上海这两个政策性区域都有一定补涨空间 | 哪里值得买？

易眼看房 2020-03-07 09:37 阅读 487

　　上海有两个政策性楼市，基本面也是不错的，都以国家战略高度来发展，成功了就能成为范本向全国推广复制，所以这两个区域的发展已不再是上海自己的事情，更是全国人民的事情。

　　这就是第一届进博会国家高层送给上海的“大礼包”，自贸区临港新片区和长三角生态绿色一体化，也就是浦东临港与青浦，至此上海形成了一东一西两个扇面，双引擎发展格局。

　　临港自贸区新片区自去年8月官宣后，就一跃成为了沪上热门区域。

　　这种情况发生的前后变化实在太大，在自贸区尚未官宣前，这个距离市中心超过60公里的临港，并不受太多购房者待见，区内各个新房项目开盘都像在大海里扔进石子一样，迅速沉寂，掀不起任何一点波澜。

　　自贸区新片区范围，红色部分为购房定向放松区域

　　易眼看房之前就有统计过，在自贸区官宣前，2019年上半年，临港开出的6个新房项目中，4个项目未进行公证摇号开盘（一般认筹人数极少于开盘房源数时，可不摇号，也不公布认筹情况），另外2个项目虽然进行了公证摇号，但认筹率很一般，详见下图。

　　如果再把时间拉长，回顾整个2018年，临港共计11个项目开盘，认筹比能达到50%以上的仅有3盘，其余项目认筹都非常惨淡，详见下图。

　　不可否认，新政未出台前，临港楼市确实低迷。曾经临港的某置业顾问还打趣道“如果没有新政出台，我可能要转行了。”

　　转机就出现在2019年8月，临港自贸区新片区正式官宣。

　　随后各个案场购房者络绎不绝，就连台风天都把售楼处围的水泄不通，此后新房库存迅速出清。除了临港外，连同被纳入自贸区的奉贤区域，售楼处也都出现了久违的“热闹景象”。

　　2020年开年临港自贸区先后有3个项目取证开盘，毫无疑问，这三盘开盘当天全部去化9成以上。

　　这其中引人注目的属万科金域澜湾鹭语墅，整盘均价3.5万/平，此价格基本是临港最高价了。要知道在此之前，临港的房价基本在3万/平上下。

　　万科金域澜湾鹭语墅的取证价格具有一定代表意义，因为该盘是自贸区官宣后，临港区域申请到的首张预售证，这或也意味着临港此前的房价将一去不复返。

　　这个偏居上海东南角的区域，本就不是沪上关注的热点，但却在政策出台后房价应声上涨，同时还受到购房者的追捧，想必上海除了这里，找不出第二个区域了。

　　自贸区为临港带来了高端产业，但有产业也要有交通、各色配套等支撑，因此受到国家“特殊”照顾的临港，大型市政配套落地更加迅速。

　　曾有人说过，此次设立的自贸新片区能级，相当于1992年设立的“浦东新区”。

　　当然临港新片区范围很大，还包括奉贤大部分土地。

　　但论买房置业，首要考虑临港，且是主城区范围，虽然房价已到3万/平，但政策影响将伴随临港日后的发展而发展。

　　至于被新片区纳入到的奉贤区域，还需要看日后能导入什么产业，有多少市政规划等支撑，在这里买房不需要抢，完全可观察一段时间再行决定。

　　长三角生态绿色一体化发展示范区去年11月也正式揭牌，包括上海青浦、江苏苏州市吴江区、浙江省嘉兴市嘉善县，值得注意的是，青浦朱家角镇被划入先行启动区之列。

　　从这一点看，这个位于江浙沪三省交点的朱家角，成为了上海长三角一体化的首发区域，其重要意义可想而知。

　　长三角一体化能在前面加上“生态绿色”，显然环境因素将在这里起到决定性作用。其实在国外，“好风景”能引来“好经济”的共识已有诸多案例，但我们国内案例确实不多，如果这一示范区做成，就能为全国“打版”，传授成功经验。

　　“一体化”顾名思义就是要协调、统筹发展，过去由于行政区界划分，淀山湖、太湖这种天然水系被分割开来，各个城市各管各的，环境很难治理，而一体化示范区的建立，就在抹去边界，实现统一发展。也正是这一点，激活了先行启动区的这片土地。

　　在示范区落地后，首先开通了5条区域公交，实现跨城生活和融合，有人流通，自然也就有了相关产业。轨交17号线也已开通2年时间，并且在朱家角设有站点，同时苏州轨交S7线的规划也将对接上海17号线，而朱家角正位于一体化的中心位置，不论到往上海市区，还是到往苏州、亦或是嘉兴，距离都更为适中。