上海" target="_blank">浦东，失声了？" inline="0">

浦东的未来

需要担心吗？

文 | 杨六娃

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当我们聊起上海浦东，一般都会在前面加个“大”字，叫“大浦东”。

首先是因为浦东真的很大，全区面积1210平方千米，常住人口550万，辖12个街道、24个镇，是上海面积最大的一个行政区。

其次是因为浦东真的很厉害。

从上海各区的GDP来看，2018年，浦东新区生产总值就已经突破万亿，达到了10460.09亿，增速也领跑各区接近8%。

这是个什么样的规模呢？如果当年允许大浦东参加全国城市GDP竞赛，它都能排到第16名的位置。

这样的地域和经济规模，等于在上海内部硬生生规划出了一个强二线城市。

总之，不管从哪个维度看，大浦东都是上海不可或缺的一股力量。

比如楼市，2019年前滩和临港新城的火热，让人对浦东的势能叹为观止。

但话说回来，凡事不能看表象。

如果只看土地市场，大浦东，却突然在2019年失去了声音。

01

浦东的1210平方千米的面积，占了上海土地面积的1/6。

按照概率来算，如果上海出让了6块土地，其中应该有一块就是浦东的。

但是，2019年上海出让的66块含住宅土地中，只有2块在浦东。

而且一块在川沙，一块在祝桥，都是外环外的位置，以目前那边的人气和配套来看，很难掀起什么大的风浪。

如果2020年的土地供应端，浦东依然如此保守的话，等到开发商手里的土地储备消耗殆尽，整个大浦东的新房很有可能出现彻底断供。

一般情况下，面粉供应被掐紧只有两个原因，要么是因为规划的住宅土地不够了，要么是因为浦东市场上的新房供大于求，有比较强的去库存需求。

想想浦东那么大的土地面积，好像第一个原因站不住脚。

那会不会就是第二个原因，浦东市面上新房销量并不好，导致库存挤压太多了呢？

为了弄清楚这个问题，我们先看整个2019，上海卖掉了63770套新房。

这个数字放在任何一年都是不差的成绩了，整个新房市场的回暖毋庸置疑。

当我们把成交结构按行政区来分开看，会发现一个和土地供应情况完全相反的结论——

2019年浦东的新房成交量高达13355套，占据了上海整个新房市场的21%。

更关键的是，整个浦东在2019年的新房供应量只有11895套。

所以，大浦东的新房市场依然是供不应求的一个状态。

事情分析到这里，我们好像走进了一个死胡同，既不是市场结构问题，也不是供应端的问题。

等等...

浦东的土地供应，真的没有问题吗？

我重新翻开上海2035年的大规划，从上海市农业空间规划图来看，虽然浦东的地很多，但有一半空间都是预留给农业空间的。

因为生态和农业空间的存在，浦东的一大半地方，都是限制建设区域。

显然，我走入了一个误区。

02

土地多，不代表住宅用地多。

浦东看起来发展空间无比巨大，但因为耕地的制约，实际上给到土地开发的空间一直是被严控的。

关于土地开发，浦东可是新中国第一个吃螃蟹的人。

1993年，浦东的面积还只有532.75平方公里。

它是第一个尝试“土地批租、滚动开发”的全新开发模式的，很短的时间内，就吸附了社会上大量的热钱资金和长期投资项目。

站在现在往回看，浦东的这一步棋，的确点石成金，一招就激活了这片沉睡数百年的土地。

关于浦东的豪迈，那段时间流传着一种说法，“一天能批四五块地，15分钟完成一项审批，盖出一个章。”

