锐见丨三巽控股二次申请IPO：2019年拼命长大

来源：凤凰网奇点商业

作者：郑合鑫

中小房企为了“活下去”在IPO的路上前仆后继。今年以来，包括金辉控股、领地集团、实地集团、上坤集团、大唐地产等至少有9家中小房企开启赴港IPO之路。

冲击IPO的路上，不仅有新人，也有倒下又站起来重新出发的“前辈”，三巽控股正是其中之一。

2019年10月17日，三巽控股第一次递交招股书，直到2020年4月17日因届满六个月失效。时隔十天，4月27日三巽控股再次递交赴港IPO申请。

业绩变脸

奇点商业通过查阅招股书发现，和第一次三巽控股的招股书相比，这一次提交的信息中，包含了三巽控股2019年度的全年业绩。

数据显示，2017年-2019年，三巽控股营收为2.63亿元、7.24亿元、31.09亿元；毛利为6880.7万元、2.07亿元、9.79亿元，毛利率为26.2%、28.6%、31.5%；净利润为负562.7万元、5762.3万元、4.42亿元。

可见，2019年全年，三巽控股经历了高速成长，营收同比增长329.43%，净利润同比增长778.65%。而在2017年，净利润还处于亏损状态，三年时间，三巽控股实现了由亏转盈的逆转。

三巽控股的发展公告中表示，业绩增加主要由于项目已交付的建筑面积增加。另外，物业成本方面也有优化，建筑及劳动成本占比由2017年的71%下降至2019年的53.2%。

同时，在拿地策略上也颇为激进。截止至2019年末，三巽土地占地面积已达到204.98万平方米，同比增长81%，2019年末企业共拥有36个项目。

业内人士判断，2019年业绩的大幅度优化提升，以及积极拿地，更像是在为上市做铺垫，给予投资者信心，便于上市募资。

债台高筑

和大多数中小房企一样，债务状况一直是最大问题。三巽控股招股书数显示，2017年-2018年间，未偿还银行贷款及其他借款总额分别约为人民币5.14亿、人民币7.1亿及17.57亿。

同时，三巽控股的平均借款利率始终处于高位。2017年为14.9%，2018年14.0%，2019年为12.3%。而其所产生的若干利息开支已被资本化。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度的资本化利息分别为人民币0.84亿、2.29亿及3.68亿。

现金流方面，三巽控股2019年度权益总额为8.81亿元，现金及现金等价物为2.86亿元。具体而言，经营活动所用现金流量净额为负19.13亿元，投资活动所用现金流量净额为负1.13亿元，融资活动所得现金流量净额22.29亿元，现金及现金等价物增加净额为2.04亿元。

财务比率上，2019年度流动比率为1.1倍，净债务与权益比率为22.9%，权益回报率为44.9%，纯利率12.7%，利息偿付比率2.7倍，资产负债比率由2018年的140.5%增至204%，风险较高。

招股书中还提到，2017-2019年三年间，三巽控股对客户按揭贷款的未解除担保分别为9.42亿、24.55亿及50.9亿。截至最后实际可行日期，共有38宗买家违约事件，导致三巽控股须偿还买家欠付按揭银行的全部未支付贷款合共人民币0.18亿，或令三巽控股资金雪上加霜。

奇点商业发现，业绩高速增长的背后付出的是融资债务的不断攀高，不惜流血代价。

总裁入职

2018年，原奥克斯地产总裁侯波离职加入三巽地产，仅仅半年，侯波就离职创业。第一次提交招股书时，三巽控股基本处于一种无总裁状态。直到2019年12月，正荣地产原总裁王本龙才正式加盟三巽控股任总裁。

王本龙是业内知名经理人，履历显示，他曾在中建八局工作过7年，还在中海、龙湖、中南各有过约2年的工作经历。进入正荣地产后，仅用了三年半时间，从区域总升为集团总裁。正是由他带领正荣地产实现1000亿营收，帮助正荣上市，完成全国化投资布局。

此外，最新的招股书中还显示，正荣地产前副总裁朱浩也已经显示入职，显示将负责集团的整体行政事宜、投资管理、业务运营及人力资源事宜。

二人的履历与三巽控股的规划正相契合。2018年，三巽控股将总部迁至上海，正式开始全国化布局，一方面寻求上海房企合作，另一方面，走出安徽省进入山东、江苏等地。

2018年，三巽控股董事长钱堃公开表示：“人总要有点梦想”，目标2019年实现销售收入300亿，并在五年内实现千亿目标。两位新加入的高层领导完全服务三巽控股目前的战略规划。

当上市成为关键“救命稻草”，三巽控股为此目标，正拼尽全力。