招股书接连失效上市遇阻，文一地产赴港IPO又将如何？

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文｜冯兰

对于中小房企而言，越过资本门槛，闯关上市融资，只是企业艰辛资本路上的第一步。在这场不见硝烟的小房企上市战、融资战和扩张战中，文一地产义无反顾地加入了战争。

但在三巽集团、港龙地产等房企招股书接连失效的情况下，规模刚过百亿的文一地产上市路还能一帆风顺吗？

招股书接连失效 中小房企赴港上市热却不冷

4月22日，港龙地产首次交表呈现失效状态。无独有偶，4月17日三巽集团首次递交的招股书状态也已经显示为失效。

短短五天时间，已有两家房企招股书接连失效。在这之前，招股书失效还有海伦堡、奥山控股、万创国际等中小房企。其中，海伦堡、奥山控股遭遇了两次申请过期失效，万创国际申请过期失效达到4次。

此外，去年11月，向港交所递交了上市申请的大唐地产，距离交表也已将满六个月，但资本市场并未传来好消息，这同时也意味着大唐地产二度提交招股书面临失效。

截至目前，在港交所递交招股书的内房企中，已有超过5家房企上市遇阻。从申请结果来看，港交所对新一轮上市潮中的中小型房企认可度似乎并不高。

根据港交所规则，申请企业向港交所递表时间超过6个月未获批，其招股书就会自动呈现失效状态。某种程度上，这种上市困境也反映了不少中小房企的艰难现状。

对于近期多家房企出现上市申请“失效”的现象，中原分析师卢文曦分析称：近期在美国股市里中概股也被查的蛮紧的，或与此有一定关系，这也存在提高相应的警惕的可能；对比以往上市房企，公司自身优势不明显，引起资本市场会担忧不看好；另外就是时间拖得比较久，一些数据也失效了需要更新。

知名地产分析师严跃进表示，流程节奏放慢、资料提交欠缺以及企业上市经验不足都会造成申请失效。此外瑞幸咖啡财务数据造假事件对港股也会有一定影响，最近有些企业如果有财务数据经不起推敲的企业，肯定要放弃上市。从监管角度来讲，应该说会从严管理的。

事实上，登陆港交所的黄金窗口期已过去，当下上市环境并不乐观。但中小房企上市赴港上市仍旧很热。

界面楼市注意到，包括上坤地产、领地集团、金辉控股均在近期提交招股书，正在排队上市路上。此外，包括文一地产、实地集团等房企也在暗自为上市做准备，希望尽快登陆资本市场。

众所周知，上市已经是规模量级房企的重要融资渠道。界面楼市就上市相关问题向文一地产求证，对方并未否认，只表示近年来文一地产快速发展，若能登陆资本市场也将会更多更好的凝聚社会资源。

作为一家典型的区域性房企，文一地产谋求上市的背后，是国内众多中小房企的生存缩影。对文一地产而言，赴港上市无疑是能够获得更多的资源与金融支持的机会。

布局单一规模受限 文一地产业绩连续三年下滑

文一地产的前身为2004年成立的安徽瑞泰置业有限公司，2017年4月更名为文一地产，为文一集团旗下房地产平台，创始人为周文育。

16年时间，文一地产也经历了房地产红利时期，楼市调控时期，扩张时期。从时间轴来看，2016年对文一地产是特殊的一年，得益于合肥房地产市场的火热，文一地产对规模的追逐上更为激进。

据统计，2016年，文一地产在合肥拿地总金额约152.1亿元，占全年拿地金额9成，且多幅是以高达三、四倍的溢价拿下的土地。其中，亦包括以76.89亿元溢价率达400%的拿下的合肥总价地王滨湖地块。

而文一地产凭借先前拿下的大量土地，一跃成为安徽本土最大房企，以年销售115亿的成绩跻身百亿房企。但布局范围过窄使得文一地产受单地政策、需求影响过大，带来的区域集中风险无疑畸高。

2016年10月，随着合肥市房地产限购限贷政策陆续出台，楼市步入调整期。有统计资料显示，限购政策出台后，合肥新房价格涨幅排名从全国前列迅速下滑，并跌出前50。

这也使得文一地产不得不面对愈发紧缩的楼市调控。在往后的三年内，从数据来看，文一的确是渐显颓势。克而瑞数据显示，在2017年-2019年，文一地产销售额分别为142.8亿元、119.1亿元、100.5亿元，相应排名也接连下滑分别为110、142、160。

此外，据了解，2016年至2017年，文一地产多个地王项目还引入万科、成都文旅等合作方，甚至出售项目股权给予泰禾。因屡次转让项目股权等问题，市场一度传出“文一破产”、“资金链遭遇危机”的传闻。随即，文一集团发布官方声明称企业经营一切良好。

是否出现资金困境，从近年来文一地产拿地情况来看或可窥探一二，毕竟要想扩大规模离不开资金支撑。

相比2015、2016年在公开市场高调拿地，自2017年至今文一地产鲜少出现在土拍市场。据界面楼市统计，2019年，文一地产仅拿下5幅地块，其中合肥4幅，上海1幅。

关于目前资金链及现金流情况，文一地产回复界面楼市表示目前公司资金状况良好。

扩大规模或寻融资 文一地产筹谋上市计划

房地产市场竞争的逻辑在于规模，无规模即无市场。

据官网显示，目前文一地产已经打造了80个楼盘六大产品系列，累计开发面积达600余万平方米，项目分布安徽省各市县及武汉、南昌、上海。但从现有的项目分布来看，文一地产重心仍在合肥，是一家典型的区域性房企。

虽然早在2016年，文一地产便开始实施“走出安徽布局全国”的计划，但并不顺利。2019年，文一地产再次选择走出去。2019年7月，文一地产以3.1亿元落子上海，并正式启动合肥、上海双总部运营格局。

文一地产曾表示，将充分发挥上海人才、资本与信息高地优势，加速全国化战略布局。

当时，也有观点认为，文一地产此举是在为赴港上市做着准备。进入2020年以来，文一地产更是动作频频，先是在以总价1.67亿元一举包揽合肥三宗地块，积极拿地。同时，又再积极接触投行谋求上市。

但不同于以往，今年以来，宏观环境的不确定性叠加，中小房企赴港上市突围之路越来越艰难。

从当下未上市的房企情况来看，今年递交IPO申请的大多是区域性房企且体量不大，与头部房企相比缺少融资渠道和品牌知名度，再加上政策的波动和疫情影响，竞争力大打折扣，现金流也受到极大考验，能否上市成功还充满未知。

值得一提的是，文一地产并非首个敲门港股的安徽房企。在它之前，同为安徽走出来的三巽集团日前已向港交所递交了二次上市申请。

对于当下中小房企的赴港上市，严跃进表示近期上市很多都是如四川、安徽这样区域型的房企，虽然在全国规模是小规模，但在当地来讲地方性企业而言都属于大房企，销售数据不错的房企还是有机会去上市，上市以后也是会做大品牌规模。

卢文曦表示，做得好的能上市房企基本也都成功上市，甚至是一些级别大房企的都想办法拆分上市了，在A股IPO没有对房企放开之前，这些百亿规模的房企谋求赴港上市也是没办法的办法。但房企也需要提升自身的一些功力，这样易受到资本市场的关注。