金科、万科是怎么做社区商业的？产品线深度解读

社区商业是城市商业发展中必不可少的一环，在发达国家城市，社区商业消费占社会消费品零售总额的60%左右，而在中国一二线城市，仅占三分之一左右，由此看来，我国社区商业的发展还处于起步阶段。从发展的角度看，未来社区商业或将成为城市商业地产发展的核心。房企在城市商业中心打响地盘争夺战的同时，社区商业也成为掘金的焦点。

那社区商业应该怎么做呢？

社区商业（The business community）是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。它的功能就是满足社区住户基本的购物、服务、休闲娱乐等需求。从目前来看，我国城市社区商业的大部分都是以零散底商、小贩为主，发展参差不齐。其主要的原因还是缺乏合理的规划、统一运营管理以及招商与消费者需求不匹配。

虽然社区商业市场的这块“蛋糕”很大，但并不是谁都想参与就可以切块的，而是需要精细化的运作，对于市场的分析需要更加敏锐的洞察力以及更加系统、专业、全面的模式保航。

万科和金科均是我国近年在社区商业上有着一定名气的典型代表。本文，飙马商业地产就来看看两“科”是怎么做的。

万科的社区商业玩法

万科在1988年进入房地产行业，1991年成为证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。其销售规模持续居全球同行业首位。

回顾来看，万科1.0城市花园，初期的万科社区商业也只是简单的社区底商，零散的商铺和简单的社区服务，业态受到极大的限制。

到了万科2.0，成立了万客会，是万科业主俱乐部，万客会整合万科生活服务资源，通过万客会APP和万客会微信公众号双媒介渠道，为万科业主提供从签约到入住后全周期的增值服务。并且业态得到了部分解决，有了餐饮和超市，但是仍然缺少主力业态。

2017年，万科进入3.0时代，2049开业，万科首个商业品牌万乐会落地，万乐会得名于“独乐乐不如众乐乐”，旨在为消费者提供多元体验形式的商业服务。针对上海万科商业的三条产品线——万科广场系、虹桥万科中心系、2049系分别定制相应的消费体验空间。将从‘线下体验空间’、‘线上服务平台’、‘跨界思维’三方面出发，将商业服务全面升级。”

V-link社区是万科继“三好社区”（好房子、好服务、好社区）之后，向“城市配套服务商”迈进的重要一步，它将城市配套服务基于社区内，并将基本生活需求延伸向精神文化需求，打造由业主参与共建共享的社区服务平台。让业主不仅能享受服务也可以输出服务，实现在家门口创业乐业的梦想。V-link现在包括九个品牌，有v-food、v-club、v-health、v-learn、v-fun、v-mart、v-traffic、v-class。还包括致力于为办公、购物中心、社区商业搭建信息共享交流平台的万商汇·资产管理服务平台。

金科的社区商业玩法

金科成立于1998年，至今已经成功发展了21年，在这21年来，它对商业运营的探索从未停止脚歩，作为一个拥有二十一年的商业运营经验企业，它丰富的商业运营经验使得企业对社区商业发展的探索也始终领先一步，在社区商业模式的探索上也是一直在创新。其几代产品不断的更新换代，他们在探索中所突破的瓶颈，也是现在不少社区商业项目即将面临或已经面临的难题，从起初的第一代产品，到现在已经全面升级为采取Mall与BLOCK街区结合模式的第三代社区商业模式。金科最终想要的做的也就是为住户或者消费者提供最方便、最现代化、最完善的社区服务。

一开始，金科所开发的1.0社区商业以传统街区底商为主，业态单一，且主要以生活配套类服务为主，满足小区住户最基本的生活需求。

升级到了2.0社区商业，金科开始采用当时最先近的BLOCK街区模式，内外街结合，使业态更加丰富，其中包含生活配套、零售、餐饮、娱乐等。此外，开始持有部分商业，重要部分自主经营和招商，在一定程度上可以吸引更多的人气。

经过不断的探索，在2015年，金科迎来的了它的3.0产品—邻里Mall+街区。这以新模式首次在“金科商业之夜”上亮相。对比前两代产品，3.0商业形式上就有了很大的变化，增加一个购物中心，大大的增加了社区商业的氛围，Mall形式，集中自持，保障招商实力，提升品牌档次。BLOCK街区，丰富购物形式多样性，提升体验感。3.0社区商业品牌从单纯的商业街变成了Mall+商业街，商业面积也是翻倍的增长，业态也从单一的配套服务，变得更加丰富，从满足社交、文化等业态，到健身房、养生会所、电影院等娱乐业态的增加。项目商业的辐射范围也由此提升，从最简单的辐射3公里，增加到5公里，且辐射人群也增加到15万左右。

从形态和业态上来看，金科3.0产品似乎并没有过人之处。万科有O2M模式，金科3.0社区商业的侧重点又在哪？

同在2015年，金科商业于行业内率先正式提出"金蛋糕计划"：由G5商业运营体系、金科商业伙伴联盟、365邻里平台、金领商管团四大主体构成，从多维度、全流程保障金科社区商业稳步前进。其中G5商业运营体系即统一规划、统一招商、统一形象、统一推广、统一运营以实现项目全托管经营，最终达到利润价值最大化。从体系上保障金科商业作为开发商与运营商为一体的涉及项目全流程的管理、规划、运营权利。与另三者搭配，从商户服务、高智能平台、咨询服务三大角度为社区商业提供全天候保障。金科3.0社区商业产品的落地，就意味是金科“金蛋糕”计划的一次全新的尝试。此外，金科的“金蛋糕”模式将会与“金商会”双重保障金科3.0产品的核心竞争优势。

文章来源：飙马商业地产

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