最一线 |房地产市场节奏趋缓，观望情绪浓重

8月北京和上海的二手房市场在整体降温的同时，城市之间又表现出明显差异。8月的北京市场量价继续回落，成交周期持续延长，“看房活跃、成交低迷”，整个市场观望情绪明显。上海的整体市场在8月份保持相对稳定的状态，但是自贸区由于政策的利好带动预期的变化，市场热度有明显提升，当然具体的政策还未明确、该片区份额较小，且“房住不炒”依旧是未来趋势，预计稳定依旧是后期市场的主流基调。

许小乐

贝壳研究院

首席市场分析师

北京：观望情绪浓重，市场继续降温

8月北京二手房市场观望情绪加剧，成交量、价均回落。8月预计全市二手房网签1.17万套，环比下降8%，北京链家二手房实时成交环比下降6%。在成交持续低迷下，均价下跌幅度加大，8月成交均价为61223元/平，环比下跌1.5%，同比下跌3.2%，这是价格出现的连续第三个月同比和环比同时下跌，市场继续降温的趋势明显。

7月30日召开的中央政治局会议发表的“不把房地产作为刺激经济手段”，再次加剧了市场的观望情绪。前期入市需求虽然有小幅增加，但是没有转化成市场成交，从链家的带看成交比数据来看，8月的带看成交比为81，是2018年以来的最高值。

图：北京链家二手房月度成交量价走势

数据来源：贝壳研究院

刚需和换房需求均释放缓慢。价格的下跌进一步刺激观望情绪，尤其是刚需客户对价格敏感度更高，400万以下刚需房源成交节奏慢，业主售房困难导致换房改善困难，会使得改善市场（对标700万以上房源）也慢下来，市场出现了“负循环”。从成交周期来看，房源成交周期继续延长，至101天。2019年以来，北京市场不管新房还是二手房在售量均有明显增长，前8个月，北京新房供应同比增长近20%，二手房在售量同比也有所增加，市场上可选房源的持续变多也使得客户的看房选房更加从容，市场节奏放缓。

需求依旧存在，市场观望情绪倒逼业主降价。7、8月的新增客源量环比分别增加4.2%和6.8%，可见市场上仍有不低的新增需求，但是可选房源的增加和价格的下跌使得需求不急着入市。且调研发现，最新商贷利率的规定在北京市场客户群体中普遍认为是利空政策，可能会进一步带动观望情绪。市场的低迷导致售房难度增加，倒逼业主降价，8月调价房源中降价房源占比升至89.8%，为2019年以来的最高值。

后期市场将依旧低迷，价格有小幅下跌压力。从需求端来看，8月下半月成交量略有回升，且新增客源及带看量均有增加，市场上需求仍在。但考虑到客户观望情绪浓厚，需求释放速度较慢，后期二手房成交量预计将保持在1-1.2万套左右的低温水平。从历史来看，这是一个会让价格小幅下跌（月度2%以内）的水平。

陈泽帅

贝壳研究院

上海分院院长

上海：整体市场平稳，

自贸区临港新片区热度提升

成交量平稳，结构外移。2019年8月，上海链家二手房成交套数预计与2019年7月基本持平，波动在1%以内，市场整体成交量未有明显变化。

图：链家二手房成交套数

数据来源：贝壳研究院

从结构上来看，成交热点明显外移。成交的内部结构发生明显变化，2019年8月外环外成交占比较2019年7月提升3.7%，成交热点显著外移。

图：各环线链家二手房成交套数占比

数据来源：贝壳研究院

自贸区临港新片区热度提升。通过微观数据可知，成交热点外移主要发生在自贸区临港新片区内。8月初，国务院印发《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区总体方案》，要求中国(上海)自由贸易试验区临港新片区参照经济特区管理。区域位置在上海大治河以南、金汇港以东以及小洋山岛、浦东国际机场南侧，区域内对特定人才的居转户、购房资格等政策有所优惠。

图：自贸区临港新片区示意图

资料来源：网络，贝壳研究院整理

该消息公布后，自贸区临港新片区内的房屋成交热度显著提升。该区域内的二手房交易量占全上海的比重从7月的1.4%提升至8月的4.6%。

下图是上海市各板块8月的二手房交易量占比相较于7月的提升幅度，自贸区临港新片区内的二手房交易量占比显著提升，幅度高于上海其它所有板块。

2019年8月上海市各板块交易量占比提升示意图

数据来源：贝壳研究院

受成交结构影响，整体价格下跌。受上述成交结构外移的影响，2019年8月上海市整体二手房均价较7月环比下跌3.5%。

图：链家二手房成交均价（万元/平方米）

数据来源：贝壳研究院

而从各环线的成交均价来看，除外环外的各环线价格都保持平稳，价格浮动不超过1%。外环外由于临港区域内整体的成交均价处于较低水平，该区域成交热度上升后，拉低了外环外的整体成交价格。

图：各环线链家二手房成交均价（万元/平方米）

数据来源：贝壳研究院

后续市场预计将继续保持平稳。从目前挂牌房源的调价占比来看，2019年8月的上调占比依然保持在17%左右，整体市场对未来的预期并没有显著波动，预计后续市场会继续保持当前的平稳态势。

图：链家挂牌房源调价占比

数据来源：贝壳研究院

而临港地区目前公布的政策细则中，依然没有明确具体符合什么条件的人才能获得“非沪籍社保满3年即可购房”的资格，无法判定未来需求量的提升空间，且中央一再强调“房住不炒”，因此当前的热度提升只是短期的，长期而言坚持调控、稳定楼市才是常态。

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