富力地产“债台高筑”信用评级再遭机构下调

5月25日，穆迪将富力地产的企业家族评级（CFR）由“Ba3”降“B1”，富力香港的CFR由“B1”降至“B2”，上述两家公司的展望都从观察名单变为“负面”。

十多年前，中国房地产市场上有着一个非常著名的身影，这就是让人十分羡慕的房地产大鳄——富力地产。

在2007年，富力地产曾坐上房企第四把交椅，虽然仅次于万科、绿地和中海，但却雄踞“华南五虎”之首。

辉煌时刻，富力地产曾凭借一场世纪并购，斥资近200亿元从万达手中拿下77家酒店，并一跃成为当时全球最大的高端酒店集团。

人无千日好，花无百日红。当年抄底万达而风光一时的富力地产，何曾会想到如今陷入高负债与资金紧张的境地。

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信用评级遭下调

5月25日，穆迪将富力地产的企业家族评级（CFR）由“Ba3”降至“B1”，富力香港的CFR由“B1”降至“B2”，上述两家公司的展望都从观察名单变为“负面”。

穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示：富力地产企业家族评级的下调，反映出穆迪对其经营现金流疲弱以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧。

穆迪指出，尽管富力地产在2019年的年合同销售额为1380亿元人民币，但穆迪估计其土地付款前的经营现金流约为100亿元人民币，约占合同销售额的7%，这一水平远低于穆迪评级的中国房地产同行。

鉴于富力地产2019年合同销售额仅增长5%，以及2020年前四个月合同销售额同比下降23%，穆迪认为富力地产经营现金流的疲弱状况在近期不太可能有实质性改善。

事实上，穆迪做出上述结论和举动并不意外。早在今年4月3日，穆迪便将富力地产“Ba3”企业家族评级（CFR）及其全资子公司富力香港“B1”企业家族评级列入降级观察名单，并将这两家公司的展望从“稳定”调整至列入观察名单。

穆迪彼时也曾表示，对富力企业家族评级下调，反映对其高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧。只不过在一个月后，穆迪才对4月3日开始的评级观察做出下调的结论。

在穆迪对富力地产和富力香港的评级观察做出结论当天，瑞信从投资角度也下调了富力地产评级。

瑞信发表报告指出，虽然富力地产销售情况在去年12月份有改善，但其2019财年的交付量及毛利率表现不佳，核心盈利按年下跌2%。尤其是，富力地产在2018年底指引未确认销售的毛利率为35%至40%，但现时房地产销售的毛利率仅处于下限35%水平。

瑞信表示，按此前富力地产管理层指引今年的合同销售按年增长10%至1520亿元人民币，即去化率为56%，较2018及2019年的52%及54%表现为高，因此该公司要达到超出其销售目标的空间有限。

在此背景下，瑞信将富力地产2020及2021财年的每股盈利预测分别下调31%，以反映销售增长放缓，并将其资产净值预测下调14%。目标价也由原来的15.3港元下调至9.9港元，将投资评级由“跑赢大市”调低至“中性”。

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巨额债务“压顶”

富力地产成立于1994年，凭借广州旧改发迹，2005年在港上市，是国内较早上市的房企之一。作为粤系房企的典型代表，曾与中国恒大、碧桂园、雅居乐集团、合生创展并称为“华南五虎”。

2017年7月，富力地产凭借一场世纪并购，一跃成为全球最大的高端酒店集团。当时，富力地产以199亿的大折扣从万达手中拿下77家酒店，走上了人生巅峰。

然而两年多时间过去，富力地产展示在人们眼前的却是另一番景象：巨额债务“缠身”，频频借新还旧，这一度让其站上风口浪尖。

黑池财经梳理发现，从2015年至2018年，富力地产的净负债率分别为124%、160%、170%和184%。2019年末，富力地产的净负债率不仅没有下降，反且进一步增长到了198.88%。

不仅如此，富力地产的经营现金流净额已经连续多年为负，2012年-2019年富力地产的经营现金流分别是-24.64亿元、-118.62亿元、-220.65亿元、-3.56亿元、-33.38亿元、-72.87亿元、-86.17亿元、-241.45亿元。

2020年一季度末，富力地产的经营活动产生的现金流量净额为-60.85亿元，持续的负现金流，似乎难以保障其偿债能力。为了缓解债务压力，解决流动性风险，富力地产今年以来多次尝试通过发行新的债券的办法来解决这一问题。

2020年1月17日，富力地产发行一笔票面利率5.4%的7亿元短期融资债券。

2月27日，富力发行为期4年的4亿美元优先票据，票面利率为8.625%，拟将所得筹款归还一年内到期的中长期债项。

3月25日，据上交所消息，富力地产非公开发行2020年公司债券获上交所通过，该债券拟发行金额40亿元。

4月8日，据深交所披露显示，富力地产2020年面向专业投资者公开发行公司债券状态更新为“已反馈”，拟发行金额为100亿元，首期发行50亿元，全部用于偿还公司已发行公司债券的到期及回售部分。

借新还旧，这样的日子不知何日到头。2020年1季报显示，截至1季度末，富力地产的负债规模达到3518.9亿元，其中短期借款139.2亿元、一年内到期的非流动负债729.4亿元、长期借款809.7亿元、应付债券379亿元，有息负债合计约2057.3亿元。而富力地产账面的货币资金只有336.56亿元，资金完全不足以覆盖目前债务压力。

而2020年对很多行业来说，都将是非常困难的一年。对房地产开发商而言，在新型冠状病毒肺炎影响下，开工、复工、竣工和销售等也均受到影响。在资金捉襟见肘又巧遇新冠肺炎“黑天鹅”的情况下，富力地产能否安然渡劫呢？

内容来源：黑池财经

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