区与区的差别！一河之隔价差近2万

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　　撤二建一后，新静安楼市立刻活跃了起来，不过此种活跃度还是集中于原闸北区。

　　都知道，老静安底子好，但占地面积小，可开发空间严重不足；而闸北有着广袤的土地资源，与老静安正好形成互补，同时老闸北也需要完成相关产业转型、城区升级等任务。

　　因此，经过几年的结合，我们看到了很多老静安的商贸流通产业开始陆续往北面转移，不少金融机构都选址在市北高新区。在老闸北整体规划都拔上新高度且融入新静安“大家庭”后，城市界面日益完善，如今的房价也更趋于老静安，并追赶其他城区。

　　就如，在苏州河畔的原闸北地界，有一新房项目静安天御今年就将入市，据说价格不低。

　　

　　

　　在苏州河以北的新静安区，沿河分布了4个新房项目，自西向东分别是静安天御、凯德星贸邸、龙盛大统路项目、华侨城苏河湾。

　　其中静安天御、凯德星贸邸的南侧为老静安区，而龙盛大统路项目、华侨城苏河湾的对面则是黄浦区。

　　有所不同的是，静安天御除了与老静安相交界外，还与普陀区交界，所以这里从前是个三区交界处。

　　

　　要知道，与老静安、黄浦为邻显然要比与普陀为邻有着更高的档次，就如华侨城苏河湾在从前虽属闸北，但河对岸的黄浦区为其带来了巨大优势，所以在房价方面也就有所体现。

　　而静安天御相比其他三个项目，在地段上显然会稍显吃亏，毕竟这里的城市界面还无法与其他三盘相媲美。

　　在面积段上，凯德星贸邸、龙盛大统路项目几乎都以大户型为主，能够与静安天御相一致的只有华侨城苏河湾，两盘都有一定量的小户型产品推出，而且总价或都在1000万出头。

　　具体来看，静安天御的小户型有82、84平2房；华侨城苏河湾有85、87、89、94平3房。

　　面积段虽然相差不大，但两盘的户型设计却有着巨大差别。

　　首先功能性上，华侨城苏河湾的3房布局已经完胜静安天御的2房户型，花着几乎相同的价格能够享受更多的功能，显然这一点华侨城苏河湾要胜出。

　　

　　

　　

　　华侨城苏河湾户型图

　　再者设计上，华侨城苏河湾的房型方正，采光和通透性兼备，居住舒适度非常高，是市面上主流的住宅产品。

　　而静安天御的小户型设计却不这么理想，82平2房除了不是南北通透外，客厅还是暗厅且不独立，居住舒适度难免会受影响；84平2房虽然做成了南北通，但只有主卧一个采光面，次卧又非常小，且客厅朝北，功能性和舒适度都大打折扣。

　　

　　

　　静安天御户型图

　　最后再看大户型，静安天御还有约145平3房，204平3房、227平4房、235平4房、244平4房以及317平5房，整体来说大户型设计相对较为合理，只是204平3房及更大面积段的4房，虽然空间上足够奢侈，却未必能赢得主流市场的青睐，这两年，改善型产品小户型化已经成为大趋势，而更大面积段的产品则倾向于顶豪产品，对地段和配套会更严格的要求，放在静安天御这里，多少有点尴尬。要知道华侨城苏河湾180平已经做到了4房。

　　

　　

　　

　　静安天御户型图

　　

　　

　　静安天御户型图

　　如此奢华户型，真不缺买家吗？对比下竞品的售卖情况也就知晓了。

　　无论项目户型、地段与竞品有多大差距，不可否认该盘都属于新静安区，房价也会与新静安保持大致相当，如今沿苏州河一岸附近的新房单价均已超过12万+，所以该盘入市价高于12万是显而易见的。

　　不过该盘除了与新静安新房做对比外，其实距离该盘更近的竞品实为普陀区的锦绣里项目，这是在天目西路桥上拍摄的照片：

　　

　　可以看出，两盘几乎相邻，只是一个位于苏州河以北，一个位于苏州河以南。

　　锦绣里今年1月已正式开盘，单价10.5万/平，说实话，普陀锦绣里产品设计非常不错，只是因为该盘属于普陀，价格体系要跟随普陀来定。

　　就这样，两个相邻的项目所处区域不同，价格也就出现了高低之分。

　　本质上，两个项目的区位都大体相当，甚至锦绣里旁边就是地铁13号线江宁路站，而静安天御并不是准地铁房，都要走上一段距离。

　　如此来看，在不追求所属区域的情况下，普陀的锦绣里其实更具备性价比。

　　所以，通过以上种种分析能够得出，在新静安区域内，该盘区位也不是最优的；产品更谈不上出众，甚至短板还很大；而价格方面又不如附近的锦绣里有优势。

　　不知项目取证后，还有多少人愿意为此买单呢？

　　-END-