虹口北外滩纯住宅用地被6家头部房企争抢

市场传言，6家头部房企竞抢上海" target="_blank">虹口北外滩优质住宅用地。

该地块也是自上海实行纯住宅地块15%自持要求以来，虹口区第一次不再要求15%住宅自持。

① 哪6家标杆房企参与报名竞买

根据多方咨询房企反馈信息，参与虹口优质住宅地块竞买的房企有

1. 中H

2. 华R

3. 万K

4. 招S

5. 绿C

6. 平A

考虑到上海以打分规则为准的竞拍方式，报名企业超过6家的选择综合得分在前3名的企业入围

一、单纯从得分角度考虑:

这块地能入围的三家房企应该是:

万K、中H及华R

那么,虹口将再添加一个高品质高端居住区，而且两家大型房企在上海都有过开发黄浦江边上高端住宅的经验。

二、但是，实际从过往的竞拍经验看，意外也是经常发生。

因为拿到一幅住宅用地，房企要相应扣减15分，这意味着后面如果再有更优质的含住宅用地出让，已经获取过住宅用地的房企相应的“入围竞争力”会减弱。

所以，上海土地市场产生了独有的奇特现象：拍住宅地大多数全是底价成交。神不神奇？好的地块全是头部的几家房企获取。偏远的地块才有可能被中小型房企获取。因为土地关系到民生与稳定，市场机制在土地市场是完全失灵的。

从这个角度看，最终竞得的房企不一定会是上述的万K或中H。如果是，背后也大概率紧跟着相应的“跟班”。

但是因为本次虹口地块实在太优质，报名房企较多，要平衡各自的“跟班”从实际角度看，难度会非常大。所以有自己特别用处的企业，比如像平A，非常有钱，像绿C，就是靠品质活着，或许会被“有资格入围的带头大哥”看上，其余企业希望实际是很渺茫的。

如果有超出上述假设的意外发生，那一定是带头大哥提前选中跟班了…

好了，关于优质虹口住宅用地最终会被谁竞得，点到为止。

②虹口地块到底有多优质

最吸引房企的地方除了地段稀缺，还有无15%自持这个条件。

要知道，自从执行15%自持要求后，房企可是苦不堪言。本来房企开发就是为了获取利润（事实上所有企业存在的本质都是为了获取利润）但是，房企在上海投资拿地开发的利润全都沉淀在了15%自持里面，虽然开发的过程有现金流产生，但是回头一算，发现啥没赚到，就多了15%自持资产在手里，这简直就是神一般的操作。

如果自持的是市区的资产，那还能有点安慰，但是如果持有的是偏远郊区的资产呢？那就像被套牢了一样，没有区别。所以从企业的角度看，硬性要求自持租赁住宅是不合理的。因为自由现金流是企业的血液，一般的或平庸的自持资产多了，跟癌症是没有本质区别的。

回到地块看:

该地块占地2.17万㎡，容积率2.5，建筑面积54310.5㎡，限高80米。100%精装修并配置5%的保障房。

地块不设住宅套数下限，但是跟以往一样对中小套做了相应限制：

地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 70.0 %,计 36967 平方米以上（高层住宅建筑面积不大于100㎡）

也就是意味着未来小区70%以上的住宅面积在100㎡以下。

当前虹口红盘瑞虹新城 的售价早已突破10万/㎡。按照市场价预计，不设涨幅，未来单套面积普遍也在1000万/套的价格，妥妥的高端改善盘。

最终，提一句，地块起拍价34.3亿，保证金6.86亿，从竞拍要求上看，上述报名的房企趴账资金达41.16亿，其中保证金直接支付，土地款需要趴账到竞拍结束...

所以，即使明明知道仅有2家房企可以入围，另外4家无法入围，无法具备竞价资格，依旧有愿意支付41.16亿的巨款，碰碰运气的。

房企真不容易。