上海住宅项目遭变卖，上置集团艰难求生

来源：风财讯

上置集团被二股东告上法庭，再度陷入资金泥潭。

上置集团有限公司（简称“上置集团”）发布公告称，上置集团的股东上置投资控股有限公司（简称“上置投资”）提出诉讼，要求上置集团支付7581万元的款项，同时，代为预付6729万元不正当收益、利息、诉讼费等款项。上置集团被股东上置投资起诉，要求支付至少1.43亿元款项。

对于上置集团造二股东起诉一事，柏文喜表示，说明企业的资金状况可能比较紧张，连二股东的钱都拖欠。再者，可能也体现出公司与股东之间关系不和睦。

事实上，从财报数据看，上置集团已陷入亏损泥潭。

财报显示，2015年、2016年、2017年、2018年、2019年上半年，上置集团的营收分别为14.19亿元、34.03亿元、16.20亿元、15.51亿元；净利润分别为-18.99亿元、2.23亿元，6.91亿元、1.14亿元、-1.99亿元。尤其是2019年上半年，净利润同比已经下降306.09%。

纸面之上，上置集团的日子并不好过，其拥有的项目资产包亦不尽如人意。

目前，上置集团在售项目包括北京晨芳雅园、上海绿洲雅宾利花园、上海名人天地、嘉兴湘府、金边印象等在内5个项目。截至2019年6月30日，上置集团于上海、沈阳、嘉兴、长沙、大连、北京、旧金山、金边等地，拥有总建筑面积约213万平方米的土地储备。

其实，如今房地产行业融资逼仄、销售降温，上置集团可谓内忧外患，前途坎坷。在隆冬时节，风财讯联动全国实地探访上置集团全国项目，试图刨析项目横截面，窥见上置集团的未来命运。

风财讯探访全国项目发现，上置集团的土储资源称不上优质。例如上置集团重点布局的上海市场，如今部分项目被变卖，商业物业的运营收益并不如意，部分项目虽未见明显经营异常，业内则认为是市场赐予上置的运气。此外，上置集团上海区域外的大部分外地项目区域位置较偏僻，称不上优质土储。

上置集团上海绿洲雅宾利花园住宅项目遭变卖

风财讯来到上海绿洲雅宾利花园，该项目位于上海西藏北路与中兴路交汇处，属内环以内，项目西起西藏北路、南临中兴路、北靠天通庵路、东接宝通路，距离人民广场约2500米。

项目总楼面面积48万平方米，共分为四期开发，一期、二期已分别于2008年、2011年交付使用，三期新房推广案名雅宾利公馆，于2014年年中推向市场，彼时均价65000元/㎡。

2015年开始，上置集团资金链紧张的消息甚嚣尘上。2015年3月，为了提高去化率，加快项目周转，正在销售节点的绿洲雅宾利三期推出“零活首付，帮贴息”的优惠活动，可惜中置的一系列自救举措并未对项目销量有明显刺激。网上房地产信息显示，2014年底至2015年上半年，绿洲雅宾利三期月均成交不足20套。

2015年10月30日，上置集团发布公告称，向Mainlandcn Ten Company Limited出售美盛资源60%股份及美盛资源60%股东贷款，总代价为5.48亿元。据了解，美盛资源为上置集团全资子公司，而Mainlandcn Ten Company Limited为万科全资子公司。美盛资源的主要资产为持有的上海硕诚股权，而上海硕诚名下拥有位于上海原闸北区的上置绿洲雅宾利花园项目。

上置集团用5.48亿将绿洲雅宾利60%的股权转让给万科，而正在建设和出售（尚未交房）的三期项目也正式更名为万科翡翠雅宾利。

就在上置集团出售绿洲雅宾利这段时间，上海楼市巨变，先是静安、闸北两区合并为新静安区，原闸北地区楼盘身价倍增，后有上海最严调控沪九条横空出世，一时间楼市成交量价齐涨。

万科接手绿洲雅宾利花园后，对它的最大改造便是案名，更名为万科翡翠雅宾利的原上置项目，在2016年1月重新推向市场时，均价上涨至8万/平。

万科翡翠雅宾利总建筑面积约50万平方米，占地面积为20.624公顷。项目是由9幢29-32层高层、5幢叠加别墅组成，共777户。即使价格上涨，但巨大的政策红利还是让万科翡翠雅宾利火速光盘。

风财讯实地走访发现，目前万科翡翠雅宾利所有高层住宅已基本售罄，于2019年6月开盘的20套均价11万/平的叠加别墅，目前还剩余3 套在售，不过由于某些原因，两年后才能拿到产证。

转让给万科的绿洲雅宾利四期地块是一块毛地，目前还尚在动迁阶段。在2015年上置集团出售项目之时，就有业内人士分析，四期毛地将面临巨大的动迁成本，这让资金本就紧张的上置不堪重负，如今这个动迁难题已转移到万科手中。

据悉，绿洲雅宾利三期楼面面积为15.95万平方米，四期地块楼面面积为18.55万平方米。按照如今项目10万/平左右的市场均价，四期地块可售价值将高达180亿。加上三期项目上百亿的盈利，万科用5.48亿接盘的上置集团绿洲雅宾利，翻倍价值几乎难以估量。

