从十年前算起，房地产的年均销售面积从10亿平米，扩张到了17亿平米，销售额膨胀到了16万亿元的水平。

10年时间，年均销售面积增加了7亿平米，按100平米一套房子来算，相当于每年多卖出去700万套房。

显然，销售面积和销售额，可以看做房地产的“两条腿”。

一条腿用来扩大体量，另一条腿用来提升利润，两条腿越走越快，才能带动上下游数十个行业的扩张，上游的原材料，钢筋水泥，中游的工程建筑设备、施工机械，下游的家具、家电都会受到带动。

但是，今年受短期事件冲击，楼市却迎来了2大反转，销售面积、销售额全部走低。

销售面积方面，在2月份，二线城市中新房、二手房各有12个城市无成交；三线城市中，新房有7个城市无成交，二手房有12个城市无成交。70个大中城市中，新房价格环比上涨城市仅21个，为近57个月以来最少，1月份为47个。

到了3月份，易居研究院监测的13个城市二手房成交量为5.1万套，同比下降达28.6%，二手房成交量处于历史低位。

从整个一季度来看，13个城市的二手房成交量同比下滑近三成，创出历史同期最低水平。

销售额方面也是如此，Wind数据显示，截至3月29日，167家A股房企和赴港上市内房股发布2019年年报，合计营业收入4.26万亿元，同比增长22.77%，净利润同比下降7.56%。

其中，太古地产、恒基地产、九龙仓置业、长实集团等63家公司净利润同比下滑。

要知道，这些房企公布的业绩报告，都是2019年的财报，今年的一季报还没出来，短期事件的冲击还没有计入。

此外，龙头房企恒大核心净利润预期较去年下降约48%，净利润预期约为人民币较去年下降约50%，同属第一梯队的万科销售与净利增速已达近几年最低，这被市场解读作“经营绩效不及预期”、“为平滑利润采用激进费用确认方式”。

当销售面积、销售额两个关键变量全部“反转”时，市场的“泥沙俱下”似乎已不可避免。

但是，正所谓“有人辞官归故里，有人连夜赶科场”，市场低迷之时，我们却看到了有大佬在暗暗“加仓”。

据新浪财经报道，李嘉诚家族最近不断增持长实和长和，旗下公司更是接连暴涨，个人身家净增逾400亿，浮盈已经达成1个亿的小目标。

4月7日，李嘉诚再度增持长实和长和，3月19日以来已经10次增持长实，3次增持长和。

也就是说，李嘉诚父子在短短20天之内，连1个月都不到，已经连续10次出手了，笑纳了400亿的新增身家。

我们可以看一下时间线。

在3月份，一间由李嘉诚及李泽钜各自拥有50%权益的公司，于3月20日、3月23日、3月24日及3月25日，分别在36.0731-38.4493港元的均价区间，购入长实共1660.15万股，涉及资金约6.2亿港元。增持后，李嘉诚持股由33.93%增至34.38%。

另一间由父子各拥有50%权益的公司，则于3月20日、23日，以每股48.0596港元、46.4832港元的均价，购入长和共85万股，涉资约4030万港元。

到了4月份，4月1日、2日、3日、6日再度连续4日增持长实集团，分别买入39.8万股、40万股、113.5万股、2.6万股，合计195.9万股，涉资8390万港元。

为什么李嘉诚如此急于出手？

原因有二。

1，近期资本市场波动剧烈，内房股的恒大、融创、碧桂园，A股市场的万科、保利等龙头企业均全线下跌，趁此机会增持，能摊薄持有成本，说明李嘉诚依旧看好房地产市场。

2，李泽钜在其父亲李嘉诚退任后首次担大旗主持业绩记者会，李泽钜表示上任后集团发展策略一定没有改变，亦没有转变“展不忘稳健，稳健不忘发展”的策略。

李泽钜说的一句话更耐人寻味：“财务仍稳健，集团见惯风浪，亦在风浪中成长”。

看来，这父子俩是铁了心要做“别人恐惧时我贪婪”的表率。

但是，他们对长实集团打的“算盘”，能适用于内地的房地产市场吗？

当然不能。

蓝白认为，李嘉诚父子的行动，更多是从资本市场持股权、资金周转角度出发的，与房地产市场的景气度没有太大关系。

要知道，长江实业旗下包括物业销售、物业租务、酒店、飞机租赁、英式酒馆及基建业务，2019年长实收入总额为963亿港元，同比增加49%。

说到这里，答案再明显不过了，为什么李嘉诚家族出手如此豪阔？

因为太有钱了！

截至2019年底，银行结存及定期存款达603亿港币，借款总额为801亿港元，负债净额与总资本净额的比率约为 5.2%，且借款还款期摊分达17 年，1年内到期的借款只有68亿港币。

口袋里有源源不断的收入，看到自家公司出现了好价格，换做是谁，都会忍不住增持，这是人之常情，与房地产市场没有太大关系。

重要的是，楼市在10年来首次出现了一个信号，这让李嘉诚的行动，看起来有点“黯然失色”。

据中指院统计，一季度50个代表城市商品住宅月均成交面积约1410万平方米，为近10年来同期最低水平，行业新开工、投资额均受到影响。

另据贝壳研究院发布的数据，一季度重点18城二手房成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%，当前成交量为近5年季度成交最低水平。

这样的信号，似乎与首富的增持行动“格格不入”。

对两类人来说，以后处境会越来越难。

比如，手里现金不多，却总是想加杠杆买房的人。

李嘉诚为什么有底气出手？因为人家账上趴着603亿的现金，身上的负债可以在长达17年的时间里偿还。

而我们这样的普通人，每天朝九晚五的上班，一家人几十万的存款都攒了好几年，还老是想着抄底楼市，这样的想法，可能会使你埋在“半山腰”。

比如，月均净收入不足以覆盖房贷的人。

什么叫月均净收入？

把每个月的收入做个等分，除去各类消费贷、经营贷、车贷等还款、吃穿用度、旅游、辅导班的钱，就叫做净收入。

如果这部分月均净收入连房贷、月供都捂不住，也就意味着供手里这套房子捉襟见肘，要么增加新的收入，要么砍掉大的支出，没有其他路可走。

从这个角度来看，认清自己所处的位置很重要，首富可以拿着几个亿在市场里呼风唤雨，无视房地产市场的景气度变化和周期轮回，而对我们普通人来说，还是先考虑明天起床后工作能不能保住更务实一些。