据统计，截至2001年，土地批租、滚动开发模式基本结束，浦东共计成片出让土地88.6平方公里，占同期土地出让总面积的80%左右。

政府投入了61亿，最终吸引到800多家中外资房地产公司，和总量400多亿元的房地产开发资金，为整个浦东的开发，打下了坚实的地基。

20年后，也才有了如今的陆家嘴金融贸易区、金桥开发片区、外高桥保税区、张江高科技园。

浦东新区的崛起，成了中国城市化的一个新象征。

但是，困惑也随之而来。

钱有了，人来了，土地也开发很多了，但浦东的未来就只是摩天大楼和住宅吗？

如果土地卖完了，房子也卖完了，下一个增长点又在哪里？

再进一步想，城市开发的上限究竟在哪里？

浦东后来的的选择，其实已经给到我们一些启示了。

03

城市化初期的成果再怎么斐然，其背后都是粗暴的野蛮生长，就好比厉兵秣马打下的江山，如果不快速切换到守业模式，权力只会迅速崩塌。

2005年6月21日，没有停下脚步的浦东吃下了第二只螃蟹，它又成为全国第一个综合配套改革试验区。

浦东开发的重点，从追求硬实力转向追求软实力。

那个时间段的浦东做了三件事：

一 ，土地出让的节奏开始放缓；二，以整合郊区工业园区为切入点，实现工业向园区集中；三，大规模的宅基地置换和复垦。

这三件事一起做的结果就是，让开发速度过快的城市缓一缓，让地区的产业效能以及城市农业生态好跟得上。

是不是很熟悉？

没错啊，这其实就是最近两年经常被提及的“产城一体化”，早在十几年前，在浦东就已经有了雏形。

只要有钱，只要有人，保证土地的开发速度很容易，但是，真正的城市开发并不在于速度，而是城市、产业、生态不能有任何一块短板。

这也是城市开发最大的难点——

增长不难，难在克制。

2009年4月24日，国务院复批南汇并入浦东。

浦东新区一夜之前由原先的532.75平方公里增至1210.41平方公里，大了两倍多。

但2009年到2019年这十年，浦东并没有把重心放在盖楼卖楼上，而是放在了城市更新、区域转型、公共工程之上。

土地端口方面， 不仅划定了30.17万亩永久基本农田，还开始推动建设土地减量化运动。

全国这么多开发区，只有浦东最先做到了克制。

04

2009年南汇划入浦东后，至今十年来，大家知道总共出让了多少地块吗?

只有715块，土地总面积33.2平方公里。

而且65%的土地都出让在2015年之前。

对比上文我提到的1993年到2001年这八年，上海浦东出让土地面积88.6平方公里。

几乎是断崖式的下降。

其中规划包含住宅的土地有226块，看起来也不少啊，对吗？

但是，除去动迁房、租赁住房，过去十年，整个浦东出让的商品房宅地，只有62幅。

换句话说，过去拼命造住宅的逻辑变了。

如今商品房在浦东的城市开发中的占比，居然连十分之一，都不到。

而且，再回到2019年的浦东土地出让，全年只有两幅，2020年，大概率也是差不多的数字。

商品房开发的占比，越来越小。

写到这里我才发现。

原来，不是大浦东突然没有声音了，而是在城市开发的舞台上，商品房这个品类，慢慢地没有声音了。

05

中国目前有九万家房企，80%以上，都是靠开发商品房起家，和20年前的浦东一样，他们经历了最好的时代。

但随着城市开发摸到了天花板，他们赖以为生的住宅开发，走到了穷途末路。

而且用不了多久，也许只要十年，九万家房企中，只会做住宅的六万家会悄无声息地倒掉。

同时，在上海的某些地方，商品房也将正式成为历史，那个时候，我们能买到的房子也许只会在二手房市场上流通。

所以，我们越来越多看到房企们在转型，比如一直在公建和物业领域深耕的万科，比如已经成为中国最大的K12教育集团碧桂园。

我们也看到不少项目在打破传统住宅的边界，住宅公建化正在酝酿一股浪潮，比如中鹰黑森林，比如中兴路一号。

城市在变化，城市的开发逻辑也在变化。

不适应这种变化，只有被淘汰的下场。

时代的背景底色在不断变幻。

对于普通人来说，我们不一定非要做引领潮流的那个人才能生存，适应，就能很好地活下去。

你要适应，商品房的房价未来很难暴涨暴跌了，表面上是因为政策，实际上是因为城市开发已经到了天花板，商品房越来越少，没有摇号、没有抢房、没有日光的时代，二手房市场为主的房价会更加理性。

你也要适应，随着供应量会越来越少，眼下一线城市的优质新房项目才是真正的硬通货，毕竟房龄会成为以后影响二手市场的关键因素。

你可能还要适应，未来几年也许会出现更多公建化的住宅产品，它们的特点有：极小型地块、开放式社区、公建式结构和立面、非标准化的户型。

如果你遇到了这样的产品，不用太谨慎，大可以拥抱变化。

反过来说，开发商的内部研发更加要拥抱这种变化，否则下场我刚才也提到了。

好了，今天这篇文章从大浦东“失去声音”说起，自然也要以大浦东作为收尾。

按照规划，到了2035年，东站的建设会把浦东虹桥两个机场串联起来，通勤会更加方便。

而且，浦东的森林覆盖率将会达到25%，这个比例意味着，我们每个生活在浦东的人，都会拥有不少于20平米的绿化面积。

好像，浦东其实并没有失去声音。

大音希声，大象无形。

未来的浦东，声音会更加优美。

未来的上海，会有一幅更加精致的城市面容。

主编：杨六娃

主笔：杨六娃

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