美兰湖10年滞涨 宝山人民下一个置业机遇在哪里？

上海宝山美兰湖，可能是前10年中上海房产投资者们心中最大的“痛”。

十年前，美兰湖板块以上海远郊新镇模范姿态走入大众眼中，伴随着7号线2010北延伸段正式通车，让美兰湖板块成为当时上海楼市最为炙手可热的区域之一。

同时伴随着“联合国开发计划署试点城镇”、“全国发展改革试点小城镇”、“上海市发展和改革试点小城镇”等等荣誉接踵而至。在区域内不断利好信息的推动下，2011年罗店板块房价上涨21.5%。那一年大虹桥还不是宇宙的中心，甚至徐泾板块，当年房价还下跌了4%。

然而，就在大量购房者涌入美兰湖期待置业翻身之后，该区域却迎来长期的滞涨。我们从最近5年内，罗店区域内房价趋势可以明显看到，除了2016年期间伴随着整个上海房价的冲高以外，2017年和2018年区域内房价有明显回落趋势。目前基本维持在27000-29000元区间小幅震荡。

可以说，就上海而言，美兰湖房价的上升幅度显然是让购房者们无法满意的，那么宝山将成为被上海抛弃的“北郊”板块吗？

这里先给结论——宝山的发力期即将到来！

首先，宝山的长期滞涨原因之一在于宝山作为早期郊区发展的试点之一，所尝试的以行政中心淞宝单中心的模式。

而在最新披露的宝山2035总体规划中，明确提到宝山区分为南北中三大分区。并且在本次规划中得到落实。事实上，宝山区之前的单中心是一种落后的发展模式，属于郊区时代的残留产物。

这之间的差别在于，激活原来美兰湖罗店板块的试点优势，而不再隔离试点区与行政中心之间“美好蓝图”与实际发展投入之间的失衡状态。

其次，我们对比目前宝山区与其他几个远郊区房价，实际上宝山区域的整体房价目前是位列其他各区均价之首，因此也再次证实了，宝山在前10年期间的发展不平衡。环市区板块房价近几年增幅远高于远郊，这种失衡也导致了对宝山远郊地段实际状况判断。

如果宝山发挥三区域联动发展模式，那么宝山整体房价将会更高。

那么宝山会否因此而压制远郊地段的上涨空间？

我们知道房价的波动，在很大程度上取决于常住人口量。那么，通过对比宝山、松江、嘉定、青浦、奉贤与金山2035年总体规划之后，可以明显看到，宝山区在未来的人口导入上远高于其他各远郊板块。

因此，虽然环中心地带的房价走高但远郊地段仍旧处于长期稳定、滞涨甚至是下跌的状况。显然违背真实市场供需与价格之间的关系。这最明显的表现在最近一周的新房成交数据上。

在刚结束的一周中，宝山大华城市公园分别以35856平与单周20亿成交分列销量与销售额排行首位，并且远超第二，呈一家独大的态势。虽然该项目并非远郊项目，但是可见宝山的购买力以及市场需求。

那么宝山远郊地带的机会在哪里？

第一作为远郊地带，出行通勤规划决定着区域发展的先后顺序，那么宝山目前坐拥1、3、7号轨道交通通勤，远郊发力点势必会在该三线沿线逐步扩散。但该三线由于位置的特性，同样会产生不同的发展模式。

首先1号线，是沪上最早通行的轨道交通。同时连接宝山与北静安（原闸北），而北静安改头换面之后的发展有目共睹，因此一号线沿线发展预测将会延续“城市包围农村”战略，由中心城市向远郊扩散。

其次3号线，是宝山第二条通地铁的线路。而3号线最为特别的则是途径宝山行政中心淞南板块。因此，沿3号线的发展模式将会是由行政中心同时扩散中心城市与远郊的两翼政策。

最后是7号线，通达试点早期试点区域美兰湖，实则在建成初期就肩负着激活罗泾两个板块的使命，那么7号线沿线很有可能采用“农村包围城市”的打法，以此彻底激活北上海。

实则，如此的预测也同时应证了2035年，宝山区三核发展新规划。那么作为已经起势的北静安边缘板块和宝山行政中心，美兰湖急待一波补涨。

第二，商业配套的远郊转移，是对于远郊板块价格提升的第二大利器。美兰湖的滞涨现象很大程度上也受限于商业体的匮乏。

之前虽然有诸如北欧风情街、美兰湖奥特莱斯落址，但依然打法零散概念大于实业。

现如今，商业重心已经在向美兰湖板块转移。70万方中集金地美兰城的落成将重新唤醒沉寂已久的美兰湖板块。

中集美兰湖由品牌房企金地操盘，项目汇集品质住宅、多业态购物中心及甲级写字楼、长租公寓，更引入海洋文化展示馆形成立体式约70万方城市进化体

所形成的超级体量以及多元业态一旦完全落成，除了弥补罗店板块商业不足的现象以外，更大程度上起到全面激活周边诸如北欧风情街、美兰湖奥特莱斯、国际会议中心、国际美术馆等一系列商业形成区域联动，从而起到更新罗店板块城市形象作用。

宝山磨砺了10年，投资者等了10年，这个2035规划让宝山区人民等得实在太久了。那么就眼下而言规划而言还是城区发展新模式而言，都将迎来新的红利期。而对于购房者而言，远郊置业首选美兰湖板块，宝山城区置业以淞南板块为主，改善置业的话，可以考虑临北静安是目前更为合理的置业方向。而对于房价前景有所期盼的置业人群更应该关注美兰湖板块的近期动向。