拿地价不到隔壁地王一半！上海4W+顾村新项目大公开

在上海，每次说起顾村，总有一句魔性的话在耳边响起：
20年前你错过了人民公园，10年前你错过了中山公园，5年前你错过了大宁公园，那么你别再错过顾村公园 类似的话，听过不少版本，这个最押韵 这句话放当前，大家都会不置可否地一笑而过，但是三年前的那个儿童节，顾村的确站在风口上 时间回到16年6月1日上午，万科、招商、建发、新城、龙湖、滨江+平安、金茂+电建、信达、保利、华润、同济、三湘、首创、金地、中铁建、绿都、阳光城、合景泰富、九龙仓、光明、中铁、大名城、红星、卓越等24家开发商齐聚，角逐宝山区顾村A单元10-03、10-05地块 地块限制条件那是相当多

1.超1560㎡的配建，包括垃圾房、卫生服务站、居委会、活动室等；

2.中小套型60%；

3.5%的保障房以及15%的自持租赁房；

4.商业按出让年限全自持；

但是这些限制条件并没有浇灭开发商的热情，经过252轮激烈出价，信达以58.05亿拿下，溢价303% 据楼市资本论测算，可售部分楼板价高达4.7万/㎡，这个价格让所有人都疯了，媒体也疯掉了
身处当时，大家第一次开始认真思考顾村卖到7万/㎡的可能性，然后发现，好像真的有可能，据某APP显示：2017年2月，96年建成的泰和新城成交价到达不可思议的57597/㎡... 市场公开信息显示，信达15年-16年在全国遍地开花，大有非地王不拿的架势，实至名归的隔壁老“王”
话说回来，老司机们应该发现一个非常有意思的事情，前面说到竞拍的24个开发商里，缺了一个重要角色，那就是宝山本土房企-大华 据楼市资本论查询，大华包揽今年宝山出让的地块中的60%

1、3月14日，大华集团底价4718万元摘得位于宝山康家村的商业、医疗卫生、文体用地，成交楼板价6990元/平，溢价率0%

2、5月22日，大华集团以底价42.12亿元的价格摘得宝山区大场镇联东村等“城中村”改造区域E1-13A、E1-14A、E1-14B地块，楼板价2.42万/平，溢价率0

3、8月27日，大华以28.76亿元底价摘得上海市宝山区顾村镇老镇社区（BSPO-1501和BSPO-1502）单元14-11地块、17A-02地块、17B-02地块（顾村老集镇“城中村”改造地块），楼面价约20010元/平，溢价率0

4、2019年9月25日，大华集团以底价44.22亿元获得宝山区N12-1001编制单元13B-02（“城中村”改造项目—康家村）地块、宝山区N12-1001编制单元13A-04（“城中村”改造项目-康家村）地块出让，折合楼板价仅约2.7万元/㎡

5、10月14日，大华以底价21.87亿元竞得宝山区杨行镇BSPO-0502单元YH-B-2-07-10地块，楼面价23999.98元/㎡，溢价率0

大华公园城市、大华朗香、大华碧云天、大华臻园、大华X村，可以说宝山和大华紧紧地绑在一起
既然这样，深耕宝山的大华为什么会缺席？ 从今年大华在宝山的拿地信息里就可以略窥一斑，“城改”“底价”似乎是大华拿地的原则 就拿最近的红盘大华公园城市来说，距离央玺不到2公里，央玺开盘价6.2万/㎡，公园城市开盘价5.7万/㎡，但要知道，央玺是当年的地王，楼板价高达5.3万/㎡，而大华的楼板价只有3万/㎡，央玺一口老血喷出来~ 更过分的是，就在10月份，大华以底价拿下公园城市相邻的两块城改地块，楼板价仅有2.7万/㎡ 在楼市资本论看来，央玺这是被迫给大华打工，而这种情况马上就要再次上演了 大华锦绣四季即将雇佣信达上城院子打短工，动作过分熟练...
2018年8月9号，大华以低价拿下宝山新城顾村地区GC-B-1单元16-02地块，楼板价2.1万/㎡
而地块北侧500米外就是那个303%溢价的信达，多么熟悉的一幕
大华锦绣四季 宝山顾村 项目占地约11.3万方 容积率1.8 总房源2000+套 主力户型为约99平三房和约135平3+1房 预计均价：4万-4.2万/㎡ 预计开盘：2020年4月 精装交付
户型图

从户型图上看，99㎡三房户型是项目的主力户型，其中C户型设计更合理，南北通透&大尺寸阳台，居住舒适度应该会不错； 135㎡的四室户型的横厅设计也是一大亮点，虽说横厅开间相比于信达上城院子的6.3米窄了些，但是价格面前，不算什么大问题~

项目周边

说起周边，最拿的出手的就是学校了，今年1月28日，宝山区与世外教育签订战略合作协议。双方将以世外宝山校、顾村实验学校、大华新城学校、中环实验小学等为核心成员组成世外宝山教育集团，共同探索集团化办学模式，推动基础教育优质资源共建共享

宝山世界外国语学校位于顾村镇，占地面积54454.6平米，建筑面积55814平米，共设置60个班级，其中小学部20个、初中部16个、高中24个，目前学校建设正加快推进中，将确保如期交付使用

顾村实验学校位于宝安公路1123号，创办于2015年，2016年迁入现址，占地面积55亩，建筑面积20500平米，现有小学1至4年级、中学6至8年级共21个班级，近900名学生

除了世外宝山教育集团外，还有华二宝山实验学校和上外附属幼儿园，在“宝山无学区”的大环境下，顾村的教育资源算是优质了 第二个要说的就是项目所在的顾村老集镇的改造规划了
顾村老集镇改造范围总占地约1380亩，项目规划有住宅、商业、市政、配套等丰富业态，其中公建14万平方米，绿地20万平方米，教育规划了约12万方集群用地，规划区内，在保留历史建筑的同时，结合区域内三面环水的有利资源，设置了2公里的滨水步道，打造约7万平米的滨水公园，内设顾村镇体育中心 就像当年大华锦绣华城打造北蔡板块一样，大华锦绣四季正在改造顾村，在老集镇的改造规划里，大华锦绣四季的2000+户仅是作为第一期，后续还会有二期、三期

可预见的，未来这里将会成为一个大型的居住社区，顾村稍显破旧的城市面貌也会更现代化

但是，项目硬伤依旧是无法忽视 双轨交的尴尬；大华锦绣四季东西向各有一条地铁：1号线、7号线，但是距离两条地铁都超过了3公里，这已经远远超出了步行距离的极限，在上海没有地铁的加持的住宅，会让很多人直接放弃 大型商业匮乏；顾村板块的大型商业主要集中在地铁周边，大华锦绣四季项目周边小商业可以满足基本生活需求，但谁不想自家门口就是商场呢
结语 楼市资本论认为，在楼市里，没有不能买的房子，只有不能买的价格，4.2万/㎡的单价在顾村的新房市场，已经具备足够的杀伤力了，隔壁老“王”的助阵再加上教育资源，大华锦绣四季将会是顾村下一个红盘~
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