第一太平戴维斯2020年第一季度上海市场回顾

上海甲级写字楼市场

受新冠疫情影响，数个项目出现延期。一季度上海甲级写字楼市场无新项目入市，截至季末，全市甲级写字楼总存量维持在1,330万平方米。

一季度，上海甲级写字楼市场录得69,500平方米净吸纳量，较去年四季度环比持平，但同比仍下降49%。租赁需求主要来自于传统新年前谈妥的成交。

由于无新供应，季内市场以吸纳现有存量为主，这使得全市甲级写字楼平均空置率环比下降0.5个百分点至16.9%。但随着未来三年供应高峰的来临，空置率还将继续上行。

一季度，全市甲级写字楼租金环比加速下跌1.0%，至人民币每平方米每天7.8元。为响应政府号召，不少国企业主已对符合条件的中小微企业实行2-3月份的租金减免。

展望

受新冠疫情影响，一季度国内经济和房地产市场受挫，但随着国内疫情已较好得到控制，加之政府出台举措支持企业发展，各地经济已陆续重启。

上海出台“沪28条”措施支持企业发展，以最小化疫情造成的损失并刺激经济。目前看来扶持政策具定向性且相对谨慎，而全球经济的疲软或意味着未来数月内不乏出台更多支持性金融和财政举措的可能。

受疫情影响，一些项目推迟交付，预计年内将迎来近120万平方米新供应，较去年末预测量缩减约35%。而随着更多租户取消搬迁计划选择续租，加之一些交易的决策周期拉长，预计二季度租赁需求仍将趋缓。

长远来看，来自健康医疗、金融保险、IT及物流行业的需求将被看好。

鉴于近期租赁情绪疲软，相对较新的项目应继续做好市场营销和推广，而运营成熟的项目应将重点放在物业/资产管理和维系租户关系上。

上海零售市场

新冠疫情期间全市公共交通、多数购物中心及超市保持正常运营状态，但上海消费市场仍备受影响。2020年前两个月，上海零售总额同比下降20.3%。

一季度上海零售市场无新项目入市，受疫情影响后续供应可能出现延期开业。

本季度全市购物中心首层租金与上季度持平，仍为每平方米每天人民币27.5元。疫情期间，多数业主亦给予两周左右租金减让作为临时举措。

受新冠疫情影响，许多连锁零售品牌调整门店布局，部分小型餐饮品牌抗风险能力较弱选择关店，策展型租户的撤离使本季度空置率上升。核心商圈购物中心空置率较上季度增长1.4个百分点至7.4%；但非核心商圈新项目入驻率提升和部分项目调改引进面积较大的新主力店，使空置率较上季度小幅下降0.2个百分点至8.7%。

超市业绩在本季度表现亮眼，零售、健身及教育培训品牌以直播、短视频等各大线上平台挽回补偿。

展望

与线上技术结合较好的项目和社区型购物中心受疫情影响相对较小。线上线下结合已成必然趋势，社区生活圈亦为未来项目发展重点。

餐饮及休闲娱乐、亲子服务品牌本季度受冲击严重，但随着疫情好转正陆续复工，消费潜力有待释放。

目前境内外疫情发展影响到国际品牌决策速度，但大多品牌对中国消费转型及长期发展前景仍抱有信心，仍有众多国际品牌积极考虑在上海开设店铺。潜在品牌分布较以往更为多样，餐饮、小众、精品、娱乐各门类均有涉及。

上海投资市场

2020年第一季度共发生四笔大宗成交，合计成交金额为人民币123.7亿元。其中较大成交一宗来自海通证券以人民币67亿元购得绿地外滩中心三栋写字楼；另外海航以人民币35亿元将上海海航大厦出售予信达资产。除受疫情影响外，投资者较为浓厚的观望情绪以及去年第一季度投资市场高基数，令2020年第一季度较去年第一季度成交总额下降77.6%。

第一季度虽然部分开发商资金面向好，但仍有部分资金受限的开发商寻求出售其非核心业务。由于不愿记录亏损，卖家并不愿在价格上做出让步。然而与此同时，买家则期望折扣，致使买卖双方分歧加大，导致市场上一些成交的谈判周期延长。

在疫情影响下，部分非核心区域的工业项目或小型自用买家考虑采取售后回租的策略维持运营。

银河资管成为第五家全国性资产管理公司。银保监会这一举措对政府加大处置不良资产的期望释放了积极信号。

展望

银行或对到期合约进行展期。目前仍不会停止赎回逾期资产，但下半年预计不良资产将会增加。

疫情对投资市场影响仍处于短期影响阶段，大部分投资者仍坚持既定的投资策略。健康产业、冷链、数据中心等相关资产，持续受到投资者青睐。远期来看，诸如远程办公等行为习惯的改变或对未来传统资产需求端产生影响。

