中興路一號“亏本”入市，万科非标“地王盘”的经营逻辑

　　前几日，金老板就上海" target="_blank">静安区最新网红盘——中興路一號的户型和项目设计理念向大家一一作了分析。

　　今天，小编却想通过另一角度来切入，看看万科当初花了53.95亿接手这个烫手的地王项目的背后究竟出于怎样的战略考虑。

　　这个前所未有的项目和产品对万科上海区域意味着什么，让市场等待了4年之久的老破小景观房，又能否成功解套？

　　真想卖？

　　小户型、低均价的入市逻辑

　　如果回顾这个盘的历史就可以发现，虽然是融信拍下的地王，但融信从万科入局的那一刻开始就已变成“投资人”的角色，融信花钱并表，而万科则获得了这个盘的操盘权，成为了这个盘真正意义上的主人。

　　在入股中兴路项目之前，万科曾在同一条宝昌路上，从上置集团手中收购了一个名为绿洲雅宾利的项目。在收购绿洲雅宾利花园后，万科将该项目更名为万科翡翠雅宾利。

　　有意思的是，中興路一號地王这个响当当的名号，让万科翡翠雅宾利从4万/平的均价开始，逐年跳涨至9.2万/平，项目中还有一些户型二手房报价甚至达到了11.2万/平。夸张点说，万科凭借一己之力硬生生把西藏北路中兴路板块的房价拉了起来。

　　再回到中興路一號这个项目本身，从单价12.98元/平的对外报价来看，这第一批项目确实称得上是在“赔本赚吆喝”，但从网上房地产上的最高报价15.75万/平来看，预计仍有不少均价以上的房源是能够实现保本销售的。

　　虽然这样的价格对开发商来说也许并不达预期，但却已是静安区截止目前取证单价最高的项目。按照地块最低931套的住宅数量要求来看，这次的万科只拿出了1/4不到的房源来试探市场的温度。

　　据案场销售介绍，这次推出的是1号和5号楼栋，48-200平的1-4房，起步价在650万左右，主力户型是100平的2房设计，总价在1000-1500万元之间。

　　而销售口中富二代、网红最爱的105平的一房户型，也在市场上引起了不小的争议，其原因就在于同样在内环内的某项目，类似的面积常规户型起码可以做2-3房。

　　“对于高价地的入市逻辑，在业内通常都会使用小批量+低单价的战略来入市，后续再通过多次推盘加价来实现整体的盈利。不管是在上海，还是南京，过去都有类似的地王盘通过这样的方式解套，甚至获得了不小的盈利。”一位业内分析人士向网易房产表示。

　　不过，该分析人士也指出，像中興路一號这样的保本价格就已经高至10万/平的项目来说，这样的方法能否发挥作用还是要看后续市场对产品的认可程度。

　　真亏本？

　　让人不可忽略的物业费

　　一位渝派房企的物业经理指出，虽然从单价上看中興路一號达成盈利并没有这么容易，但从14.98元/平/月的物业费来看，万科中興路一號项目显然不是一次性的买卖。

　　案场销售也表示，对于认筹前期提供验资的客户，可以减免2年的物业管理费，但对比边上同为万科物业管理的万科翡翠滨江项目（9.6元/平/月），中興路一號项目物业费每平每月还是要高出5元左右。

　　去年入市的位于陆家嘴北滨江的恒大旗下顶豪滨江华府物业费也不过10元/平/月，也许在上海，能与中興路一號物业费匹敌的或只有15元/平/月的汤臣一品了。

　　尽管万科多次对外界表示，物业板块并没有拆分上市的想法，但不可否认的是，即便不上市，物业费收入在万科的总收入中也变得越来越重要。2019年，万科物业实现营业收入127亿元，同比增长29.7%，累计签约面积6.4亿平方，同比增长26.1%。

　　截至2020年1月底，万科物业在职员工人数近10万名。而2月底，万科物业又开启了规模2万人的招聘计划。照此发展下去，万科物业总会迎来“箭在弦上，不得不发”的一天，而像中興路一號这样的高溢价物业项目显然是一份优质的资产。

　　看似算不过账的项目背后，可以说暗藏着万科的另一个野心。

　　在整个行业发展逐渐从单纯的增量转向多业务角度发展的大背景下，物业行业所提供给业主的不仅仅是物业服务，而更重要的是基于不动产的保值和增值。

　　从这个角度来看，这种类似基金管理的GP-LP的路子，或许能够帮助万科切中一些中高端客群的痛点，实现业主和万科的共赢。

　　真假顶豪？

　　一个无法被复制的产品

　　值得注意的是，一直在上海市场上很受中产阶级欢迎的万科，突然切入一个比翡翠系产品更高的另类高端住宅市场中，对做惯了大众基本盘的万科来说一定是一个不小的考验。

　　作为操盘方的万科在这个项目的前期宣传过程中，始终展现给市场的是一种回归产品的初心以及一副对顶级豪宅重新定义的样貌，这一点从力邀设计大师罗杰斯来操刀设计就可以看出。

　　此外，从案名中的“一號”这两字上，似乎还可以看出有和同行的“壹号院”较劲的意思。

　　那么，中興路一號又是否真的具备了成为顶级豪宅的气质？

　　从房子的设计角度上看，3.54容积率的制约下，能够做到承重外挂、屋内无梁柱、外立面大面积落地玻璃窗、立体绿化，还诞生出一个和上生新所气质相同的会所，确实可以称得上一个让人眼前一亮的作品。

　　从项目的独特性上来说，尽管项目所处的地段还不够豪宅级别的稀缺，但由于是国际设计大师操刀的非标住宅产品，因此想来以后很难再次被复制。

　　不过，如果我们再回到房子的使用属性上，中興路一號提供的产品显然不够常规与实用。试想一下，在高端客群本身就有限的情况下，又有多少的海归、高管、网红、富二代会为这样前卫的户型而买单。

　　近期入市的一些千万级、自带学区的新盘难道不香吗？

　　以浦东前滩此前入市的东方惠礼为例，项目均价9.2万/平，推出了46-120平的1-3房，其中112平的2房2厅2卫的户型总价约1100万元，与中興路一號百平户型总价相当，但由于华二的加持，推出的411套房源共收到2284组有效认筹，认筹率高达558%。

　　再现实一点地说，10-20年后，如果这样的住宅产品如果仍然无法被二手买家认可，那么这般与众不同的产品存在的意义又是什么？

　　这一切想来都要等待着时间来检验。