硬核!估价师在线远程查勘法律风险最全解读

疫情当前，对各行各业产生了重大影响，评估行业难以独善其身，针对评估中“现场查勘”的重要环节，怎样做到同安全防疫的平衡，很多同行给出了很有借鉴意义的“在线查勘”并付诸实践。对如何在线查勘不再累述，本文旨在提醒同行们“在线查勘”的同事也勿忘风险。01风险实地查勘是《资产评估法》规定的评估法定程序，也是《房地产估价规范》等评估基本准则的要求。即便在新冠肺炎疫情防控期间，在通行和现场安全可控的条件下，估价师应依法、依规实施实地查勘。如因疫情防控采取的交通管制、隔离管制，致使估价师无法进入或因健康、安全风险大不宜进入实地查勘的，估价机构应尽量与委托方协商，推迟估价项目的实施。如实在不可延期，估价机构在委托方出具书面同意函的前提下，应要求委托方指定领勘人，在评估现场进行配合，估价机构可组织估价师通过手机或电脑保持视频连线来实施并完成对估价对象的实地查勘工作。由此可见，在线实地查勘只是一种特殊情况下的应急措施，它并不能代替估价师现场进行实地查勘的法定程序，所以在估价实务中要特别慎用这种方式，估价机构和估价师应该通过完善委托说明，明晰各方责任，规范操做程序，进行合理假设、如实披露提示等方式，尽最大可能避免产生法律风险。（一）法律、规范等对实地查勘的有关规定1.《资产评估法》第二十五条规定：评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，作为评估的依据。《资产评估法》【释义】：现场调查是评估专业人员确保评估对象真实、合法和评估资料真实、完整的有效手段和基础性工作。现场调查的方式主要有：询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等。在执行现场调查时无法或者不宜对评估范围内所有资产、负债等有关内容进行逐项检查的，可以根据重要程度采用抽样调查等方式进行调查。同时，评估专业人员应当根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化，及时补充或者调整现场调查工作。2. 《房地产估价规范》3.0.7 估价对象的实地查勘应符合下列规定：（1）应观察、询问、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况；（2） 应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，并应补充搜集估价所需的关于估价对象其他资料；（3）应制作实地查看记录，并记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。3.0.8 当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价中的依据不足假设在估价报告中说明。3.《城镇土地估价规程》8.5 估价人员应实地查勘待估宗地及相关案例资料，充分了解掌握待估宗地及评估所用案例的坐落位置、四至、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况。对待估宗地及周边情况等进行现场拍照；同时对已获取的资料进行核查，并补充搜集估价所需的其他资料。4.《农用地估价规程》6.5 实地查勘待估农用地估价人员需要到估价对象现场，查勘估价对象的位置、田块平整、周围环境、农作物长势等，并对事先收集有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。上述法律、规范规定的共同点是都要求估价人员到估价对象所在现场进行核对、检查，并拍摄估价对象内外部状况及其周围环境状况的影像资料，同时还要搜集补充估价所需的其他资料，其重点是估价人员必须亲临现场进行查勘工作。（二）实地查勘估价对象的工作内容实地查勘估价对象的工作内容主要包括：①观察及感受估价对象的区位优劣；②检查、核对之前收集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况；③观察、调查估价对象的内外部状况，如实际用途、土地形状、建筑结构、设施设备、装饰装修、维修养护等；④询问、调查估价对象的历史使用状况（例如是否存放过污染物）；⑤拍摄能反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料；⑥补充搜集估价所需的其他资料，包括了解、收集估价对象周边和当地同类房地产的市场行情等。（三）实地查勘估价对象的实施和记录在实施实地查勘时，一般需要估价委托人或其代表以及被查勘估价对象的权利人到场，实地查勘人员应向他们以及其他使用人、邻居等相关知情人员详细询问需要弄清的各类问题，认真听取他们关于估价对象状况的介绍，并采取现场笔记、拍照、录音、摄像等方式将实地查勘情况记录下来，形成实地查勘记录。实地查勘时，特别要注意核对估价对象的坐落、财产范围、空间范围等重要信息。负责实地查勘的估价师应当在实地查勘记录上签名，陪同实地查勘的估价委托人或其代表和被查勘估价对象的权利人宜在实地查勘记录上签名或盖章。对被征收房屋价值评估的，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在被征收房屋实地查勘记录上签名或盖章。被征收人拒绝签名或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在被征收房屋实地查勘记录上签名或者盖章，有关情况应当在估价报告中说明。