“年报好不好,看年报公布日期就知道了,越是后面公布的,往往是丑媳妇怕见公婆。”
这是资本市场里盛行的“秘密”,我们正好可以验证下!
3月9日晚,我们等来了上市房企中的第一份年报,来自宝龙地产。
01
成绩单
话不多说,先看第一份年报中的核心数据。
去年,降速求质是行业的主基调。
然而,我们似乎并未看到宝龙在降速,反而是加速度:
在宝龙成绩单中,最低分来自于租金及物业管理服务收入项,也有25.1%的增幅;最高分则达到了70.2%的增幅,为核心盈利项。
外界最为关心的销售项,则录得了47.1%增幅,再次创下了宝龙历史新高。
尤为醒目的是其毛利率项,为36.4%,高出去年行业平均值近10个点。
看完宝龙的这份成绩单,似乎也验证了资本市场里的秘密。
于炸天团而言,宝龙的这份成绩单却并不意外。
去年中期业绩发布会上,宝龙的少帅许华芳就曾信心十足的上调2019年的全年销售目标。
请注意:2019年,业内的普遍共识是过往10年最艰难的一年,也是未来10年最好的一年。
宝龙要打破的,就是这个共识。
02
基础项展示
在业内,宝龙地算得上稳健前行的代表,它是在2016年才开始发力住宅地产的。
应该说,宝龙错过了住宅开发最好的黄金期。
不过,共识就是要打破的:
2017年完成209亿元销售额,2018年直接翻番至410.4亿元,去年直接跨上600亿规模。
照这速度玩下去,宝龙销售额破千亿都用不了2年时间。
炸天团好奇,宝龙是吃了啥,比黑马还能跑。
我们分析了,宝龙至少吃对了三样东西:
“1+6+N”战略
房企都喜欢用数字,自己人容易记住,外行又看起来高深莫测。
我们来拆解下:
简单而言,就是“以上海为中心、深耕长三角”。
宝龙的年报显示:2019年的合约销售额中,长三角区域的占比达到了84.9%;集团土储有73.2%土储集中于长三角地区,总可售货值约人民币 2,626 亿。
不过,在2019年宝龙开始有南飞大湾区的迹象。
去年11月,宝龙首次在珠海拿地,并在大湾区成立独立事业部,并计划进驻中山、佛山、广州等大湾区城市。
未来,大湾区销售比重在30%,这是许华芳的期望。
长三角是现在,大湾区是未来,中间连着的就是宝龙的龙兴之地大福建。
“商业+住宅”and“商业+地铁”
在业绩发布会上,许华芳并不掩盖自己拿地的秘密:
三分之一“勾地”,三分之一竞争商住为主的地,三分之一竞争纯住宅地块。
三三制原则,原来还可以这么玩。
事实上,不止有三三制原则,还有1+1算法。
首先是“商业+住宅”传统拿地模式。
去年,宝龙有68%新增土地投资是以“商业+住宅”合作形式获得。
其次,研发了“商业+地铁”新拿地模式。
无论哪种模式,都得益于宝龙在商业地产领域的优势:
①可获取较多的综合体项目,商业和住宅可以形成良好的协同作用;
② 在深耕区域具备较强的品牌效应和拿地溢价能力;
③ 土地成本管控能力较强,利润率连续保持在较高的水平。
依靠着新与旧两种“1+1”拿地模式,最终实现了宝龙的土储成本优势。
去年,宝龙新增的41幅土地,总溢价率仅为7.8%。
最终,这些低溢价率都将转化为高毛利率。
截至目前,宝龙待转化的土地储备2973万㎡,预估总货值约 3773 亿。
至少,三到五年时间内,开发用地无忧。
24种变幻与三板斧
我们梳理宝龙产品线,很简单:
商业上“宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地”等四大金刚与住宅上的“宝龙艺墅、宝龙世家、宝龙观邸、宝龙尚府”四大天王。
4+4,支撑了其“商业+地产”的24种组合变幻,保证每一个地块都能有精准的产品线匹配。
除了精确的产品线定位,宝龙还用了三板斧切入市场:
①始终把创新和标准化放在第一位,完善和升级各类产品线;
②产品开发坚持品质要求,注重客户体验,培养客户的忠诚度;
②采用因地制宜的销售方式,既适合当地市场需求,同时满足地方政府要求。
三板斧砍下去,效果很明显:
杭州临安宝龙广场,作为当地规模最大的一站城市商业综合体,以100%的招商率、开业率开业,首日总客流量15万人次,创下该区客流和销售额记录。
03
加分项展示
宝龙商业分拆上市,是2019年宝龙成绩单中的加分项。
因在商业地产领域深耕多年,分拆上市就像是宝龙商业的一个成人礼,让商业团队释放更多活力。
许芳华说的更为直接:分拆商业上市就是想锻炼团队,让业务能独立成长。
既然是分拆,自然少不了分拆的嫁妆:42家商业广场的持有与管理与3家轻资产项目管理。
在宝龙地产年报推送的同时,宝龙商业也发布了自己的第一份年报成绩单:
全年实现营业收入16.2亿元,同比增长35.0%,其中商管收入占到了82.4%。
众所周知,商管服务,比住宅服务的溢价力和利润率更高。
事实上,许华芳给宝龙商业的嫁妆还不止这些:
2020年,11家宝龙购物中心将密集开业,宝龙有史以来最多的一年。
04
资本评语
2019年是宝龙地产上市的第10年,十年间:
宝龙地产的总资产增长11倍,
从2009年145亿元到2019年1652亿元;
合约销售增长21倍,
从2009年29亿到2019年604亿;
总收入增长6倍,
从2009年41亿元到2019年260亿元;
租费收入增长22倍,
从2009年1.3亿元到2019年28亿元。
在业绩发布会上,宝龙宣派上市十周年特别股息 4分港币,与2019年每股36分港币的宣派股息叠加后,宝龙的股息率近8%。
我们对比去年人民币1.5%的1年期存款利率。宝龙让投资者磕到了最甜的糖,而投资者也用行动给宝龙投了票:
2019年,宝龙地产股票价格全年涨幅达 68.83%,股票市值全年增长 75.02%,获得“最具价值地产股”。
“买入”,是去年国际投行及金融机构对宝龙最多的评语。
05
今年目标
2019年的成绩单我们总结完了。
按照惯例,我们要听听宝龙要在2020立个什么样的FLAG。
尤其是超级黑天鹅事件的爆发,更让我们好奇。
“750亿的承诺一定要做到,我们会更努力往前冲。本来定的目标是800亿,后来考虑到疫情影响,保守一点,降了50亿。”
作为房企业绩发布会上的第一个FLAG,许华芳很实在,将增长目标从30%降到了25%。
问题是,25%的增幅也依然是高增长啊。
或许许华芳并未意识到,他已经给后来者出了个很大的难题:
跟还是不跟?
· END ·
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