2020年，房地产业将会有怎样的转变？

2020年1月1日：21世纪的20年代，一直认为很遥远，可当早晨睁开双眼，是的！20年代正式开始。不知不觉从事房产业6年，经历了巨量的资产增值过程，经历了惊心动魄的起伏波动，经历了形形色色的政策调控。

中国经济面临着来自国内外的双重压力，前进是艰难而坚定的。房地产业作为我国经济中的一个巨大产业，具有民生和金融双重属性，一直存在诸多问题，仍然受到国家和市场的高度关注。

进入20世纪20年代，中国房地产的重要发展趋势是什么？

房地产继续发挥平衡国家整体经济长期稳定的作用

2010年以来，中国经济从10%的增速开始进入下行通道，2018年国内生产总值增长6.6%。预计2019年为6.2%或6.3%，未来几年增速仍将处于小幅下降通道。从内部因素的角度来看，一方面，国民经济已经达到了较高的水平，而增长率的下降是一种必然现象。另一方面，我国经济正处于从成本红利向创新红利转变的艰巨过程中，结构调整必然导致增长率适度下降。

在多年来推动国民经济增长的现实力量中，投资显然发挥了巨大的作用，其中房地产投资是重要的一环。近年来，随着投资成本的明显上升和投资效率的下降，投资拉动作用有所下降。但是，由于民生的基本消费价值和房地产特有的稳定投资价值，它在投资市场上依然十分活跃。2018年总投资仍达到12万亿，创2014年以来新高。

2019年高级别会议指出，房地产并非刺激经济的短期手段。我认为，这一说法与房地产作为中国经济长期稳定发展的重要平衡器的作用并不矛盾。事实上，房地产从来就不是国民经济增长渠道中的“短期刺激”行为，但长期对平衡国民经济增长起着重要作用。进入20世纪20年代后，一方面将继续严格控制和打击房地产不良投资和投机行为，另一方面将使房地产继续正常发挥其特殊功能，继续在平衡国民经济中发挥重要作用。

“住房不炒”政策机制保持房地产稳定发展

近年来：中央提出“住房不炒”的基本政策。坚持以“稳定地价、稳定房价、稳定预期”为核心的调控策略。限购、限贷、限售、限价等一系列规定不断出台。

进入20世纪20年代，未来几年中国城市房价仍有上涨空间。短期调控政策和长期机制将对抑制房价非理性上涨起到互动作用。同时，防止房价暴跌，保持房地产市场基本稳定运行。这应该是20年代中国房地产业的基调。

金融流动性对房地产的支撑作用将受到诸多制约

近二十年来，房地产快速发展的关键在于强有力的金融支持。中国广义货币（M2）以外汇、投资、房地产和许多泡沫的形式迅速扩张。余额从2000年的13万亿迅速增加到2018年的182万亿。尽管调控政策不断出台，房地产价格却在不断上涨。由于缺乏渠道控制，半数以上的资金直接或间接进入房地产。在2016年9月的高峰期，央行投放的流动性的90%流入房地产。正是因为这种严重的信贷异常流动，中央政府才在当年年底正式推出了“不炒房”的基本政策。

为防范和控制房地产引发的系统性金融风险，央行加大了对房地产领域流动性的控制，严格控制银行信贷、房地产信托、房地产债券发行、境外融资等主要融资渠道。在利率市场化的基础上，贷款市场利率（LPR）使信贷体系更加符合市场特点，更加稳定、活跃、有效。

而在20年代，国家必定实行实体经济与存在泡沫性的房产业进行分离。

房地产仍将是下半年中国城市化的基本力量

世界现代化的历史证明，城市化是房地产开发的基本动力。1979年，我国城镇化水平为20%，是典型的农业国；到2019年底，按常住人口计算，我国城镇化水平将达到60%，基本上每年增加1个百分点，这意味着40年来，平均每年有1200万农村人口进入城镇。国际标准城市化水平为70-80%。因此，中国仍有10%-20%的城市化空间，约2亿人口。如果再加上已经进城但没有城镇户籍的农村人口，总人口将达到4亿左右。

