长租公寓的十大雷区详解，魔方利用品牌赋能联合行业

4月18日，长租公寓品牌魔方生活服务集团主办的“长租公寓资产合作交流会”全国巡回分享于上海举行。分享会上，魔方CEO柳佳以“如何避开长租公寓雷区“为主题，首次公开魔方品牌公寓在包括法务、工程和运营等十个”雷区“的解决方案。

作为集中式长租公寓的知名品牌，成立于2009年的魔方目前发展到覆盖北上广深等20多个城市。柳佳在现场表示，之所以事无巨细地将魔方近10年的长租公寓运营经验讲出来，是因为在她看来，长租公寓本质上是一个共生共荣的行业，一个品牌跑的再远，也无法在整体下行的行业内“独善其身“。

“这些都是魔方一路走来趟过的雷，只不过以前环境没有那么激进，犯了错可以纠正，现在就不行了“。柳佳说到，如今有许多长租公寓的初创企业快速地消亡。有时候看上去一个小小的水塘你以为能跨过去，事实上会摔的很惨，甚至永远也爬不起来。

随后，柳佳分别总结了选址、法务、消防、运营、产品、销售、工程、系统、财务和金融十个方面的雷区。

演讲时，柳佳表示人才对行业来说，是可以与资金并列的稀缺资源。她说到，长租公寓的运营本就是服务行业，好的服务人才才能为品牌带来与众不同的提升。长租公寓不规模化运营不同于“夫妻店“，规模化的行业优秀人才是一个企业的”支柱“。这些人才支柱还直接关系到企业的租房销售环节。

柳佳说到，58同城和贝壳找房等平台之所以对租房市场影响巨大，是因为长租公寓的空置成本非常高，空置房间的成本会随空置时间的延长而丢失。而中介对长租公寓来说成本太高。因此，如何规划品牌的销售渠道是一门很深的功课。

除此之外，租单签约同样复杂。在长租公寓行业，并不是租的时间越长，租金越低，反而是2-3个月的租金会更低。这是因为长租公寓的租金是根据市场供需关系的变化而变化，客户签订较长的租期在很大程度上可能使运营商利益受损。所以短租期反而更加便宜。

对此魔方的策略是其在2018年自研的一套动态定价系统。该系统在租单的时长、房价、房屋类型、租金包括租用人都做一个系统评估，通过大数据算法自动给出合理数据，而非人为干涉。

讲到系统，柳佳这样对同行说到，在业务不成熟的时候，不要开发系统。因为当一个品牌还不成熟的时候，它的业务逻辑是一直在变的。这样一来，系统额迭代永远也跟不上业务的变化。系统的开发效率和开发结果毫无用处，因为你面对的是一个错的方向。魔方希望的，是在未来能与同行在IT系统中有更多的链接与合作。合作开发一套高效系统，这对双方甚至多方来说都是共赢的。柳佳表示，当今社会没有什么事情是可以保密的，也没有什么是只有一家企业独占的，行业的未来一定是以合作共生为主题。

会上，魔方分别与上海建信住房服务有限责任公司、四川橙森科技发展有限公司、四川新港联行股份有限公司、上海金都投资集团有限公司、东冠资产管理有限公司等举行了战略合作签约仪式，旨在于上海上海、成都、长沙、重庆、昆明、西宁等地共同发展公寓运营项目。

柳佳表示，魔方未来将秉承开放、赋能和共生的战略，将与长租公寓其他品牌在供应链、客户管理、运营管理、人才培训和投融资方面展开深彻合作，最大程度集合行业的零散力量，共同助力长租公寓快速向好发展。

其实，魔方当前已与不少相关企业展开合作。例如魔方与商业地产咨询服务商新港联行在四川和湖南等地已达成合资拓展长租公寓市场的合作。在上海，魔方又与金都集团联合，利用中心存量房来打造高端公寓品牌——魔尔公寓，且第一个项目即将落地黄浦区。诸如此类合作项目还有不少。

魔方自向轻资产进军后更加重视租户对公寓体验。亿欧了解到，魔方与硬件厂商合作生产的包括智能插座、智能灯泡、智能窗帘等，通过魔方手机APP或智能语音音响控制的智能家居配件，现已在魔尔公寓和魔方公寓两大中高端长租公寓品牌大面积安装。

交流会最后，柳佳用一句话表达了对行业的希冀：一个人可以走得很快，一群人才走得更远！