楼市调查 越秀拿证与泰禾沉寂 深圳尖岗山那些事

　　观点地产网 去年6月24日那场号称深圳“史诗级土拍”，应该让许多人记忆深刻。

　　80多家房企报名、1000亿元保证金、深圳近20年来最大数量宅地供应等等，噱头满满。最终，在一场突如其来的暴雨中，五宗居住用地均觅得新主，总成交价224亿。

　　广州" target="_blank">越秀地产摘得了一宗宅地，这家国企在三十余轮竞价中以最高限价59亿+配建人才房19610平方米夺得宝安尖岗山宅地，折算可售住宅楼面价约6.4万/平方米。

　　超过6万的楼面价并不算低，但在尖岗山这个特殊片区，一切又是“情理之中”。地块旁边正是泰禾沉寂至今、尚未入市的深圳项目，2015年拿地时最高楼面价7.9万，创下全国单价地王。

　　近日一则消息再次让越秀9个月前拿下的尖岗山项目出现在公众面前--不动产权证、规划许可证、施工许可证三证基本到位，项目案名更新等。

　　一切都在循序渐进地进行着，这背后隐约传来一个信号：被称为深圳楼市烫手山芋的尖岗山，要打破“魔咒”了吗？

　　越秀的信号

　　越秀这宗尖岗山地块，事实上已经是“回锅肉”。

　　早在2018年12月，宝安区尖岗山大道与卧龙三路交汇处西南侧地块就曾以A122-0357编号推出，占地1.86万平方米，建筑面积5.9万平方米，起始价20.6亿元。彼时正是深圳楼市情绪低落之际，“史上最严”731限售新政落地，市场一度低迷。

　　最终，这宗地块与另一宗前海商业地块双双流拍。市场原因之外，当时便有言论将尖岗山地块流拍部分原因归结于一路之隔、尚未入市的泰禾项目。

　　半年之后，于2019年6月，地块在加大面积之后再次推出市场，土地面积扩至3.89万平方米，建筑面积12.13万平方米，起拍价40.74亿元。

　　位置特殊、总价高、二度出让，在五宗地块中极为抢眼。结果稍显意外，从未进入深圳市场的广州国企越秀，以最高限价59.08亿+配建19610平方米夺标。

　　虽然因此实现首进深圳，但在外界看来，越秀这次拿地更像一场挑战。

　　从地价看，这宗宅地可售楼面价是6.4万元/平方米，附近同片区别墅售价则为10万元/平方米左右，按照新房备案价不得明显高于周边房价的规定，项目面临的考验并不小。同时，比起相邻的泰禾两宗地块综合楼面价6.2万元/平方米，越秀这宗地实际“更贵”。

　　时隔9个月后，项目给市场透露了一些讯息。据悉，该项目今年伊始陆续取得不动产权证、工程规划许可证，计划在3月23日取得施工许可证。

　　3月9日官方披露的项目信息显示，越秀尖岗山项目已更名为“和樾府”，一期桩基础工程已获施工许可证。有现场踩点消息也指出，该项目地块确实已开始桩基础工程动工。

　　对于目前的进度，受访业内人士普遍认为属于比较正常的速度，有调侃还称“至少比泰禾快多了”。针对项目成本价与限价之间的利润空间难题，深职院房地产研究所所长邓志旺对观点地产新媒体表示，去年开始深圳的限价相对来说宽松了一些，没那么严格。

　　“像龙华金茂府就到了10万以上，整个深圳市场的区域限价都比以前有所松动，（可接受价格）相对高10%到15%左右。”

　　邓志旺续称，考虑到今年经济形势，未来政策可能有进一步松动空间，所以预计越秀现下这个时间点拿到施工证、提前开发问题不大，入市时候的价格弹力预计会更大一些。

　　至于市场所传的“不到10万不保本”的说法，则表示并不一定，越秀作为国企本身资金成本相对较低，加之进入深圳市场是具有战略意义的。如果精打细算的话，虽然不一定盈利很多，但至少应该保本是没问题的。

　　“目前周边限价如果松动一些，到9.5万/平方米的可能性也是有的。”邓志旺表示。

　　尖岗山的“泰禾们”

