交50万喝茶费才能看房，金亨利二期低于二手12%悄悄开卖

上周六，位于“宇宙中心”龙华红山的金亨利都荟首府二期，有两栋房拿到了现房销售许可证。有粉丝向小编爆料该盘准备悄悄开卖，但需要交喝茶费才能买到。

又是熟悉的配方？

金亨利这个黑红黑红的楼盘，位于红山正核心位，一直以来就是话题不断。2018年7月，二期第一次开盘前，曾被被爆出喝茶费、内部选房、搭板违建等消息。但因其价格低于周边二手房，学区范围又属于名校深圳高级中学（北校区），火热程度不亚于华润城。后因为搭板违建被举报，说好的三房变两房，又导致开盘时不少购房者弃购。

小编联系了号称可以拿到内部选房资格的中介，并前往项目一探究竟。

现房售价比一期成交价低了12%

出发前，小编先查询了政府官网的信息，备案了595套住宅，备案均价为84998元/平，最便宜的一套7.6万/平。

图源：政府官网

从链家查找，金亨利一期89平四房最近一套的成交价为870万，均价9.7万/平。

图源：链家

链家中介表示，目前整个小区放卖的房源不多，同户型目前仅一套挂盘，业主报价1050万，单价达11.7万。而另一套业主报价有诚意的131平4房则要卖1350万。

当问及有没有刚拿证的那批新房可卖，链家中介表示没有代理，并透露买这批房源需要交45万喝茶费。

如此算来，金亨利推的这500多套房子，均价比一期二手房可查询的成交价至少低了12%。如果买到了最便宜的那套，则有将近22%的套利空间。搞不好喝茶费真的要重出江湖。

根据业内“潜规则”，收取“喝茶费”有两种可能：一是内部人员私下收取，钱进了个人腰包，这种情况下，交了“喝茶费”未必能买到房；二是开发商有组织收取，把限价红利收入公司囊中。前年，安托山某豪宅开盘，数十万“喝茶费”被开发商公开收取。

50万喝茶费系开发商内部人员拿

微信上号称可以拿到内部房源的中介表示，现在看不了房，只能围着项目看看。

来到金亨利二期附近，小编远远看到一群人围在去往项目必经的路口。看我似乎像是要买房，一位中年男人跟我搭讪。在问过我有没有内部买房名额后，他表示通过他可以买到房子，但要额外交50万的喝茶费。

他还很详细地解释了整个买房流程：

先将50万放到银行作资金监管，然后可以安排看房。

看中以后和开发商签合同，交几十万到一百万的定金，同时资金监管的50万打到对方账户，一周后在开发商合作的银行交首付办理按揭。

如果没看中房子，资金监管的50万退回买方账户。

我反复追问50万监管的另一方是谁？怎么保证交易的安全性？中年男子最终透露：另一方是开发商内部人员，他只是中介。

我又问及50万喝茶费能不能少一些，他说：“我们中介也是赚点小钱，一套房就赚个万把块，其他的都是开发商内部的人员拿了，我们哪有定价权哦！”

91平做四房，仍然是搭板违建的老套路

因为不能进去看房，只能由中介带着围着项目走了一圈。他指着靠近民宝路的两栋说，这就是这次要卖的房源。端头两侧都是大户型，中间是90平左右的中小户型，一部分房源已被开发商内定了，剩余部分才分给中介拿到市面上交易。

今年7月，金亨利二期就被《南方日报》南方+爆出仍然有搭板违建。楼校长有朋友购买了二期的房子，他向楼校长透露，业主仍可自行搭板违建，但如果将来二手房出售时，必须要拆掉违建部分才可以交易。

89平做3房，91平可以做4房。中介表示“赠送面积很大”，现在是看不到户型图的，但可以参考去年开盘的那一批房源的户型，“91平4房1卫，和之前89平4房户型基本上是一样的。”但对于搭板是否无风险，他开始含糊其词。

从户型图上看，房产证建面89平4房实际套内面积约88平，按照高层75%的实用率换算，实际建筑面积约117平，赠送率32%。

金亨利二期户型图，红色的为赠送面积

真的能百分之百读深高北吗？

金亨利二期距离深圳高级中学北校区确实很近，只隔了一条民塘路。对于我一再强调看中学位，中介拍着胸脯表示学校都是金亨利建的，肯定能上。

实际上，深高北被划进龙华大学区范畴内。根据大学区积分入学政策，金亨利属于深高北的划片学校范围内，也就是说如果孩子是深户，买了金亨利就可以获得85分的基础积分。在学位充足的情况下，A类是可以就读的。

但是，从2018年到2019年的录取情况来看，因为龙华这十年人口爆炸性增长，再加上新居民年龄集中在30-40岁之间，都到了家有学龄儿童的年纪。所以龙华特别是大学区的几个学校都出现了小一A类爆仓的情况。小编曾深度报道过此事：突发！龙华大学区一类生源近半数面临分流，买房十年+深户也不保险了！

小编还搜集了深高北2018、2019年的小一录取积分。从表格中可以看出，2018年深高北第一次招生，因为生源相对不紧张，大学区内深户有房的家庭都可以录取。但到2019年，录取积分上升到88分，即如果购买二手房房产证过户时间或购买新房购房合同的时间没有超过10个月的独生子女家庭，或者以上两种购房情况时间没有超过20个月的二胎家庭，都面临分流。

从11月25日龙华区公布的2020年小一、初一学位预警来看，学位缺口仍然较大：预计小一适龄二胎32807人，小一学位总缺口近8000个，初一适龄儿童少年17408人，初一学位总缺口近3000个。更为严峻的是，大学区里今年并未新建学校，也没有新建学校的计划。

但金亨利二期共1338户尚未交房入住，2020年的学位只会更紧张。

所以，买了二期能够就读深高北的前提是：购房时间截至孩子读书当年的4月份超过30个月（学位申请是每年4月），且为独生子女家庭。这样积分才能达到90分满分，可以百分之百就读，否则，按照大学区里3所学校小一录取情况看，很可能明年89分的二胎家庭都会面临分流。

小编有话说：

说实话，听到这个价格，不动心是假。

毕竟深高学区光环在那，而且红山6979就在项目对面，学校和地段都无可挑剔。

去年深高北第一次中考，成绩相当耀眼。在今年一份深圳中考排名前50的榜单里，深高北甚至超过深高南排进了全市第七名。

相比同小区二手房，不但总价上便宜了100多万，还少了几十万的交易税费，怎么看都是划算的。但搭板违建前途叵测，学位有不确定性，风险也是有的。

去年，小编朋友为了孩子上名校，咬牙买下金亨利二期，被迫接受89平三房变两房，却因二胎家庭+购房合同时间太短，以0.6分之差没有被深高北录取——不但要接受分流到别的学校，还要在附近租房居住（因为没交房，而且89平2房不够住），这一忍少则6年多则9年。

所以，想清楚——机会难得，风险不小。

来源：买房之前