。
之前上海某市区新房开盘时就采用了全渠道分销的方式，而不少郊区新房楼盘的分销成交占比更是有高达到8成。为了整个项目销售进度不受影响，想来应该也没有开发商敢贸然放弃分销。
且从数据上看，2019年房企整体代理费用确有所提升。据媒体不完全统计，2019年整体代理费用及佣金费用支出增长了32.3%，增速超过相关房企同期的销售额，这或意味着在2019年房企普遍对于代理、渠道开始有了更高的依赖。
渠道代理：
上海新房渠道费并不高
但从渠道代理的角度，却并不认同开发商所谓的“渠道绑架了营销”这一观点。“我们也见过一些营销团队很强的房企，而且每个项目都是不一样的，没有谁比谁强这一说。”
“渠道这个工作看似很简单，但其实需要的不仅是经验和耐心，还要有能为项目精准匹配客户群体的能力，上海这边项目平均的渠道费用也就在1%-1.5%之间，其实并没有人们想象中这么高，且有些市中心的项目本来就一房难求，这些项目开发商明显会（比我们）更加强势。”
除了起到减弱对第三方代理、渠道的依赖作用外，自建代理公司还可以将原有营销人员脱离公司的薪酬制度，将这一部分人力成本划到乙方公司，进而提高上市平台的人均产值，达到美化上市公司报表的作用。
自建代理：
甲方变乙方 日子不好过
但对于被划归到乙方代理公司的个人来说，并不见得是一件美差。
上述TOP 15房企的一位内部营销人员就向媒体表达了类似的疑问：“自建营销团队做得好好的，不理解为什么要建立代理公司，目前也还在磨合。”
某国企地产开发商旗下代理公司的负责人李先生（化名）则表示，在自己被划归到代理公司后负责的大部分业务还是原公司的，和原来同事也仍然是紧密的合作关系，但实际工作过程中却感受到对方的“高人一等”。
“其实成立一家渠道代理公司并不难，现在行业内有不少小型的代理公司，几乎所有人都挤破了头想从中瓜分一杯羹，尤其今年明显感到更难了。”上述人士进一步指表示。
从已经建立代理团队的房企来看，当前房企自建的代理公司更多的还是起到销售端的一种补充，像万科、远洋等房企自身代理团队仅服务于自身少数项目，而非对整个渠道分销的颠覆。
当然，如果面向非自己公司项目时，自建代理公司同样需要接受市场残酷的竞争与考验，在市场充分的竞争下，可以想见其为企业所能够起到的节省成本的作用也将会更为有限。
有意思的是，这个市场中的玩家还在不断扩容，有些玩家甚至还并非来自地产行业。
比如：今年京东的618大促，中骏就拿出了其房山的1000套房子放在京东自营平台上进行分销，完全没有了线下的经纪人带去售楼处的环节，用户是否会为了更加优惠的价格走线上交易呢？
要知道，杀死胶片巨人柯达的可从来不是富士。
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