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上海楼市」普陀“城里”转一转，明年要开5个盘" inline="0">

在进行了明年入市的新盘项目盘点之后，“牛气哄哄”的普陀区引起了大个儿的注意：

明年的普陀，仅内环内！就将有5个新房项目开盘！供应量“大爆发”！分别是已获证待开盘的锦绣里、未获证待入市西康路989、新湖明珠城III、燕宁苑III、中海汇德里。

大个儿特地跑到在普陀内环内“转了一圈”，为大家带来这五个新盘的一手信息！

01 锦绣里

329套房源200余组大筹 注定火爆

关于锦绣里，均价10.5w，眺望苏州河，目前大筹期已经结束，将于1月6日开盘。本次锦绣里共推出329套房源，作为千万级豪宅，认筹已超200组，成绩单已经非常漂亮。

户型面积：约103㎡-168㎡2-3房

户型图：

【建筑面积约103㎡2房】

【建筑面积约133㎡3房】

【建筑面积约168㎡3房】

均为精装交付，样板间实景图：

感兴趣的朋友可要抓紧了，现在还能认小筹！

02 西康路989

预计下半年入市 还有两栋楼没拆

西康路989的前期，即华侨城，可以称得上是普陀区的标杆项目，肉眼可见的“高大上”。

实景图：

即使在锦绣里如此火爆的情况下，依然有一部分购房者愿意等待西康路989，认为该项目是不弱于锦绣里的高端住宅！

售楼处目前处于开放状态，但目前仅在卖车位，问及项目什么时候入市，销售表示：

最快也要明年下半年吧，现在还有两栋楼没拆呢。

售楼处实景图：

施工现场实景图：

还没拆的那两栋楼：

据销售表示，户型面积为：约125-210平3-4房。

若以锦绣里的价格来看，西康路989，即将入市的产品也妥妥的都是千万级以上。

03 新湖明珠城III
老盘新推 中介说开发商想卖12w

日前说的新湖邀请绿城合作开发的就是这个项目，待上市的是其三期产品。

新湖明珠城整体规划高达约90w方，是上海内环内极为少见的“超大体量社区”。

先来看下新湖明珠城一期的实景图：

售楼处目前是开放的，但是内部宣传的是新湖的启东项目，关于新湖明珠城三期的消息，销售人员一概不知，只表示：

可能会在明年下半年入市吧。

售楼处实景图：

建设实景图：

与周边的某中介小姐姐聊天时，中介小姐姐说，听说他们想要卖10-12w的。也不知道是不是中介小姐姐劝我买二手房所以在忽悠我，因为她在给大个儿推荐一套新湖一期的房源。

可俯瞰苏河湾的边套，建面约127平，总价938w元。

均价嘛，不过仅约7.4w元／平。

超大体量社区+俯瞰苏州河，新湖明珠城到底会卖多少钱，竟然还有了点小期待。

04 燕宁苑III

什么“骚”操作 三期建在了夹缝中

燕宁苑III的这个操作大个儿是真的看不懂，在两栋楼之间的夹缝里再建一栋？

看下燕宁苑前期社区内部的实景图

三期建设小区内部实景图

铺面而来的压抑感，转了一整圈也没找到售楼处，但据网传，将推出约130平2房、约160平3房、约200+平复式。

三期建设实景图

直到现在大个儿依然一脸疑惑，燕宁苑III的推出，会不会影响到该小区本来的二手价格？将价格拉低？

05 中海汇德里

80多平小三房 或是普陀最期待的新盘

中海汇德里的展厅，位于环球港写字楼内：

中海汇德里或将于近期入市，普陀商业地标环球港旁，共计规划589户人家，主力户型为建筑面积约83-140平3-4房。容积率约为2.5，部分房源可俯瞰苏州河：

目前样板间暂未开放，户型图网上已经流传开了，100平以下的小三房，还均做到了两卫设计，成为了最吸引购房者的卖点！

网传中海汇德里户型图：

【建面约83平三房两厅两卫】

【建面约90平三房两厅两卫】

【建面约140平四房三卫】

同时因为80多平的小三房，中海汇德里也将是5盘之中，置业门槛最低的新房项目。

上海二手市场现状，内环内小三房最受欢迎，基本挂牌一个月左右就成交。

因西康路989、新湖明珠城III、燕宁苑III均为老盘加推，所以在价格上，其实可以略微参考下其前期二手成交价格：

同时由于因为这五个新盘距离都比较接近，且位于内环内的特殊位置，相对来购房者的“区域性”相对较弱，从锦绣里认筹客户相当大一部分是来自于静安区也可以看出这一点。

所以，在潜在客户的分析上，其实是可以对整个内环内的二手市场来进行统计：

1、成交套数

11月份内环内二手房共成交约2.1k套；

占整个上海的约12%；

可以看出因内环内的地理位置，

这五盘新房房源的“潜在客户”还是蛮大的。

2、成交总价

根据链家11月真实成交价格统计，

内环内成交房源共计300余套，

其中总价段在500w以上的房源成交占比为41%。

若以二套置业7成首付来换算，

这部分购房者改善置业的总价范围主力应该在700w以上，

基本具有了内环内新房置业的能力。

3、成交周期

同样根据链家11月内环内300余条真实成交房源统计，

内环内小3房户型在市场最受欢迎，

交易周期中位数仅为36天左右，

但这一部分产品市场上极为稀少。

（上海内环内平均交易周期为69天）

综上所述

将于明年开盘的普陀内环内新盘

或许是这样的

相对于老盘加推，全新盘性价比更高、吸引力更大。

• 锦绣里如果现在还没认筹的话，喜欢的房源可能要抢不到了；
• 千万以下购房者，仅有中海汇德里一则新盘可选，其无敌小三房产品，势必将成为明年的“抢手货”；
• 千万级以上购房者可选余地较多，现在可去锦绣里碰碰运气，明年上半年可以在中海汇德里认筹，下半年在西康路989、新湖海上明珠认筹；
• 若是偏爱豪宅的购房者，可以等待下半年西康路989入市；
• 新湖明珠城III能否“卖动”，还需看最终的价格及性价比；
• 至于燕宁苑III，大个儿也不清楚，在供应量如此大的情况下，为什么要选择这个两个楼栋夹缝之间的“住宅”。

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