年度大盘点｜2019上海二手住宅市场成交量创3年来新高

来源|信义房屋企研室

荐读|2019年,外地人上海社保缴纳逐渐满5年,因此购房需求也随之逐渐释放。再加上今年黄浦、静安、杨浦三区加快推进旧改进度，大批的动拆迁人群流入市场，提振了2019年的市场。

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成交量创三年来新高

截止到2019年11月，上海二手住宅成交量已经达到21.68万套，预计全年成交23.5万套左右，较2018年的16.25万增长45%，较2017年增长60%。自2016年上海限购要求提升至“五年社保”以来，二手住宅市场保持稳定，买房需求逐步释放，2019年成交量创三年来新高。

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成交均价走势平稳，调控成效明显

2019年1-11月份，二手住宅的成交均价为3.83万元/㎡，较2018年全年下降2.3%。从近10年的成交均价走势来看，近三年的成交均价整体保持平稳的走势，市场调控成效明显。

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内环占比一路收窄，外环外新房逐步进入二手房市场

从2019年各环线占比饼状图可以看出，外环外占比和外环内占比基本持平。外环外新房逐渐进入二手房市场，占比逐年增长，而与之对应的内环内成交占比则一路收窄，且2019年为近十年的最低值。

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各区成交量增长明显，青浦区拔得头筹

2019年数据截止到11月份，青浦区相对于2018年成交量增长53.1%，除金山区以外，各区增长比例均超过20%。

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二房为市场热点，首改和置换大房都靠它

2019年上海二手住宅成交的各面积段来看，90平方米以下的成交比重仍达72.7%，市场仍然以刚需为市场主力；而50-70平米和70-90平米共占53.3%，二房交易活跃，首改和置换三房都与之相关。

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300万以下占比总趋势收窄，但仍占成交主力

从2019年上海二手住宅成交的各总价段来看，300万以下成交占比64.8%，较2018年上涨1.4个百分点，仍是市场成交的主力价段。近三年来，市场整体保持平稳，变化幅度并不大，这也与成交均价的走势相呼应。

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2019热门板块，闵行浦江板块独占鳌头

闵行浦江、浦东三林、奉贤南桥新城为成交量前三。

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千万级别中高档小区，1000万-2000万成交Top3

2019年1000万-2000万范围内成交量Top3的小区是：仁恒河滨城、世茂滨江花园、菊园。

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豪宅看这里！2000万以上豪宅成交top3

2019年最受青睐的2000万以上豪宅top3：翠湖天地、财富海景花园(张杨滨江花园)、星河湾荟苑(浦东星河湾)。

总结

2019年，上海二手住宅市场成交量预计在23.5万套左右，处于近10年来的第四位，说明市场逐渐走出2017、2018年的低谷。而成交均价变化不大，基本保持平稳的走势。

从成交区域以及成交结构来看，2019年较前两年变化均不大，这说明市场已经进入成熟阶段，未来也将保持当前稳定的状况。从近期中央经济工作会议以及央行划定的明年金融调控工作重点可以看出，2020年房地产市场仍将以“稳”为市场主基调，在此背景下，预计上海二手楼市或将保持2019年的成交走势。

（注：以上面积均为建筑面积，数据来源RES系统）