房地产法律讲堂:已经签署纸质版《房地产买卖合同》,但是未网签的,是否有权收取佣金?

一些中介公司在提供居间服务过程之中，会在签署《居间合同》后要求买家、卖家签署纸质版本的《上海市房地产买卖合同》（也存在部分中介在不签署《居间合同》，而直接签署《上海市房地产买卖合同》的情况），并在过一段时间再行签署网签版本的《上海市房地产买卖合同》。

很多市民、包括中介公司在房屋交易过程中，会有一个疑问：就是在已经签订纸质版本《房地产买卖合同》，但是并未进行网签的情况下，中介方是否有权利收取佣金（即：中介费）？如果有权利收取佣金，是否有权利收取约定的全部佣金？

对市民及中介公司的上述两个关心问题，我们就佣金收取的条件及比例问题进行简要分析如下：

一、已经签订纸质版本的《房地产买卖合同》时候，是否有权利收取佣金？

《合同法》第四百二十六条规定　【居间人的报酬请求权】居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

故中介居间房屋的买卖双方签订纸质版本的《房地产买卖合同》的时候，已经促成合同成立。故，中介方有权利收取佣金。

二、如仅签订了纸质版本的《房地产买卖合同》，而未签订网签版本《房地产买卖合同》及提供后续服务的，是否有权利收取约定的全部佣金。

《合同法》第六十条规定　【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

根据上述法律规定，中介在买卖居间过程中，在整个房屋买卖交易中，居间方除了促成房屋买卖关系的成立以外，还应提供包括促成网签合同的签订，安排及监督付款，协助办理审税、产权过户、交房等服务。

故，如果仅仅只签署了纸质版本的《房地产买卖合同》，并不能够取得约定的全部佣金，只能收取部分佣金。而收取佣金的比例一般不高于约定佣金的3成。

案例：松江区人民法院（2018）沪0117民初18587号

案件简介：

原告系上海某中介公司，被告梁某系房屋交易的买家。

原、被告以及案外人陆某1、陆某2签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：案外人陆某1、陆某2将涉案房屋出售给被告，房屋总价3,500,000元；《房屋买卖合同》成立，即表明原告居间成功，被告和案外人双方应按照本协议约定总房价款的1%各向原告支付佣金(如有变更则以《佣金确认书》为准)；在原告居间成功后，若因案外人或被告任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则原告仍有权依约收取佣金，并有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金。

2017年8月14日，被告与案外人陆某1、陆某2签订《房屋买卖合同》一份，对涉案房屋价款、付款方式、交付时间、交易过户、违约责任等均作了约定。原、被告亦签订《佣金确认书》一份，约定涉案房屋成交价格为3,500,000元，佣金金额为63,000元，佣金于签订买卖合同当日支付。

审理中，原告称据其了解因被告不愿继续履行《房屋买卖合同》，被告与案外人已解除《房屋买卖合同》，但未签订书面的解除协议，故被告与案外人就涉案房屋未进行网签，亦未办理变更过户手续。

原告又称其曾口头向被告催讨佣金。因被告不同意支付该佣金，故原告起诉至松江区人民法院。

法院观点：

本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

本案中，原告为被告与案外人之间的房屋买卖交易提供了媒介服务，且促成了被告与案外人陆某1、陆某2签订了《房屋买卖合同》等。故原告有权向被告主张相应的居间报酬。

但是，在整个房屋买卖交易中，居间方除了促成房屋买卖关系的成立以外，还应提供包括促成网签合同的签订，安排及监督付款，协助办理审税、产权过户、交房等服务。而被告与案外人的房屋买卖交易并未最终完成，原告亦未提供签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》后的后续服务。故基于本案实际情况及诚实信用原则，本院酌情确定被告应支付原告佣金10,000元。

判决内容：

被告梁某于本判决生效之日起十日内支付原告佣金10,000元；

撰稿人：

陈兴华律师 上海申浩律师事务所 合伙人

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