楼市变成“大酱缸”！房子积压，开发商借钱难，专家：今年没戏了

这几个月的楼市，既有盛夏时节的燥热，又有“由夏入秋”的凉爽。

一方面，房价依然高企。

上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅价格报告》显示，1-7月份易居研究院重点监测的全国100个城市新建商品住宅成交均价为14174元/平方米，同比上涨13.7%。

城市排行方面，13个城市步入了“超高房价”行列，另外还有12个城市的房价步入了“过热”区间。

超高、过热，单看这两个形容词，就知道如今的热点城市房价，依旧高不可攀。

另一方面，调控次数再破纪录。

据中原地产研究中心统计，7月份全国房地产调控政策次数再度突破年内记录，这也使得年内全国房地产调控政策高达307次，比去年同期的260次上涨了18%。

事实上，在刚刚过去的8月份，我们看到了三个消息轮番出现，面对着层层压力的楼市，似乎变成了“大酱缸”一般，房企、购房者们尝遍了酸甜苦辣，各种滋味，一应俱全。

第一，待售的房子持续积压。

《100城住宅库存报告》显示，截至7月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为44927万平方米，环比下降0.6%，同比增长6.0%。从同比数据看，当前库存规模已呈现了连续8个月的同比正增长态势，相比去年同期，去库存的压力略有增加。

另外，从结构分类来看，一线城市去库存周期最大，为11.8个月。值得注意的是，燕郊的库存消化周期在36个月以上，达38.3个月。

这份数据透露出了两个信息。

一方面，是房地产库存连续8个月上涨，这是自2013年以来还没有出现过的，积压的待售房产越多，在接下来的“金九银十”降价促销的压力越大。

另一方面，是京沪深等一线楼市库存增长，包括曾经热门的环京区域房子也难卖了，作为重要的楼市“风向标”，毫无疑问会对其他城市的房价走向形成“指哪打哪”的效应。

第二，开发商借钱难。

经济学家李湛在9月1日发文指出，截止8月30日，2019年全国已有327家房地产开发公司宣布破产。

8月29日，据其他媒体报道，多家银行表示，自即日起收紧房地产开发额度。同时，地产类信托融资亦在收紧，除严格符合“424”的项目外，其余地产信托项目的备案申请基本被叫停。

简单一句话：开发商借钱越来越难了，破产也不稀奇。

当然，有人会说全国几万家开发商，倒闭个几百家没什么大惊小怪，年年都是如此，但是，今年有一丝“苗头”却与众不同。

比如，恒大在全国范围内开展了“抢收行动”，别的房企还没反应过来，这边就开始紧锣密鼓的降价促销，业内公认“敢想敢干”的融创老板孙宏斌，直接表示“下半年不再拿地”。

世茂总裁许世坛说，“有些开发商已尝到现金流苦果，都在转让项目”，禹洲地产在发布会上说得更可怜，“整个行业都在勒紧裤腰带”。

第三，房贷利率、土地市场出现“变局”。

8月25日，发布了房贷利率调整的公告，自10月8日起，房产按揭贷款利率机制，从过往的“基准利率乘以上下浮比例”，改为“LPR+加点”，按揭利率的“锚”，不再是基准利率，而是LPR。

与此同时，近日土地管理法、城市房地产管理法得到修改，从土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等三方面进行了制度完善，其中，最大亮点是扫清了农村集体经营性建设用地入市的障碍，这一期盼已久的土地市场举措终于取得突破。

很明显，房贷利率掐住了楼市资金面的“咽喉”，集体土地入市又弥补了土地市场的“软肋”，两个高房价的“推手”，已经被调控这张无形的大网所“笼罩”了。

库存积压、开发商借钱越来越难、房贷利率和土地市场起变化，这些看似是“细枝末节”的变化，实际上却是6年以来首次出现的关键消息。

众所周知，2013年开始，房地产市场一度出现了库存积压的情况，与现在如出一辙，彼时土地市场也没有如今那么火爆，房贷利率也不像现在这样动辄上浮25%以上。

在2013年后，随着棚改货币化、人口进城、房企下沉三四线城市等因素的影响，楼市又迎来了一波显著的上涨，然而，时隔6年之后，再次出现的三个消息，还能靠这些“路径”去解决吗？

答案是否定的，我们不妨看看专家的观点。

太平洋证券首席宏观研究员，社科院世界经济与政治研究所肖立晟博士近日发文指出，房地产周期仍然存在，但持续时长会逐渐从短期（3-4年）过渡到中长期（8-10年）甚至超长期（10年以上）。

肖立晟甚至认为，本轮房地产周期的下行可能持续至2022年左右。

在地产调控政策的收紧、新增人口减少等因素的共同作用下，房地产市场总需求短期内仍然承受较大压力，未来改善性需求的缓慢上涨或拉动整体需求上升。

专家的观点很明确，要问下跌周期有多久，等3年之后再说，至少“今年已经没戏了”，这样算来，楼市下行周期可能会长达四年甚至更长的时间，对眼下房企生存的现状来说，可谓是“迫在眉睫”。

笔者认为，如果说过去的楼市是散发着扑鼻“香味”的“美酒”，那么，未来的房地产市场，就会变成“五味杂陈”的“大酱缸”。

以前尝到过甜头的炒房客和开发商，未来必然会面临分化，“苦头”也在所难免，而一直踏空房价不敢入市，一次次被房子甩在身后的刚需族们，以后会有更多选择的余地。