第一季度上海房地产大宗交易市场较为平淡，预计下半年大宗交易市场或将回暖。

上海住宅销售市场

一手商品住宅市场

第一季度，上海新建商品住房新增供应约49.4万平方米，环比下降73.3%，同比则下降66.1%。

一手商品住宅成交量共计约95.7万平方米，环比下降50.4%，同比下降32.6%。

一手商品住宅成交均价环比攀升3.1%，达到每平方米人民币55,770元，同比则下降1.3%。

一手高端公寓市场

第一季度，上海一手高端公寓市场迎来9万平方米的新增供应，环比下降60.3%，同比上升65.5%。其中沿江岸线仍旧是供应较为集中的地区。

一手高端公寓成交量共计约12.5万平方米，较上季度下降26.5%，同比下降43.4%。

一手高端公寓价格指数较上季度环比上升2.2%，同比上升1.8%，平均成交价格达到人民币每平方米110,400元。

住宅用地市场

第一季度，上海共成交八幅纯居住用地。成交占地面积共计31.1万平方米，可建面积共计58.8万平方米，平均成交楼面价约为人民币每平方米20,370元。嘉定、青浦等传统市郊区域住宅土地成交维持较高供应量；中心城区方面，位于虹口嘉兴路街道成交一宗宅地，实际楼板价达约每平方米人民币66,000元，由中海摘得。此外季度内还有多宗商住用地拍出，土地市场较为活跃。

租赁住宅用地方面，第一季度上海共成交五幅纯租赁用地，均以零溢价成交。可建面积共计约80.2万平方米，其中位于黄浦区南浦社区的租赁用地拍出人民币每平方米约10,900元，约有7.8万平方米的建筑面积。此外，季度内还有包括香港置地徐汇滨江地块等共计三块含租赁用地的综合用地拍出。

展望

土地市场的活跃现象或将延续至下半年。在部分开发商融资情况有所好转的情况下，增加优势地块的土地储备将为未来供应加注筹码。

高端市场方面，除了第一季度已经取证的锦绣里、滨江凯旋门二期、静安府西区以及绿地海珀外滩外，年内还有包括外滩豪景苑、翠湖天地五期等高端豪宅在近两个季度入市，主力房型多为两房、三房，另有部分大面积段的平层及顶复满足日益分化的高端需求。

此次疫情的爆发令居家隔离的市民对居住社区有了更多关注和要求。未来住宅产品在健康、智能及优质物业服务等诉求方面会有更多回应。

上海住宅租赁市场

在新冠疫情影响下，上海住宅租赁市场成交进一步走缓。各租赁物业类型均录得空置率的上涨；与此同时，租金并未出现明显波动。业主普遍认为降租对降低空置率的作用有限，租金水平将大概率维持不变至疫情结束。

第一季度全市平均租金为人民币每平方米每月202.5元，租金指数环比小幅下跌0.6%。

服务式公寓租金指数环比下跌0.3%，至人民币每平方米每月236.6元；

小业主公寓租金环比下跌0.4%，至人民币每平方米每月183.0元；

别墅租金环比下降0.7%至人民币每平方米每月153.7元。

全市平均空置率环比大涨5.0个百分点到20.1%。

服务式公寓空置率环比上升5.0个百分点到22.2%；

小业主公寓空置率环比上涨4.0个百分比到18.8%；

别墅空置率则环比上涨6.1个百分点至15.3%。

第一季度无新项目入市，一些原计划一季度入市的项目入市时间推迟至2020年下半年。

政府出文对一些国有资产（尤其是商办物业）的租户采取一至两个月的减租或免租政策；但住宅租赁市场私人业主则难以做出相同承诺。

展望

新冠疫情对上海住宅租赁市场冲击巨大，最乐观估计市场也要在2020年中才能逐步恢复。

新冠疫情正波及全球，外派至海外的国际经理人数量缩减明显，作为上海住宅租赁市场的传统客源，来沪国际经理人的减少令得上海住宅租赁市场雪上加霜。

业主及运营商更多寄希望于吸引国内租客入住来度过时艰。这一趋势已经持续多年，此番疫情更加剧了客源向国内租客倾斜的趋势。

随着暑期来临，短期租赁模式或有助于提升市场整体入驻水平。