　　越秀尖岗山项目之所以备受关注，很大一部分原因便是来自于一街之隔的泰禾地块，该项目已拿地接近5年，尚未入市。

　　尖岗山对于深圳而言是极其特殊的一个片区，每一次土地拍卖都引起不小的关注。

　　位于宝安的尖岗山片区，总面积230公顷，从地理位置上可视为前海的“后花园”。片区最为突出的特点是拥有深圳极为独特稀缺的山景资源、水体资源，很早以前还只是一片未经雕琢的处女地。

　　2005年左右，政府规划蓝图把尖岗山定位为一个以低密度住宅为主的高端生态豪宅区，之后该片区逐渐发展成为深圳新的半山豪宅住区。

　　尖岗山的争夺最早可追溯到2003年，彼时该片区21万平方米别墅用地公开拍卖，由招商联合华侨城以5.8亿元摘得，楼面地价达5441元/平方米，刷新了当时的楼面单价。

　　此后2004年、2009年两次土地出让，均由招商、华侨城联合摘得，楼面地价已推高至18875元/平方米，成为彼时深圳最高的楼面地价。这些地块后来开发了招华曦城项目，占地60万平米，容积率0.5-1.2，总共分为6期。

　　后于2012年11月，尖岗山片区再次出让一宗低密度用地，这次迎来了中海，以总价48.6亿元摘得，折合楼面地价26689元/平方米，创下了深圳总地价与楼面价新高。这一项目地块后被发展成中海o九号公馆，于2013年首次开盘，入市时均价6万元/平方米左右。

　　2015年12月，泰禾也加入了尖岗山的开发，以57亿总价摘得尖岗山两宗地，楼面地价分别为51331元/平方米、79907元/平方米，后者更是刷新了全国土地单价纪录。按最高楼面价计算，尖岗山土拍成交单价在12年间上涨了13倍。

　　对于泰禾来说，这家主打高端产品线的企业与尖岗山豪宅片区也十分匹配，一切看起来顺风顺水。

　　2017年1月，泰禾项目尚未挖地基之时，深圳规土委出台了《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》，规定新房备案价不得明显高于周边房价。彼时，同片区的中海9号公馆、曦城别墅售价10万元/平方米左右。

　　“按照10万定价的话，这个项目一定是亏本的。只能说泰禾时运不好，刚好碰上调控了。”一位业内人士对观点地产新媒体表示。

　　调控之后，泰禾深圳项目一度停滞，外界对于这个项目的关注度夹带着传言而来，在去年泰禾出售旗下多个项目股权时，曾传出深圳尖岗山项目也将转手。

　　从几个关键时间段进行观察，2018年1月，宝安管理局官网公告称已通过“泰禾城市花园（A区）、（B区）”项目《建设工程规划许可证》及总平面图。据悉，整个泰禾项目将分为二期，一期为泰禾城市花园，二期为泰禾都市花园。

　　2019年5月左右，泰禾城市花园项目营销中心外立面已基本做好，地块约60%-70%别墅已经出地面2-3层；二期泰禾都市花园进展相对缓慢，呈现一个大坑的状态。

　　11月底，泰禾都市花园开始进行物业招标，不过地块还处于代建状态。根据招标信息，泰禾都市花园板块竣工时间在2022年7月，入伙日期要到2023年10月。

　　2019年8月23日，泰禾广深区域总裁邵志荣也曾表示，尖岗山深圳院子项目会在三季度或四季度亮相。泰禾方面最新表态则是，项目预计2020年入市。

　　从2015年到2020年，泰禾的项目能够如约入市吗？一个有趣的细节是，去年6月越秀夺地之后，泰禾广深区域市场研策组曾发布报告称：“地块占地、建面均低于我司项目，容积率3.12高于我司项目，越秀楼面价6.4万元/平方米，超过深圳院子平均楼面价6.2万元/平方米，价格支撑更足，利好深圳院子。”

　　而今来看，越秀项目三证齐拿、破土开工的讯息或许能给泰禾更大信心。值得一提的是，在2017年调控全面展开之后，近几年包括尖岗山区域的楼价已没有明显上涨。

　　对此，邓志旺认为，这两年整个深圳房价上涨幅度都不大，尖岗山面对的是较为特殊、稀缺的客群，不算普遍热门片区，加之没有新项目入市带动，所以价格维持比较平稳。

　　“胜在环境优质与片区纯粹性，未来还是有一定增值空间的。”越秀与泰禾兴许也是这么想的，每一个拿下高价地的房企都期待能跑赢时间。