疫情渐息,上海也进入春暖花开的4月,凤凰网房产备受欢迎的「楼盘测评」从线上转移至线下,往后每一期测评都会经过实地踩盘后诞生,今天为大家“试看”的项目是滨江住宅——中国铁建香榭国际。
徐汇南,对于很多人来说,印象中指的是上海体育馆、莘庄、老闵行。 但是时至今日,5号线南延伸段的开通,促使了诸如西渡、南桥这些区域也进入了徐汇南的范围内,中国铁建香榭国际就位于徐汇南的过江第一站——西渡站。
据凤凰网房产实地踩盘了解到,项目目前在售高层和叠加别墅,其中高层建面约89~123平,均价37000元/平,有毛坯有装修;叠墅建面约112~161平,均价49800元/平,具体一房一价。
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深度分析
1、配套 ★★★★☆
①交通:中国铁建香榭国际距离地铁5号线西渡站约800米,通过5号线可以8站到莘庄,通过莘庄换乘,15站即可达徐家汇;自驾的话,项目旁边就是S4沪金高速,沪杭公路,大叶公路,沪闵公路,虹梅南路隧道等,交通四通八达。
②商业:中国铁建香榭国际旁边就是新南农贸市场(约740米),巧购购物广场(约750米),天泽生活广场(约830米),连城商业广场(约1.1公里)等,日常生活非常方便;另外乘坐5号线向南2站可到奉贤万达广场(在建中),向北3站可到龙湖天钜(在建中),5站可到至颛桥万达广场。
③教育:项目对面一街之隔的就是上海市公立一级待问幼儿园;约200米处是西渡学校,九年一贯制,在奉贤排名较靠前。
④医院:项目西北就有社区医院,一般的头痛感冒发烧都可以就治;再远点的话有复旦大学附属上海市第五人民医院(3.5公里)、奉贤区中心医院(9公里)。
(复旦大学附属上海市第五人民医院)
2、宜居 ★★★★★
对于中国铁建香榭国际来讲,不管是内部环境还是外部环境,都很能打。
小区东面是西渡公园,南面是大片的绿化,西面是沿河景观,三面被生态绿化环绕。
内部景观以法兰西风情为理念,形成一轴、双池、三花园、五组团为核心点的景观系统,设有有樱花步道、银杏大道等,让人仿佛置身于画中世界。
当然,承载一个楼盘宜居属性的不仅有能打的环境,还有建筑、楼间距、人车分流、会所等要素。
这些要素,中国铁建香榭国际都做到了。
项目采用南低北高的布局,南面为总高4层的叠墅,后面为12-20层的高层及小高层,通过错位的排布,哪怕是低楼层,采光也非常好。
人车分流设计,车位配比1:1.2,小区主要出入口在东面的扶栏路上,车辆进入小区后,可直达车库,然后乘电梯到家,最大限度的保证了小区的安全性和私密性。
这里还配备了奉贤新房罕见的会所,设有天幕恒温泳池、瑜伽房、健身房、儿童主题游乐区等活动空间,分类精细,满足业主差异化需求,目前已正式运营。
3、户型 ★★★★☆
中国铁建香榭国际高层户型规划有89㎡A1/A2/ A3/A4、123㎡A5/A6、122㎡A7、119㎡A8八种;叠墅户型规划有112㎡、134㎡、137㎡、161㎡四种,可选择性比较多。
高层户型图
叠加别墅户型图
89㎡ 关键词:小却实用
两梯三户,三开间全部朝南设计,大大增大房屋的采光度以及使用率。
虽然说这个户型面积只有89平米,但是主卧的面积一点都不小,而且两个房间都带飘窗设计。客厅非常宽敞,而且两厅连在一起也更有空间感。
137㎡上叠 关键词:大露台
三房两厅两卫,三个卧室全部朝南。上叠4层主卧采用的是套房格局,卧室的超大面宽保证了整个房间的采光,独立换衣空间和独立卫生间设计保证了业主的私密性。
值得一提的是,4层还配备有大露台,可以在露台上赏月。
4、性价比 ★★★★☆
从价格上来讲,香榭国际目前住宅售价在3.7万/平方米,而与香榭国际隔江相望的闵行马桥板块的禹洲府售价在4.66万/平方米。 以香榭国际89平方米3房为标准比较,总价293万左右,而这个总价在禹洲府仅能买到一套77平方米的毛坯2房。
当然一个楼盘的性价比高不高不止要看价格,还要看楼盘自身的品质与周边的配套等多种因素。
与禹洲府相比,香榭国际除了价格上占有优势之外,配套与外部环境方面丝毫不逊色。香榭国际与地铁5号线站点西渡站直线距离500米,而禹洲府与地铁5号线站点马桥站3公里左右,出行方面香榭国际更方便一些。
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区域点评
西渡的区位其实很优越,有点像松江九亭。九亭呼应闵行七宝,同时也呼应松江新城,是松江区的门户,西渡亦是如此,位于奉贤区北部,与南桥新城相邻,与老闵行、紫竹园区隔江对望,连接奉贤与闵行的两座大桥 - 闵浦二桥、奉浦大桥也都在西渡。
除了位置上更靠近市区之外,西渡在奉贤还有一个得天独厚的优势——滨江资源,黄浦江始终是上海城市发展的主动脉,但同时也面临着土地岸线稀缺的问题。在《黄浦江两岸地区发展“十三五”规划》中,西渡所在的南滨江初步规划是在保护上游生态水环境基础上,探索建设低碳绿色、多元功能的自然景观丰富、产业专项鲜明、空间品质别具一格的滨江功能型生态走廊。
值得一提的是,在上海房地产市场大热的这近10年间,除了2017年入市的中国铁建香榭国际之外,西渡板块内无新房在售,但这并不影响西渡板块内活跃的楼市交易,在并不大的西渡板块内,就有近200多家大大小小的中介门店,二手房市场成交量也不低。
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编辑点评
对于自住客户来说,如果你工作在闵行或者徐家汇,中国铁建香榭国际绝对是一个上佳之选。除了具备远低于闵行的价格优势之外,项目无论是外部配套还是社区品质都很能打,更重要的是项目是准现房,省去了等待交房的时间,相当于即买即住。
对于投资客户来说,西渡虽然目前没有具体的产业规划,城市界面也相对比较破旧,正因为如此,目前房价还处于“洼地”。现阶段马桥的新房售价在4.66万/平,奉贤新城的诸如阳光星期8之类的核心项目售价在3.8万/平左右。
更何况,当南滨江的改造未来彻底落地之后,难保西渡不会成为下一个前滩。
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