如果房产税真的来了，房价会怎样？

目前中国的情况，暂时不会征收房产税，但不代表肯定不会征收，因为目前保证土地出让的稳定就是当前房地产市场调控的主基调，用刚刚闭幕的中央经济工作会议的提法就是“稳地价稳房价稳预期”，其中稳地价放在了第一位。也就是当前的房地产市场还要保证土地出让金的顺利进账，因为土地出让金就是国家税收的源泉，更是国家进行建设的资金保证。

随着中国人口增量不再持续，尤其现在各地不断吸引人才的政策落地，说明人口红利消失，带来的的结果就是人口从增量竞争转变为存量流动，同时国家政策也发生了明显变化，还是中央经济工作会议的提法就是“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。”

很明显，未来房地产市场的发展趋势就是城市存量住房的改造工作，而增量新房市场不断会减少，同时大发展租赁住房，这就是当前房地产市场发展的三架马车。

新房不断减少，就意味着土地出让金会不断减少，也就意味着其他税源就要增加，而房产税就代表着新增税源，尤其是存量住房的改造工作，意味着房产税确实必须收，否则国家财政无法支撑巨大的发展支出。

未来，房产税一定是在跟土地出让金的博弈中不断调整方案中落地，但是一定是一个渐进而漫长的过程。其中从总理讲话说住宅房产土地到期会自动续期，背后的本意就是最迟在七十年土地到期的时候用房产税来代替补缴土地出让金。

房产税定在房价的1%到1.5%之间，连续收70年，正好覆盖整个房价，比如总价600万的房子，不考虑房价的变动，每年8万房产税，70年正好560万。而如果不缴纳房产税，还是继续补缴土地出让金，可能是土地价格的一半，比如600万的住房，土地价值是400万，那么50%也就是200万的土地出让金。

现在的问题是，房主们愿意一次性缴纳200万的土地出让金获得七十年的新一轮土地租赁期，还是愿意每年交8万房产税，每年连续缴纳呐？

这个问题，就类似我提出的0元置业的方案，一次性缴纳二十年的租金可以获得四折折扣的道理。也就是600万总价的住房，每年租金10万，如果一次性缴纳二十年租金，可以打四折只需要80万。里面的道理就是提前拿到的80万每年的利息按照7.5%利息计算每年是6万，二十年的利息总额是120万，加上80万提前收的租金，一共200万，跟每年收10万连续收二十年完全一样。

考虑到国家不可能7.5%的利息，200万的土地出让金，每年按照国库券的利息是4%，每年的利息就是8万，正好就是房产税的每年征收额！

相信，未来更多的业主会选择每年8万的房产税模式，因为4%的利息比首套房贷利息还要低。

新的问题出来了，每年房产税8万，租金才每年10万，还要抛去物业费取暖的，房东所剩无几。这样的房子除非房价继续暴涨才有可能有人购买，否则就是负资产。

反而是租金回报高的房产迎来了机会，因为这些房产的租金回报率基本在5%左右，每年缴纳完房产税，还可以净得将近4%。

那个时候，可以预料房租会上涨，因为买房的人减少都去租房。而租房的人就是真正的刚需，他们会选择到底是买房还是租房的问题。

可以预料，未来一定是买房的人跟租房的人是基本相等的，而租金回报率就成为大家买房租房的平衡指标。

那个时候，到底房价跟房租会怎样，其实不用我们瞎预测，美国日本德国这些国家已经给出了成熟运营的模式，那就是租金高的房价也会高，租不出去的房价就是零。这些国家全社会整体房产的租金回报率平均在4%，(美国是平均五点多但是要减去各州不同的房产税率)，这个回报率高于银行存款利率的原因就是因为要考虑空置率以及租金波动的影响。

所以，我反复引用人民网提出的观点，那就是房产就是代替储蓄的老百姓的财富储藏工具。美国如此，中国也是如此。