上海各区陆续发布2020年义务教育招生各项细则,包括对口信息、民办中小学招生计划、录取排序规则等等!
可谓几家欢喜几家忧。
01
“欢喜”:上海这几个楼盘秒变学区房!
1、华二前滩雨露均沾
浦东目前最火的学校之一,九年一贯制华二前滩学校对口地段公布,已开盘小区全部对口,目前仅有华唐名邸大平层在售,上车门槛较高,可关注后续开盘项目。
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2、闵行新建了一个“复旦系”
新学校复旦附属闵行实验学校(小学部)9月开启招生,招生地段已出,曾经的普通楼盘秒变名校学区房,身价倍长!朋友圈中介已经在大规模做广告刷屏了。
对口的四个楼盘:上海阳城、未名苑、两湾新苑、金辉海上铭著,基本都是大户型次新小区,可以满足置换+学区双重需求。
3、启秀中学和向明中学合并为向明中学
从向明中学公布的招生细则来看,出现两个地址,10个班级,原来的启秀中学消失在2020年的学校名单中。
曾经卢湾二中心对口的启秀中学和向明中学,如今合并,对卢二来说是升级成一梯队的双学区小学,对向明初来说,解决了以前依靠ACC的招生不确定性,保障了生源就是保障以后中考区内排名,都是双赢,特别以后民办初中没落的背景下。
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重新划分学区对新房销售的影响:
以莘庄地王金辉海上铭著为例,此次划分为复旦附属闵行实验学校,加快了开发商的去化!
业主说:
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开发商销售说:
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因为金辉是一手楼盘,交通也是绝佳,闵行政府所在行政区域唯一在售新房,这个月底必定清盘。
02
“愁”:对口学区突然变了!
说了很多次,买学区房一定要擦亮眼。要知道现在期房都是没有对口的学区房的。
上海松江的御上海小区上演着业主学区维权事件,惊动了JC叔叔,这到底是怎么回事?
经了解御上海小区原学区对口是上外松外学校,今年被划分到三新学校东校区。
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从网上查询到的信息,上外松外学校是松江区第一梯队的学校,三新学校连第三梯队都排不上,难怪御上海众多业主深夜维权了,大家都知道学区房的价值是非常大的,直接能给房子带来升值的空间。
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图片来源于网络
03
上海的学区房值得买吗?
今天我们来好好分析下上海学区房是否值得投资买入。
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回答这个问题之前,我们先来聊聊学区房的三大属性。
1、稀缺性
学区房的价值,源自于其背后优质教育资源的稀缺。优质教育资源并非标准化,没办法大规模复制。因为一所学校从普通学校成为优质学校,是需要一定的时间来沉淀的。
除了学校层面输出好的教育教学理念之外,还需要优秀的教师团队,优质的生源,配合度高的学生家长,互相成就,经过一段时间的积累,呈现出漂亮的成绩,被大家所认可,才会成为一所优质的学校。
而这样的学校对口的小区就那么几个,从而导致了学区房的稀缺。
2、确定性
上海实行的是对口入学,只要符合入学要求,比如五年一户、入学排序和落户年限,就读的确定性就是100%。对于上学来说,家长们最担心的就是不确定性,而学区房恰恰解决了这个问题。
3、流动性
通常来说,固定资产的流动性是比较弱的,但是学区房却具有很好的流动性。每一年都有家庭需要购买学区房,对口优质学校的那些挂户口的老破小,由于总价低,而且通常地段好交通方便,有比较好的租金回报,所以换手率是很高的。
以上三大属性决定了学区房是有需求的,有需求就有市场,有市场就有投资机会。
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那么作为一个投资品,学区房投资有些什么特点呢?
1、 专业性
不同于三四线小城市,上海各个区的教育格局各不相同,非常复杂,研究升学路径也是一门很大的学问。再加上教育改革政策层出不穷,大部分人都没有时间精力去真正的理解和掌握学区房的投资价值。
2、不对等性
我们都知道,通常投资的收益越大,其风险也就越大。但学区房的风险和收益却不对等。在房地产行业的下降周期,学区房相对来说是比较保值的。在上升周期,又可以跟着大盘上涨。即便在房地产横盘的岁月里,由于前面所说的三大属性,学区房又能独树一帜,稳中有涨。
3、政策红利
自去年7月8日的教育改革政策一出,公民同招、民办摇号,一时间让民办学校面对不少的挑战。而民办学校的挑战,对公办学校来说就是机会。公民同招、民办摇号,使得很多家长由于担心不确定性,转向去选择让孩子就读公办学校,也就间接增加了学区房的需求。但学区房的供应量又是有限的,政策红利非常明显。
4、暴击可能
九年一贯制的复旦大学附属徐汇实验学校,去年9月份开始招生。在公布招生开始,其对口的两个小区——宛南五村和宛南六村,瞬间单价就从6-7万/平涨到8万/平左右,每平米足足涨了1万。而在去年的民办摇号政策出来后,每平米又涨了1万。也就是说,从2月份到8月份,短短的半年时间,就涨了30%!
以上几点决定了学区房其实也是一个非常好的房产投资产品。在很多城市如南京和深圳,买学区房投资是一个比较重要的流派,这些城市的学区房溢价率要远高于上海。
而在上海,学区房投资在房产投资圈里并不是很流行,这主要是因为上海民办学校非常强势,尤其是民办初中,这导致了教育行业公认的“ 初中没有学区房” , 但随着民办摇号政策的落实, 这句话也随之走入历史。
未来更多孩子会回到公办初中入学,公办学区房需求会更多。 而上海公办初中如何选, 这部分学区价值在房产价值里如何体现, 将带来重大机会。
其实,世界上绝大多数国家都有学区制度。不论教育资源怎么公平,采取怎样的教育改革,只要是划片入学,房价和学区一定是紧密挂钩的。
04
哪些学区房推荐关注?
对大家所担心的多校划片的情况,建议大家关注三类学区房:
1.对口九年一贯制好学校的学区房。
管它摇号还是电脑派位,九年一贯制,一步到位,确定性最高,最省心。
2.好学校扎堆区域的学区房。
参与摇号万一不中会被统筹,如果周边学校都不差,就不用担心去读菜小菜中。即使未来真的像北京那样多校划片也不怕,因为片区内都是好学校。
3. 优质生源集中片区的学区房。
一些规划良好,社区氛围好,受中产及以上阶层喜欢的板楼次新房集中的片区,这些片区生源良好,以后各个学校会更加均衡,优质生源集中的片区对应的学校也会凭借这个优势脱颖而出。
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