重磅！上海50幅地块同推，土拍规则生变！

2020年4月6日至4月12日，40个主要城市共推出各类土地142宗，40个主要城市土地推出量环比减少16%，成交量环比减少51%，出让金总额较上周减少64%。其中，14个城市无土地推出，15个城市无土地成交。

在全国土地供求两端环比缩水，出让金总额减少逾六成的状态下，上海土地市场日渐升温，近期上海土地入市的节奏也在明显加快，临港土地推介会将推出的50幅地块。

2020年第15周上海土地市场整体推出25万方土地，1宗流拍，整体成交4宗共计20万方；其中住宅成交3宗14万方，成交按面价5599元/㎡，出让金14亿人民币。4月以来，上海已挂出5幅住宅地块，除了2幅松江纯宅地，浦东唐镇、宝山顾村也有宅地“待嫁”中。

表：周度40个主要城市土地推出与成交情况（市本级数据）

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com；

注：武汉、无锡、厦门、贵阳、西宁、海口、北海、三亚、石家庄、呼和浩特和乌鲁木齐等11个城市周度无土地推出及成交。

上海的土地市场土拍“大事件”：

2月20日：香港置地联合体斥资310.5亿元拿下徐汇滨江巨无霸地块，内地新“总价地王”诞生。

3月31日：中海、华润、万科等共6家房企竞拍虹口区优质纯宅地，起始楼板价6.3万/㎡。由于各种原因，该地块尚未正式公布竞得人。

4月8日：临港新片区管委会举行“临港新片区住宅与商业地块线上推介会”， 重点推介6处商业地块和8处住宅地块。

4月10日：上海市发改委公布20条政策“组合拳”，以扩大有效投资、稳定经济发展，多条措施中提及土地市场，明确“加快经营性用地出让节奏，夯实土地供应计划，适当增加年度土地供应量”。

4月11日：上海土地市场发布公告，出让松江2幅纯宅地，明确调整出让规则。

4月14日：上海土地交易市场公告，拟于4月下旬以网络直播形式推介50幅地块，涉及浦东新区、静安区等、宝山区、嘉定区。

【布鲁观点】

4月11日，随着松江2幅地块的挂牌，其中有诸多和之前的规则不同之处，如更改出让方式、取消自持比例等。

上海土拍规则的改变对后期土地市场的影响可以说是最大、最直接的。

1、更改出让方式。

虽然松江2宗地块依旧沿用招挂复合方式出让，但决定是招标还是挂牌的有效申请人数由3人升至6人。这意味着有效申请人数为6人及以上的，地块将采用竞价招标方式出让，有效申请人为投标人。有效申请人不足6人的，地块采用挂牌方式出让，有效申请人为“竞买人”。

2、无需自持15%。

自持15%（或以上）建筑面积用于租赁的出让要求在上海已经执行了4年。回看近年来上海土地市场，自2016 年“沪九条”调控政策发布后，上海宅地绝大多数都有自持15%及以上建筑面积的硬性规定，自持面积须用于租赁。在过去4年里，没有自持要求的宅地屈指可数。此次松江纯宅地无需自持15%建筑面积，但5%保障住房要求依然是存在的。

但在自持比例这一点上，上海土地市场其实并没有完全放松，后续可能将根据具体地块的具体情况而决定是否对自持比例作出要上海的土地市场入市的节奏在加快，但是无论单价还是总价，依然有着一般中小房企难以迈过的“高门槛”。

不过，从有效申请人数由3人升至6人这一点看，的确是给了更多房企在上海拿地的机会。