海南限购那些事儿

壹

过去这个周末，海南的调控政策在行业内掀起一阵波澜，随后，关于现房销售、全域限购的议论纷至沓来。

海南再一次成为聚焦的中心。

据悉，海南省委办公厅、省政府办公厅3月7日晚间印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。这份通知主要从四个方面对海南楼市作出进一步的调控：一是建立城市主体责任制；二是试点安居型商品住房；三是提出本地居民限购三套房；四则是实行现房销售制度。

据悉，受疫情的影响，自二月份以来上海、西安、天津、南京等城市先后发布相关措施，从多个方面稳定市场，提振房地产行业。此刻，海南全域限购的政策自然惹来关注。同时，现房销售制度也给开发商的“高周转”模式和资金回流提出拷问。

据观点地产新媒体了解，与现房销售制度相对的是预售制度，后者是中国房地产市场普遍采取的做法。在这种制度下，开发商通常拿地、开工建设约六个月的时间即可开盘销售，交房时间一般在预售之后的两到三年，个别项目甚至达到三到四年的时间。

通过预售的制度，开发商可以提前回笼资金，并将资金投入到新的项目当中，这种“高周转”的模式是当下房地产行业高速发展的助推器，更是开发商实现规模跃升的重要利器。其中，碧桂园、万科、恒大正是这种模式的典型。

而现房销售就意味着开发商需要将商品房建设完成并具备交付条件之后才可以进行销售，也就是说，销售回款的时间从原来的六个月调整至两年、三年乃至四年，房企的资金回流周期被大大拉长。

有业内人士提到，现房销售制度提高了开发商在海南开发项目的门槛，对开发商的资金约束性也更大。

贰

作为中国楼市调控的先行者，早在二十七年前，海南就打响了调控的第一枪。

故事要从1988年说起，那一年，海南行政区从广东分离，独立成省，并建设经济特区，几乎同一时间，“淘金者们”嗅到了机会与财富的味道，纷纷南下入琼发展房地产业务。

“要挣钱，到海南，要发财，炒楼花”，这是那个年代掘金者们的口号，也正是那个年代造就了以冯仑、潘石屹、王功权、易小迪、王启富和刘军为代表的”万通六君子“传奇，造就了“十万人下海南”的难忘历史。

在那个近似“癫狂”的时期，一个仅有160万总人口的海南岛却拥有两万多家房地产公司，人们乐此不彼地玩着“击鼓传花”的游戏，急切的将手中的房产、地皮转给下一个接棒者。

这个游戏让跨越海峡的人们赚得捧满钵满，海南省的楼价、地价也被炒得火热。数据显示，1998年，海南省的平均房价仅为1350元/平方米，地价最高不到100万元/亩，但1992年，这一地区的房价猛增至5000元/平方米，1993年增至7500元/平方米，地价也涨到了将近700万元/亩，达到顶峰。

也正是1993年，中国房地产行业迎来首个调控政策，突如其来的楼市调控为高速狂奔的房地产踩下”急刹车“，海南的地产泡沫瞬间破裂，楼市的繁荣也应声倒下。

故事的发展总是相似的。2010年，国务院将海南国际旅游岛的建设上升为国家战略，随后，海南楼市迅速升温，房价上涨、新房抢购......似乎一夜之间，海南楼市回到了上个世纪九十年代。随后，海南政府迅速反应，暂停土地出让与新项目审批。

2018年4月13日，党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索，稳步推进中国特色自由贸易港建设。不过基于历史教训，海南省也同步于当年4月22日首次推出“全域限购”的政策，

如今，2020年，政策再度升级、全域限购继续的同时，更推出现房销售等措施。

历史的重合，只是时间的轮回。二十七年以前，海南独立成省，楼市掀起波澜，国家调控应声而至。

二十七年以后，地产调控再次出击，看似突然却又是那么的自然而然。

叁

事实上，在1993年那一场楼市风云中，有的人在调控来临前夕壮士断臂放弃了过往路径，但也有的人却至今仍然沉浸其中。现在，一盆冷水浇下，开发商需要开始思虑接下来该怎么走。一位业内人士表示，“开发商在海南的投资会更加谨慎。”

海南省省长沈晓明提出：“房地产作为海南的支柱产业不可持续，而事实上世界上也没有哪一个国家、哪一个城市是以房地产作为支柱产业的”。

海南省“去地产化”的决心可以从一次又一次的调控政策中显现，而自2018年实施“全域限购”以来，海南省的房地产开发投资也呈现出逐步下降的态势。2018年全年，该省商品房销售额同比下降23.23%，2019年同比再次下滑38.76%。

过往，尽管“去地产化”成效初现，但开发商对海南房地产走势一直保持乐观态度，毕竟在过去三十余年的发展历程中，房地产始终在海南占据着举足轻重的位置，甚至，该业务占全省GDP中的比重一度达到50％。

现在，2020年这一场再次加码的地产调控将厘清未来道路，海南房地产业务的发展路径或可清晰。