2016是个地王年，上海每个区域几乎都有地王的身影，只是巧合的是，有些地王诞生于同一天却没有受到市场的关注。
这年的6月30日，奉贤（南桥）新城于同一时间段拍卖两幅土地，一幅是被奉贤发展竞得的南桥宅地，楼板价34005元/㎡，而另一幅则是位于奉贤金汇的宅地，由象屿竞得，楼盘价26333元/㎡，溢价率193%。当年大多数人都在关注奉贤发展的这幅土地，从而忽视了提前结束竞拍的象屿竞得金汇的这幅宅地，殊不知，这幅土地在当时也堪称是区域高价地块。
奉贤金汇区域楼市近几年相对比较活跃，这都得益于拍出了多幅土地，不过只有象屿竞得的这幅土地价格最高，可以以时间线为准：
在象屿拿地前，2015年11月禹洲地产拿下了雍贤府地块，楼板价13242元/㎡，几乎是象屿地块的半价。
在象屿拿地后，金汇镇这两年也拍出了若干幅宅地。
2017年11月龙湖拿下春江天玺地块，楼板价23000元/平；
2018年11月平安拿下龙湖春江天越地块，楼板价16670元/平；
2019年2月禹洲又一次拿下雍锦府宅地，楼板价15000元/平；
2019年6月融侨拿下南桥金茂悦宅地，楼板价16700元/平。
对比下来，只有象屿地块26333元/㎡楼板价成为了金汇最高地价，要知道，当时奉贤南桥的新房售价也才不到3万/平，象屿地块周边的新房，如天和前滩时代，如今新房也才3.1万/平；即便是龙湖两盘，新房售价也才约3.5万/平上下。
所以象屿26333元/㎡楼板价想要做到盈利确实有点难度，看来地王并不好做，也只能坦然面对“少赚点”或“不亏本”。
4年时间已过，这个“低调”的地王今年或许能够入市销售，如今项目外立面已见雏形，早已具备取证入市条件，售楼处尚未对外开放，不过推广名已对外释放——象屿滨江悦府。
项目占地面积并不大，只有约3.6万方，建筑面积约8万方，共规划了7栋高层、9栋叠墅产品，此种规划的基本逻辑是典型的高低配设计，高层能够保证项目一定的现金流，能做到持平或少赚钱，而有盈利空间的或许都寄托在这9栋叠墅产品身上了。
项目可售商品住宅共871套，户型面积有约70-90㎡高层、约90-120㎡叠加别墅。根据资料显示，象屿滨江悦府拥有社区会所，配备室内恒温泳池、健身房、瑜伽室等；还有约1200㎡酒店制式空间，集休闲娱乐、运动健身、儿童游乐、会客社交于一体。
毕竟是地王盘，如何能够做出溢价除了室内装修和社区园林外，能够代表高端社区的会所等设施也不能缺席，毕竟能为项目提升一定档次，届时申请预售证售价也有一定底气。
值得一提的是项目推广名，如果本文开篇不提奉贤，想必多数人听到象屿滨江悦府时，可能会以为是黄浦江畔的豪宅项目，其实开发商能够取名“滨江”无外乎是想借用黄浦江之名来拔高自身，进而促进销售。可是黄浦江到奉贤段已不像陆家嘴、北外滩、东外滩这般高端大气，此滨江非彼滨江，更何况象屿滨江悦府距离黄浦江还有约6公里的直线距离。
象屿滨江悦府位于贤浦路与南行路交叉口，这里除了属于奉贤新城外，也在自贸区新片区范围内，同时又属于奉贤大居，项目四周都以动迁房为主。
轨交5号线虽已通奉贤，但距离项目较远，无法借力，轨交出行对象屿滨江悦府来说并不具备任何优势。
而具备出行优势的当属BRT奉浦快线公交，项目正位于奉浦快线南行港路站东侧，出门就可乘坐，这或许是该项目最大卖点了。
奉浦快线与普通公交车相比，具备独立路权，且班次多、运量大，相对来说要快于普通公交车，不过公交毕竟是公交，路上红灯依旧不少，显然无法与轨交相比。
只能说象屿滨江悦府具备BRT的出行优势，但出行时间成本依旧不低。
象屿滨江悦府周边目前来看依旧比较荒凉，四周都是近两年新建的动迁社区，人气明显不足，配套方面更是缺失，几乎没有沿街商铺，如果要购物、休闲，只能前往南桥核心区域。
所以项目的另一卖点只能是未来规划，需要有一定的等待期。
在项目西侧，上海之鱼将规划高规格商业等设施，但建成仍需更长时间，如今能够看得到的也只有项目东北侧约500米处在建的龙湖天街商业体，未来建成将缓解区域商业缺失问题，这个商业体值得期待。
教育资源方面，象屿滨江悦府西面规划小学和初中，西南面规划高中。除了这些，还有规划中的九棵树未来艺术中心、城市博物馆等生活配套。
上海第二座国妇婴医院位于项目附近，距象屿滨江悦府直线距离约700米。据悉国妇婴奉贤院区预计将于2021年建成并投入使用，对项目来说是一个加分项。
不可否认，象屿滨江悦府地价确实过高，实现盈利会相对较为困难，这也是为何项目早已具备取证条件但依旧不取证的原因之一，在当前限价条件下，项目取证价格能在多少还有待观察。
而值得一提的是，在交通、配套等方面都还不具备太多优势的前提下，能够打动购房者的优势在哪里，值得关注。
事实证明，那些年拿下地王的项目，多数过的也都不算太好，本就不赚钱，还要卖出高价，吃力又不讨好，地王们确实艰难。
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