12.98万/㎡！万科全国单价地王中興路一號取证入市

在一片铺天盖地的宣传中，蓄势近4年的万科全国（不含港澳台）单价地王中興路一號终于传出取证入市的消息。

据悉，万科中興路一號将于4月30日认筹，认筹金50万元，将推约400套50-100-200平精装公寓，主力户型为100平的1-2房，均价12.98万/平。

12.98万/平的售价，虽然远远高于静安区其他楼盘售价，甚至都超过嘉御庭、陆家嘴壹号院、复兴珑御等上海市中心热门楼盘的售价，但是其价格已经逼近甚至低于自身地价。在2016年，融信“意气风发”拿下该地块时，有业内人士测算，实际楼板价就已高达14.59万/平方米。

400多轮竞拍，融信拿下百亿地王

400多轮竞价、110.1亿的成交价、14.59万/平方米的可售面积楼板价，这就是2016年8月融信拍下该项目地块时的情景。

该地块挂牌底价仅为46亿元，推出时深受各地地产大鳄追捧，包括万科、华润华发联合体、中粮建发首开联合体、保利、融创、世茂、招商、金茂中铁联合体等在内的18家企业报名参与竞拍。

最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪，以10万/㎡的名义楼板价，14.3万/㎡的可售面积楼板价，139%的溢价率，创下中国土地成交史上最贵地王记录。

与此同时，市场对融信操盘和资金能力的质疑声也没有停止，如此高的楼面地价，加上建筑成本等各种费用，未来项目保本售价将超过15万元每平方米几乎成为业界共识。

不过，面对外界的种种质疑，2016年8月23日融信中国上半年业绩发布会上，融信曾对外宣称其与某上市知名房企合作开发该地块，双方的股权占比为5:5，但并未透露该房企的具体信息，这一度引发了市场的猜疑。

2016年12月3日，谜底揭开。在万科发布的11月销售简报中提到，万科新增加的17个项目中包含静安中兴路项目，万科拥有该项目49%权益，支付地价款约53.95亿元。

自去2016年底万科的一纸公告道出融信中国上海静安地王项目以49%的股权代价搬来“救兵”之后，融信对外便鲜有发声，而万科走到台前，成为真正的操盘方。

入市价格约13万/平 项目能否盈利？

万科操盘后，这块备受瞩目的高价地一度传出要卖到单价18万元，但是，很快又悄无声息了。一方面，该地块在拿地后迟迟没有动工的迹象，另一方面2016年下半年起，上海房地产市场执行了限购、限价等多重严厉的调控。

高价地遭遇市场“寒冬”，中興路一號项目成为典型的案例。蛰伏仅4年，该地块才终于迎来即将入市的消息。曾经传出要卖到单价18万元的中興路一號，如今在上海的严格“限价”下退守到约单价13万元。那么，以13万元的单价入市，该项目能否盈利？

上海中原地产资深分析师卢文曦指，从其楼面价、三年财务和人员成本来看，13万元的入市价几乎不赚钱。

业内人士分析称：“如果13万元单价获批的话，基本能达到盈亏平衡点，但亦难言较大的盈利空间”。

此外，环顾中興路一號附近的二手房价格，链家网显示，万科翡翠雅宾利二手房挂牌价在每平方米9万元以上，以200平方米和300平方米的大户型为主；新湖青蓝国际二手房挂牌价每平方米已超10万元。

就区域来讲，根据中原数据显示，上周静安区的新房成交均价约为11.41万元/平方米。那么，中興路一號项目约13万元的单价高于附近二手房，略高于区域新房均价。

叫好能叫座？

不得不说，在中興路一號的产品打造上，万科煞费苦心。

据了解，中興路一號汇聚了来自全球的专业团队，包括罗杰斯RSHP建筑师事务所、设计师Richard Paul、朗道国际设计、设计师黄锦涛、设计师盛玲、如恩设计等等。

其中，世界著名建筑大师罗杰斯担纲项目建筑设计。他是普利兹克奖获得者，普利兹克奖有建筑界的诺贝尔奖之称，伦敦千年穹顶、全球最贵公寓伦敦海德公园一号、巴黎蓬皮杜艺术中心等闻名世界的地标建筑均为罗杰斯的著名作品。

此外，中興路一號的形象设计与现场体验识别体系营造上，由中国知名设计师韩家英亲自操刀。

外立面设计上，中興路一號在运用了和海德公园一号相同的陶板立面以及大型公建、航天技术选用的高技铝板；

建筑规划上，采用“折扇形”的建筑格局，十栋建筑自西向东高低错落排列，并且在标高9米的三层空间建造空中走廊，将十栋建筑进行连接；

造价昂贵的双十字承重结构，承受了整幢建筑全部重量的这四堵墙，这样，就不需要其它任何承重墙了，这样，几乎所有墙面理论上都可以是落地窗。

同时，为了不让社区成为城市中的“孤岛”，罗杰斯以可以连通各个楼宇的“超级底盘”打造了一个“有围墙的开放式社区”，这个“底盘”内的商业、展览、运动会所等，均对外界保持友好开放的态度。

就连项目的售楼处，也并不只是简单的设计，很多上生新所的元素都被搬到了售楼处：梵蒂冈系小地砖、拜占庭式游泳池、海员俱乐部舞池、以及那些充满设计元素的吊灯、楼梯、景观、健身会所等。

然而，虽然项目在产品方面都力求做到极致，但仍存在一些不足，比如地段、价格、户型等。

①非中心地段

于上海来讲，中兴路知名度一般。当年上海置业做雅宾利时，用的是西藏北路的属性，后万科接手后，用的是翡翠系的IP。

所以，这一次，中興路一號把自己的板块归属为“苏河湾”，其对外展示的广告中提到项目属于“苏河湾中心板块”，但是，从地图上看，中興路一號所处的位置已经接近苏河湾的北边。

②同价位段竞品多

12.98万/平的售价，虽然已经逼近甚至低于自身地价，处于“亏本”的状态，但是这一价格仍远远高于静安区其他楼盘售价。

苏州河畔的凯德星贸邸新房售价12.18万元/平方米，老静安的九龙仓静安壹号售价也才12.8万/平方米。甚至都超过嘉御庭、陆家嘴壹号院、复兴珑御、滨江公园壹号等上海市中心热门楼盘的售价。

值得一提的是,虽然单价略高，但该项目的户型比较小,总价因此相对较低，或更受年轻人青睐。

③好看不实用

从中興路一號对外公开的户型来看，可选择性比较多，48-210平方米不等。双十字承重结构，让项目在视野更好的同时，也间接的造成大部分户型有暗卫设计，但是置业顾问表示，项目配备了新风系统，一定程度上可以解决通风问题。

此外，项目采光不同于板楼多是正南正北的设计，通过楼体角度设计尽量增大采光面，但仍然会出现部分户型只有半天采光的问题。

附项目户型图：