近日，国家出台的《关于推进社会流动体制和劳动力人才机制改革的意见》。要求全面取消城镇常住人口300万人以下的城市居住限制，全面放宽300万至500万常住人口的大城市居住条件。这是中国城市化进程中一项极其重要的新政，将大大加快未来中国城市化进程。由于人口的加速流入，这些城市必将引领房地产的进一步发展。

我国城镇各类住房有2.7亿套。按三户计算，全市可居住人口8.1亿人，城镇化率为60%，为8.5亿人。事实上，这些房屋多为小产权房、宿舍、棚户区等无个人产权的房屋。另一方面，一些人有三套、五套甚至几十套公寓，更多的人没有住房。即使监管和长效机制能够导致一定程度上的均衡和合理分配现有的房地产，仍有许多人没有真正的财产权利，保守估计有3亿人。虽然政策鼓励城镇居民采用租赁住房，但中国人拥有自己住房的观念非常顽强。可见，房地产仍将是20年代中国城市化的基本力量。当然，新房供应高峰已经过去。

国家土地财政开始让位于税收财政

有人骂土地财政，是因为地方政府多年来靠卖地获取巨额财政利益。然而，没有土地财政，就无法支撑经济今天的快速发展。可以说，政府依靠土地资源转化为土地资本，成功实现了中国经济原始资本的巨大积累。此过程尚未完成，未来，土地招拍挂将持续到我国城镇化率达到70%以上，土地财政只有持续到那时，才能真正启动由强到弱的过程。这就是目前为什么到现在土地拍卖依然“高热”

70%以上的城镇化率，意味着一个城市的存量资产超过增量资产，意味着土地出让数量将明显萎缩，意味着土地收入在财政收入中的比重将明显下降。在存量资产比重大幅提高的背景下，政府必然会将土地财政收入转化为存量房地产业收入。此时，房地产税将隆重开征，预计5年内，房地产税将从试点逐步推进到大规模征收。

总之，20年代,国家土地财必将向税务财政转变。

城市旧社区改造为房地产开发深度提供空间

2019年6月19日，国务院常务会议部署推进老城区改造。全国现有老住宅区近16万个，涉及4200多万户，建筑面积约40亿平方米，涉及1亿多居民。会议鼓励金融机构和地方政府积极探索，加大对老旧住宅区可持续改造的金融支持力度。据初步测算，我国旧改总投资可达4万亿元。

经过多年的发展，城市老龄化问题已经在城市中出现，面临着城市更新和旧城改造的重任。实践证明，城市更新可以大大提高城市的效率和效益。一是可以有效提高城市内部空间的利用率；二是可以为产业升级提供大量高价值的城市空间；三是可以通过更新形成更加合理的城市功能结构；四是可以形成更好的城市形象。

说到老改，自然让人想起国家推进的三年房改。三四线城市住房库存投入资金3万亿元，问题得到迅速解决。旧的改革将在20世纪20年代大规模进行，涉及资金约4万亿，相当于为陷入困境的房地产业提供了一个难得的深入发展空间。在积极履行国家提出的旧改一系列公共利益的基础上，房地产也将在旧改中获得重新发展的良好机会。

房地产存量时代开启将激活巨量物业资产价值

发达国家的城市化率普遍高于90%。住宅高速发展的时代已经过去。目前，城市存量房占到90%以上，开发新增增量房的情况并不多见。因此，发达国家已经走出增量时代，进入存量时代。由于我国仍处于城市化快速上升阶段，仍处于增量时代。北京、上海、广州和深圳的住房存量比例最高，占60%-70%。总的来说，它已经进入了存量时代。其他城市住宅存量在30%-50%之间，主体仍处于增量时代。

存量房时代与增量房时代地产开发模式存在显著差异：增量房时代是土地财政时代，存量房时代侧是房产税收时代。

目前中国正逐步进入房地存量时代。2020年会有越来越多的人将目光投向价值“400万亿+”的存量房特业市场。中国庞大的房地产存量具有世界无法比拟的巨大资产价值，所以在21世纪20年代，房产增值形式必将成为过去。而存量房后续经济将带领未来10年。