杭州湖畔花园，上海联洋社区，证大家园，水清木华，九间堂，喜马拉雅中心，大拇指广场，这些熟悉的名字，都是房地产市场中赫赫有名的项目，比如联洋社区是上海的三大著名国际社区之一，比如九间堂是上海高端豪宅的标杆之作，就算杭州的湖畔花园，也因为马云曾经在这里买了一套房子，后来成为阿里巴巴的出生地而广为人知。没错，这些项目都出自一个鼎鼎有名的房地产公司——证大集团。

今天，这家企业的创始人戴志康因为涉嫌非法集资无力兑付，投案自首，上海警方对戴志康等41名犯罪嫌疑人依法采取刑事强制措施，查封相关涉案资产。

戴志康1964年出生江苏南通海门，1983年毕业于中国人民大学财政系国际金融专业，之后又毕业于中国人民银行总行研究生部，是上世纪90年代A股市场的传奇人物。1992年创建证大资产管理公司，其创办的富岛基金是国内第一家公募基金，90年代后期在开发杭州湖畔花园旗开得胜后，于2000年转战上海，成为上海地产界的大亨，2012年进入福布斯富豪榜。

成也房地产，败也房地产

戴志康在开发豪宅市场连连告捷的同时，在浦东新区芳甸路上开始建设证大喜马拉雅中心，这是一个充满文化艺术气息的商业地产项目，戴志康本人称其为"太超前"。这个项目从1998年拿地，2006年动工，到2010年建成，前后花了整整12年时间，并花掉了30亿元资金，但文化概念的打造，却没有带来直接的经济收益。

更为激进的是，随后他以92亿元天价拍下了号称"百亿地王"外滩8-1地块，但是，随着宏观调控银根收紧，使得他想通过资金杆杠完成这个项目的希望落空。2011年，这个地块50%股权被迫转给复星集团郭广昌，随后又将剩下50%股权卖给了潘石屹的SOHO中国，而郭广昌与潘石屹在经过三年争夺后，最终由复星集团开发了现在的"外滩金融中心"。

经过此番折腾后，证大集团元气大伤，房地产开发业绩日渐萎缩，在移师南京开发完几个项目后，终于在2015年开始转型，重返金融行业，做起了互联网金融。但这一次他没有二十年前那么侥幸，P2P暴雷，房地产转型的战略最终落空。

前车之鉴，后事之师

今年以来，关于房地产企业倒闭破产的消息不时传来，去年上市房地产公司中弘退市，全国500强的银亿破产，近一两个月来，先是泉州数十位房地产法人上失信人名单，后有265家房企集中破产申请，近期还听到重庆大川集团申请第三次破产，所有的问题，基本上都是因为资金链断裂。

曾经上海滩大名鼎鼎的地产大亨今天倒下了，的确又给房地产行业带来一个不小的震荡，由此，笔者又想起了曾经多次提过的几个问题。

商业地产要比住宅地产难得多，对于住宅地产而言，只要开发销售完，这个项目就可以完结，而对于商业地产而言，一个项目开发销售（租赁）完，这个项目才算刚刚开始，开发商不仅要有开发销售能力，还要具备极强的后期运营管理服务能力，如果没有做到这些，要想实现商业地产项目的盈利极为困难，一旦资金链脆弱，企业就要出事。而做商业地产，尤其要克服的通病，就是老板的所谓"情怀"，很多项目不是因为做不成功，而是因为老板的固执最后导致了项目的失败。

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再一个问题，当房地产开发逐步饱和，市场从增量转存量，房地产企业的求新求变已经成为一种趋势。这几年，很多龙头房企开始多元化，比如碧桂园去和AI结合了，恒大去生产新能源汽车了，面临新的市场环境、新的竞争环境，房企已经来到了新的十字路口。是转型还是不转型？不转型将面临业绩萎缩和利润下滑，面临更为残酷的行业竞争和淘汰；而转型更是步步危机，转不好则可能面临失败甚至毁灭性打击，尤其对于中小房企而言，将面临严峻考验。

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