（四）在线远程查勘实施要点及存在的主要问题在线远程实地查勘，是指在新冠肺炎疫情防控期间，当评估专业人员无法或确实不宜进入实地而不具备现场查勘条件时，可通过远程现场查勘辅助人员的辅助，履行现场查勘程序的作业模式。具体是指注册房地产估价师与估价委托方指定的现场领勘人（现场查勘辅助人员）联系，通过实时定位和即时视频通讯手段，对照委托方提供的不动产权证资料，按照一定的顺序，引导现场领勘人（现场查勘辅助人员）完成估价对象内外部状况的拍摄，同期实现估价师充分了解估价对象的区位、权属和实物状况的过程。1.在线远程查勘工作实施要点（以房地产估价为例）（1）资料收集（2）远程查勘评估专业人员网络连线远程辅助人员，通过远程可视的主要方式进行远程查勘及询问情况，对照产权证等资料内容，在辅助人员配合下，认真履行远程查勘程序。（3）拍摄照片（视频）（4）填写现场查勘表（5）沟通咨询2.在线远程查勘工作模式存在的主要问题（1）最主要的合法性问题 无论是资产评估法规定的现场调查，还是房地产估价规范、城镇土地估价规程等国家标准规定的现场查勘，都是要求评估专业人员或估价师亲自到达估价对象所在现场进行调查、勘验，都要做到真实、客观、全面、清晰。而远程在线现场查勘的工作模式，并不是法律或国家标准规定可以采用的现场查勘工作模式，所以这种工作模式本身就不具有合法性，不能替代或等同于评估专业人员现场调查或估价师现场查勘的法定工作程序，即使是估价机构与委托方或估价对象权利人达成了某种协议也是不合法的，实务中也是不可行的。（2）专业性问题现场查勘是一种专业性很强的工作，对评估专业人员或估价师在现场操作提出了很高的专业要求，根本无法由别人代替，尤其是非专业人员。现场查勘是估价项目整体程序中的一个重要环节，它直接影响到估价测算过程的科学性、估价结果判断的准确性和合理性。从各项估价标准的规定可以看出，无论哪一种估价业务类型或者不同的估价目的，在对估价对象进行实地查勘时，都要求注册房地产估价师亲自到现场，做到身临其境，亲身感受和体验，同时在现场还有了解、收集估价对象周边和当地同类房地产的市场行情等大量的专业工作需要注册估价师亲自完成，以利于后续估价测算工作的顺利推进和完成。无论是抵押当事人、被征收人还是涉及财产处置的各方当事人等估价当事人，都只能是按规定协助或者配合注册房地产估价师完成现场查勘工作，而不可能代替注册房地产估价师去进行现场查勘工作，事实上也无法做到并可能影响估价的公正、公平、公开原则，难以保证估价程序的规范性、估价测算的科学性和估价结果的合理性。注册房地产估价师进行现场查勘是法定工作程序，同时其也承担相应的法律责任，这个法定工作程序和法律责任是无法由非注册房地产估价师的其他任何人代替或承担，即使有人签订委托愿意协议来进行相应的工作，都同样不能避免或者减轻注册房地产估价师应该承担的法律责任。所以，在估价实务中以远程在线方式由委托方或其指定的其他领勘人员辅助进行实地查勘，从估价工作程序上看是不合法、不合规的，而且容易引起估价当事人的纠纷和异议，甚至会产生新的司法诉讼，注册房地产估价师没有能够做到勤勉尽责和独立公正，不仅影响到自己和所在机构的社会形象，还可能承担一定的法律责任，得不偿失。02建议 （一）关于房地产抵押等一般目的估价业务在新冠肺炎疫情期间，根据项目的轻重缓急状况，慎重确定是否采用在线远程查勘方式。原则上通过与委托方充分沟通协商，如果项目可以延期到疫情结束后再进行现场查勘工作，尽可能延期为好。如果项目实在紧急，必须要在疫情期间办理抵押贷款，在征得委托方同意的前提下，采取在线远程操作方式完成查勘程序，估价机构出具预估函或价值咨询意见，说明因疫情防控期间注册房地产估价师无法进行实地查勘进而无法出具房地产估价报告，待疫后补充实地查勘，再出具正式估价报告。对于单套住宅、商铺、办公等类型的抵押估价对象，不考虑装修的情况下，比较适合这种方式处理，但对于规模较大、结构复杂、装修装饰档次较高的综合性房地产不适用。（二）关于国有（集体）土地上房屋征收拆迁补偿、房地产司法等目的估价业务由于房屋征收拆迁补偿评估、房地产司法评估业务涉及利害关系人多，房地产价值量大，社会面影响大，法律责任也大，所以必须全面充分体现公开、公正、公平的估价原则，估价机构和估价人员应当严格执行国家法律法规和技术标准的规定实施现场查勘工作程序，除住宅等相对简单的业务外需慎重采用远程在线的方式进行估价对象的现场查勘。

（本文作者：印长江、范建勇 首佳顾问浙江和诚公司业务管理部，转载请注明作者及出处。）

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上海中估联信息技术有限公司（简称“中估联数据”，英文缩写CAAD）成立于2014年，公司位于上海市长宁区延安西路777号裕丰国际大厦，注册资本4500万元，是由中估联行不动产估价联盟（简称“中估联行”，英文缩写CAA）主要成员投资成立的房地产大数据公司。

“中估联数据”源于房地产估价，同时超越房地产估价！公司旨在充分利用估价专业优势（批量评估技术、大数据挖掘与分析技术，估价行业大数据），同时结合IT技术，打造成房地产估价最佳信息化解决方案的服务供应商。

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“中估联数据”汲取了“中估联行”估价机构20余年估价服务经验及房地产数据储备，经过5年的发展已经形成全国首个房地产评估综合专业服务平台即V估价平台（“V”即Value，意在为客户创造价值）。

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