禹洲千亿追击 林龙安谈利润增长与物业分拆时间表

早在2017年，林龙安便给禹洲提出三年破千亿的目标，即2020年达到千亿销售规模。此后的许多场合，林龙安都重申了这一目标。

时间来到2020年，临门一脚，在疫情影响下禹洲的千亿追击会如愿吗？

“去年为2020年迈进千亿打下坚实基础”“千亿征程更进一步”“2020年销售是能突破100亿的”“笃定千亿征程”……3月31日的年度业绩会上，林龙安数次提到了千亿目标的达成，肯定着这一目标并不会推迟。

回看过去这一年，禹洲在合约销售实现751.15亿元，同比上升34.13%；实现收入为232.41亿元，同比略降4.38%；实现年度利润39.67亿元，同比增长6.5%；母公司拥有人应占溢利36.06亿元，同比增长2.9%；核心利润44.1亿元，同比增长21.13%。

最为突出的指标之一是分红，禹洲地产建议派发年度的第二次中期股息每股21港仙，上市十周年第二次特别中期股息每股4港仙，连同中期股息每股15港仙，2019年股息合共每股40港仙。按此计算，派息率高达45.67%。

交出过去一年的答卷，林龙安也开始谋划起了未来的发展：“禹洲不会盲目追求过分的增长，中长期还是利润导向的销售增长，稳健经营。”同时，其也将商业和物管的分拆提上了日程，其中物业将力争今年年底分拆上市。

疫情与千亿之后

每年的业绩会似乎都有一个关键词，去年是“大湾区”，今年则是“疫情”。

2020年前两个月，禹洲地产累计实现销售金额为46.45亿元，同比减少21%；累计销售面积为29.5万平方米。截至2月29日，禹洲地产累计认购未签约金额约为2.07亿元。

疫情之下房企们的销售都不可避免地有了下滑，林龙安便在业绩会上称，假设没有疫情影响的话，原先一季度公司铺排有130亿到150亿左右的销售。而目前，禹洲地产3月份全口径销售或在50亿左右，一季度全口径将在100亿左右。

即是说，相比原先销售规模有30到50亿的缺口。但同时，高级副总裁、首席财务官邱于赓也称，从目前市场反弹的速度来看销售还是不错，如3月份便有了很大恢复，虽然有落差但会在二三季度慢慢追回来。

对于今年整体千亿目标的完成，邱于赓也称已将疫情因素考虑在内了。

据悉，禹洲全年可售货值1800亿，同比增加53%，其中一二线及准二线占比超90%。相比去年65%的去化率，今年下调去化目标为60%左右，按此保守计算销售至少在1080亿以上。

相比于其他房企谈起千亿时的激动，林龙安或其他管理层的语气显得有些淡然，在他们眼中千亿的达成于禹洲而言似乎只是一个水到渠成的必然结果。

林龙安把更多谋划放在了千亿之后，反复提及了稳健、利润导向这几个词语。

“今年公司将力增达到一千亿以上，未来在千亿以后，还是以稳健经营、利润导向的发展方向为主。”林龙安称。

其表示，禹洲并不会盲目追求过分增长，中长期还是追求以利润为导向的销售增长，每年增速在20%左右。具体而言，千亿之后禹洲未来有两个重要指标，一是权益比上升，二则是利润水平的上升，确保对公司股东的派息。

权益比方面，观点地产新媒体了解，近几年因为规模的增长禹洲将权益占比进行了一定调整，如从2018年的70%到2019年的60%。去年中期业绩邱于赓便称，权益占比适当做了一些牺牲，目标就是先冲过千亿以后，再把这个权益慢慢提上去。

林龙安强调，未来公司会逐步提高权益占比，提升至70%乃至80%。

利润方面，虽去年在毛利和毛利率方面有所下降，但实际上过去一年针对公司未来的盈利水平做了一个不小的动作。业绩会上披露，2019年禹洲地产出售了四个高地价项目股权，录得了税后收益约8亿元左右，包括厦门同安项目、合肥瑶海项目、南海郭庄项目、天津08项目，均有持股100%降低至最少20%。

