315特辑③：销售额下降毛利率反增 瑞安上海提速下的品质隐忧

2019年10月31日，瑞安房地产竞得上海青浦区4幅住宅用地；同年11月1日，其再竞得普陀区鸿寿坊D5-1地块。两天之内豪掷近60个亿，这几乎占到了瑞安房地产去年125亿合约销售额的一半！不仅如此，在去年12月底，拿地一个多月后，项目案名（蟠龙天地）、规划已经先一步出炉，今年下半年或将入市。一向“慢条斯理”的港企瑞安，此番突然提速，背后的原因值得琢磨。

去年12月底，瑞安蟠龙天地案名公布

壹

1996年，罗康瑞带领瑞安房地产投资了14亿元的近半资产，打造了一条教科书级别的经典街区商业顶级标杆，刷新了当时大众对商业地产的认知高度。

1999年起，罗康瑞先后在上海斥巨资兴建了瑞安广场、瑞虹新城、新天地等大型项目。其中，“新天地”成为上海的又一个地标，时至今日仍是内地旧城改造的典范。而瑞虹新城仍在为瑞安创造价值，目前正在销售的是八期——天悦郡庭，未来还有两个组团待售。

瑞虹新城规划图

此后，左手重资产开发模式右手资本运作的瑞安房地产，不仅拥有上海新天地、翠湖天地这样优质的办公楼资产和住宅资产，还继续以“天地模式”在杭州、重庆、武汉、佛山、大连6个城市扩张。2014年，瑞安房地产的土地储备总建面一度多达1230万平方米。

不过，随着发展规模的扩大，瑞安房地产面临的资金压力也水涨船高。公开数据显示，瑞安房地产经营活动产生的现金流由2007年的24.29亿降至2014年-67.71亿元，其毛利率也由2007年的42.59%降至2014年的33.62%。

为了改善财务状况，自2015年开始瑞安房地产实施去杠杆策略，不断抛售资产，先后出售了上海浦东四季酒店、四季汇、上海太平新天地朗廷酒店、虹桥天地酒店、武汉天地企业中心2号等项目，套现超500亿元。最近一次物业出售发生在2018年，当年的6月26日，瑞安房地产发布公告称，公司以45.89亿元的价格向大悦城出售瑞虹新城部分项目权益（即其八期天悦郡庭）。

除了出售物业资产以外，通过成立合营企业投资合作项目是瑞安房地产的另一条使自己“变轻”的途径。包括上述与大悦城的合作、18年3月成立合营企业18.2亿元竞投上海青浦旧改项目（即蟠龙天地项目）以及18年7月联合太平洋保险及黄浦国企永业集团，以136.1亿元高价拿下上海新天地商办地。

贰

近年来，房企之间合作开发的案例屡见不鲜。此举不仅可以减轻现金流压力，降低风险，也有利于快速提升全口径销售额，扩大规模。但这点对于瑞安房地产并不适用，由于此前的轻资产战略，瑞房的销售额出现了下滑。

从其2020年1月9日披露的2019年度销售简报来看，125.01亿元的累计合约物业销售额，同比2018年的145.3亿元跌13.96%。

从其2019年8月公布的2019年中期财报及业绩发布会透露的信息来看，瑞安房地产于2019年上半年的合约物业销售额及其他资产处置仅34.22亿元，较2018年上半年的137.28亿元大跌75%，其中住宅物业销售占96%及余下为商业物业销售。

利润方面，2019年上半年，瑞安房地产毛利35.78亿元，同比下降31%，而毛利率上升18个百分点至45%。由于毛利率较高，期内利润同比增长8%至15.98亿元，而股东应占溢利亦同比增长8%至13.26亿元。

“港资企业大多不重规模重效益，这与内房企近几年冲击规模的情况大相径庭。”有业内人士表示，“罗康瑞也曾表示，在瑞安房地产的资产总值中，当中52%资产均可供出售，以此提供盈利贡献或置换高回报项目。”

瑞安房地产2019年中期业绩摘要

叁

考虑到2019年上半年瑞安并无资产处置，反而完成了China Xintiandi Holding、上海企业天地5号和南京6幅地块股权三项收购交易。瑞安能够在规模缩水的情况下提升利润率，其要诀或是落在“节流”上。

以上数据来源于网络，仅供参考

以上海楼市常青树“瑞虹新城”为例，尽管1期的售价已经变成8期的零头，但其装修标准却存在下降的嫌疑。从项目样板间不难看出，瑞虹新城7期厨房是全套Miele，到8期只剩下Miele消毒柜，其余均换为Bosch品牌； 8期卫生间大理石变仿石材，餐厅大理石背景墙消失和样板间中出现的许多非交付标准，也令人心生疑惑：瑞虹是不是变了，这还是一个单价10万+的项目吗？

除了装修降标的嫌疑外，得房率低、户型奇葩可以说是瑞虹新城一直以来的问题。

朝南房间少，东西向的客厅、3个卧室面积均不足12㎡，如此户型被网友调侃“很瑞虹”

事实上，瑞虹新城品质问题一直在侵蚀着瑞安在上海的企业形象。其中，最受业主诟病的是其渗水漏水的问题。

瑞虹新城4期业主供图

此外，物业不作为的情况也屡被业主吐槽。

数据来源于上海网上房地产，截图时间：2020年3月17日

而从上海网上房地产官网数据显示，自去年12月22日开盘以来将近3个月的时间里，瑞虹新城8期667套房源已售出187套，占比28%。考虑到其10万+的单价，这样的网签成绩也只能说差强人意。因而也不难理解，瑞安为何会一反常态，急于将能够“跑量”的项目蟠龙天地推向市场。根据最新产品信息，蟠龙天地规划为合院、洋房、小高层多业态混合社区，其中小高层的主力户型为90-125平米，洋房和合院产品主力户型面积段在90-180平米。

瑞虹新城8期后续的去化情况以及西虹桥项目蟠龙天地的入市情况，本站也将持续关注，欢迎购房者、业主朋友加入网友群与我们交流。