注意:2020年3月1日开始,所有人房贷“重新定价”!

关乎千万家庭钱袋子的存量住房贷款利率定价基准切换还是来了！

12月28日上午，央行公布“存量房贷”利率政策：从2020年3月1日开始，存量浮动利率贷款的定价基准开始转换为LPR！

什么是“存量房贷”？就是没有按照LPR（贷款市场报价利率）来定价的房贷。央行是在2019年8月17日宣布的贷款利率改革，10月8日之后的房贷，基本上都是按照LPR利率定价的。10月8日之前发放的住房商业贷款，都是存量房贷。当然，在这之后，也有少量没有按照LPR利率定价的房贷，也算是存量房贷。

那么，该如何转换？

“存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”

也就是说，2020年的执行利率与2019年相同。2020年，你的执行房贷利率不会变好，只是从过去的锚点是基准，改变成为了LPR，计算后的结果与2019年12月一样。

公开数据显示，2018年末，我国住户部门贷款余额47.9万亿元，个人住房贷款余额为25.8万亿元，占住户部门债务余额的比例为53.9%。

这个政策涉及了大约30万亿的存量房贷，在过去都是按照基准利率定价，从2020年3月开始将按照LPR定价。

这样从短期看，有利于存量贷款的购房者，相当于降息，因为LPR短期降低是趋势，特别是在2020年，降息是趋势。

在后续周期和价格调整方面，借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，商业房贷重定价周期最短为一年。

商业房贷为什么要给出“重新定价”的选项？

因为贷款期太长了，而国家也要通过降息、加息来影响存量房贷，以实现宏观调控。以前的玩法是：每年的1月1日，根据前一年最后一次利率变动结果，来重新确定未来一年的房贷利率。现在未必是1月1日了，看各个银行和你贷款时间，会有差异。

央行还明确，“金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为1年”。

也就是说，房贷利率只能1年1变，不能半年或者每月变化。

根据央行公告，这项工作明年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。

同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。

目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，此次政策明确，央行金融机构应该确保地方金融机构加大部署，妥善处理好类似定价工作。后续需要注意几点内容。第一、明确后续利率有下调的空间，让按揭贷款者不必担心类似月供增加的负担，也不必提前还贷。第二、强调只是计算方式转变，不存在月供增大的可能，建议服从商业银行网点的相关调整建议。第三、注意宣传“央行基准利率”和“LPR基础利率”的区别，即央行基准利率好多年才会调整，而LPR基础利率是每个月调整一次。当然购房者的贷款不会每个月调整的，可1年调整一次，也可30年保持不变。