上置集团绿洲中环中心招租率一般

上置集团一宗商业物业项目绿洲中环中心地处上海普陀区金沙江路、中环线交界处，总面积近30万。项目共由3幢高层住宅、5幢国际化标准写字楼、1条环形商业休闲街和1个近4万平米的水景园林组成。两栋圆柱形双子塔写字楼，可以算作上海中环地标建筑。

绿洲中环中心的3幢住宅名为绿洲湖畔花园，早已售罄，目前销售主力在写字楼办公房源。

风财讯现场了解，绿洲中环中心距离13号线真北路地铁站仅一个人行天桥的距离，两座醒目的双子塔就坐落于天桥旁，与地铁上盖的近铁城市广场隔路相望。

实地探访发现，绿洲中环中心目前主力在圆形双子塔写字楼，户型多样，从60平到900平，可租可售，租金约3.5元/㎡.月。因整体建筑为圆柱形结构，房源多被分割成大大小小的扇形，不太利于规划。每层楼面约有办公租户几十家，人员出入密集。

从绿洲中环中心10号楼大堂入住企业铭牌可以看到，目前整栋大楼招租率略显一般，而上置集团的办公室也位于此处。

社区内部还能看到上置集团为另一个宝山项目上置美兰湖所做的招商广告。

上海绿洲雅宾利花园、绿洲中环中心收益不如意或许仅是上置集团整体资产包并不优质的缩影。

2015年保利放弃收购上置集团后，一位接近保利的知情人士曾介绍，在打开资产包、对项目的财务状况进行详细调研后，保利发现这些资产并没有想象中那么优质。“最值钱的上海土地资源其实并不多，外地项目也不是那么优质，区位没有优势，土地成本还高，这种项目在未来很可能成为包袱。”

保利地产相关负责人也承认，对资产情况进行盘查后，上置集团对公司的吸引力大为下降。

部分项目未见经营异常，市场赐予上置集团的运气

风财讯通过探访上置集团的项目发现，其上海的部分项目并未出现明显异常。

上海华府一号，项目位于上海市黄浦区陆家浜路与大兴街交界处（老城区），距离陆家浜路站（地铁8/9号线）约500米，周边生活配套齐全，居住氛围浓厚。

据相关资料显示，华府一号（绿洲琴海苑）项目为黄浦大兴街717-719号地块，项目占地3.71万平方米，预计建筑面积13.05万平方米，拟开发为豪华公寓，办公及社区商业物业。

目前还未开始拆迁，仍有少部分住户未搬走，据周边居民介绍，预计今年年底住户和商铺租户全部搬走。

上置名人天地，备案名为美兰湖硅谷中心，位于上海市宝山区美兰湖路8号（郊区），距离轨道交通7号线美兰湖站约2.4公里，项目周边全是别墅区住区，环境好，对面就是上海美兰湖高尔夫俱乐部。

据案场销售介绍，目前项目还剩7套建面约380-500㎡独栋别墅在售，总价约1300万起，现房，总套数为88套，因为是商业产权，首付比例5成，主要针对被限购人群和办公企业。

目前，区域内暂无竞品项目。

有观点表示，上置集团一直以上海市场为重心，当下，上置集团的部分项目运营层面未见明显异常，很大程度上得益于热点一二线楼市市场向好。

上置集团上海之外大部分项目位于郊区

值得关注的是，风财讯探访发现，上置集团在上海之外布局的项目，区位没有优势，大部分项目位于郊区。

比如，成都绿洲雅宾利花园位于成都近郊的红光板块，该板块是即大丰、犀浦之后成都著名的刚需之城，已竣工交付。项目周边成熟小区较多，但暂时尚无大型的商业以及生活配套，同时虽然门口即公交323终点站，但其他出行选择较少。在生活氛围上，区域内大学较多，吃喝玩乐等商业配套一应俱全，不过业态较为低端。另外，由于区域内仍有部分工业企业存留，大货车较多，交通比较混乱。

最后一次开盘时间为2017年10月，均价约8500元/㎡，目前二手房参考均价约12384元/㎡。而距项目仅一街之隔的中铁瑞城西郡英华二手房参考均价约11903元/㎡

长沙福地雅宾利位于长沙市开福区捞刀河，紧邻北二环项目净用地面积约227.4亩，项目体量大概30多万方左右。

据了解，项目主要以高层和洋房为主，高层占据20多万方。2019年上半年，项目现场合法户房屋已全部倒地，拆迁率100%，拆迁工作已基本收尾。 10月底，刚完成拆迁交地。项目暂未动工，目前还是一片黄土，项目办公指挥部就在地块旁边。据项目负责人介绍，项目明年会面世，目前处于前期阶段。

长沙区域发展素有“南帝北丐”一说，南边区域整体发展相对迅速（省政府搬迁至南城），北边区域整体发展欠佳。福地雅宾利项目所处的长沙开福北，不是市中心区域，板块整体发展一般，项目周边房价相对较低，毛坯每平7-8千左右。

大连绿洲城市花园位于瓦房店市，共分为9幅地块。2019年上半年，该项目9幅土地已全部取得土地证。

彼时保利收购上置集团时，知情人人士曾表示，“大连绿洲城市花园位于瓦房店市，区位没有优势，土地成本还高，这种项目在未来很可能成为包袱。”

整体而言，巧妇难为无米之炊，陷入流动性危机的上置集团打赢翻身战的胜算还有多少？