邱于赓称，公司是下定决心才将这些过往高地价项目进行处置，纠正历史遗留下来的高成本项目。此外，公司还对漳州、合肥的两个项目进行了约5亿元的减值。

“按照正常销售也能盈利，但是不想这些项目拖累集团项目盈利。”邱于赓称，处理这些项目是为了不再想带着利润包袱上路，轻装上阵，保证了未来利润的确定性。

“公司对于加强利润率的提升有很大的决心。”据悉，在未来2-3年禹洲将保持25%到30%的毛利率，净利率在不分摊少数股东权益下保持13%到14%左右。

控负债与物业分拆

追逐千亿的路上，免不了要买地囤粮，这也随着关系到房企的负债与融资。

过去一年，去年禹洲地产通过公开招拍挂以及收并购的方式斩获35幅地块，权益土地储备地价合共约244.4亿元，权益归属总建筑面积265.69万平方米，平均楼面价为10023元/平方米。

对比2018年80.52亿元的权益地价，去年在拿地支出上上涨了2倍，拿地销售比也升至32%；平均楼面价也首年破万，升至10023元/平方米，一线、二线及三线城市的占比分别为18%、77%及5%。

其中，上半年斥资141.3亿元，仅半年就超过上一年全年支出。因此，去年年中禹洲地产净负债比率也略微上升至72.7%，加权平均融资成本也小幅上涨至7.47%。

截至2019年底，禹洲地产平均融资成本为7.12%，对比2019年中期水平下降0.09个百分点；净负债比率为65.64%，对比2019年中期及去年同期水平分别下降7.06个百分点及1.33个百分点。

即便相比同行，这样的负债水平并不算高，但稳健的禹洲还是有着自己严格的“警戒线”。邱于赓称，公司下半年进行了比较主动的降负债，今年也同样会积极管理负债。

短期债务方面，2020年禹洲一年内到期的债务约150亿元，占总债务比例为28.09%，现金短债比则为2.33倍。

邱于赓称，一年内到期债务公司均有应对融资方案，其中2亿美元的境外美元债和3.3亿美元的境外银团，已通过今年年初发行的10.45亿美元债券进行覆盖。

此外，观点地产新媒体此前报道，上交所3月20日信息披露，厦门禹洲鸿图地产开发有限公司2020年非公开发行公司债券项目状态更新为“已受理”，拟发行金额为51.9亿元。业绩会上也介绍称，禹洲将用这笔51.9亿元的公司债用于偿还30亿元的公司债券以及14.3亿元的到期信托。

邱于赓总结称，去年上半年的负债确实有些高，但自下半年来公司拿地已经没有那么激进了，既要考虑到控制总债，也要满足土储要求，努力在两者间达到平衡。2020年，禹洲的全口径拿地预算则为500亿左右。

除了买地销售的住宅业务，业绩会上还展望了商业及物业业务的发展。据悉，早在去年底的路演中，林龙安便透露，会在业务成熟的情况下考虑将商业或物业分拆上市。

年报中披露，2019年在商业业务方面，禹洲已开业项目16个及筹备期项目11个，共27个项目，打造商业面积超200万平方米，其中购物中心占比51%，全年5个商场销售额12亿元，整个商业物业租金收入3.5亿元。

物业上，去年管理费收入约为4.48亿元，截至年度管理总建筑面积约1300万平方米。林龙安在此次业绩会上给出了一个较为明确的时间表：力争今年年底分拆上市，最迟明年一季度。

邱于赓补充称，目前分拆工作工作还在中前期阶段，比较大可能参考时代中国分拆时代邻里的模式进行上市，如向股东分派物业股份。“现阶段也没有最终定下来，但会考虑以股东最有利的方法去做。”