上海的机会并未完全到来，宝山顾村出让5.6万㎡住宅地，依旧需要自持15%租赁住宅

刚刚，上海挂牌一幅宝山顾村纯住宅地块，

该地块占地2.8万㎡，

容积率2.0，

计容建面5.6万㎡

地块限高60米。

从指标上看，未来将是一个以高层住宅为主的刚需+首改型小区。

但是本次地块依旧设置了15%住宅自持的要求

从近期上海出现的住宅地块条件松动的迹象看，个别区域已经出现了15%自持住宅取消的现象。从与做地方及相关zf部门人员咨询的结果看：今年因为疫情影响，上海各区的财政收入压力已经相比往年有比较大的提高，各区都有取消15%住宅自持及放松企业资金监管的诉求。

背后反映了两个基本事实：

1.过往两年，上海的土地竞拍规则中要求土地款监管近12天及住宅要求15%自持的规定对绝大部分房企所造成的资金压力都是难以承受的。

资金的冻结有巨大的机会成本。所谓的机会成本就是房企可以选择用冻结的资金去竞拍其他地块或者哪怕是拿去理财所可能有的收益损失。

2.从ZF的角度看，虽然出发点是好的，但是却造了类似虹口地块一样的围标现象。规则的制定，给了头部房企巨大的合作空间。事实上，从住宅招挂复合式竞拍开始执行以来，上海成交的住宅地块，很少有经的起股权架构的拍后审核的。这一点，从上海这种超一线城市的住宅地块，频繁的0溢价成交，就可以看出端倪。对于明显可获利的项目，却不举牌竞价，明显不符合企业追求利润的本性。

本次出让的宝山顾村地块，依旧设置了15%的住宅自持要求，对于企业来讲，从算账的角度可，最终一个项目做完，可能只是获取了大几千万的利润外加15%的自持资产。

如果房企没有想明白15%住宅自持的退出通道，那整个项目的实际利润其实十分有限。

毕竟，大部分企业拿地是为了获得利润再投入，以做大规模，而不是为了获得重资产自己持有，更何况还不是上海核心地段的资产。

但是，因为疫情影响（或许跟虹口住宅地块事件也有关系）考虑到房企的资金压力，上海土地的竞拍还是做了部分调整：比如若6家以内报名，则实行挂牌竞拍。6家以上报名，才实施招挂复合选前6强为竞标人。

这样可以有效的增加竞争企业，也是上海地块将重新拍出溢价的开始，尤其是对于没有15%自持要求的地块更是如此（很遗憾，本次顾村地块依旧有15%自持）

另外，上海也同步放松了对土地款监管的要求，从之前全额竞拍土地款监管12天，缩短到2天。大大减轻了房企的资金压力，也将进一步激活上海土地市场的活力，激发房企的参与积极性。毕竟，从全国范围看。上海的市场都是安全性最高，客户梯度最完善的市场。

上海的土地市场还在逐步的放松中，从今天挂牌的顾村住宅地块看，放松的迹象还是因各区而定。

今年一定是上海土地市场重新焕发活力的一年，也是各大房企获取上海住宅地块机会重新到来的一年。

最后，对于虹口住宅地块事件说一句不成熟的看法：从本质上看，房企的高管或者员工没有对错，问题还是出在竞拍规则。是规则与制度让人的行为变形。

全球一流城市上海，一定会越来越好。

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