北外滩再度提高开发强度对标纽约伦敦，93街坊将建285米超高层

楼典在去年底曾经写过，为了建设上海中央活动区，虹口将北外滩的两幅地块——91、93街坊的开发强度、容积率和建筑高度大幅提高。

凯德世纪收购后...北外滩规划又迎来重大调整

没想到，过了不到一年时间，虹口又又又将两幅地块中的93街坊再度调高了开发强度。

-容积率从7.3提升至12.0，

-建筑限高从230提升至285米，

-地上建筑面积从12.21万㎡提升至18.63万㎡。

上一轮开发指标（371-01地块）

新一轮开发指标

值得注意的是，加高后的北外滩93街坊285米的高度将超过凯德200亿收购的星港国际中心（263米），成为仅次于白玉兰广场的北外滩第二高楼，（理论上算上女儿墙等总高度可以超过310米，星港建筑限高240米，总高度263米）。

18.63w平方米的地上面积中，85%为办公，即15.83w平方米，93街坊一栋楼的体量已经接近星港双子塔两栋楼。

为了追求更好的江景效果，规划局希望塔楼的布置能与星港错开。

同时项目地块还可以建设地下1-2层约4w平方米的商业面积（直接连通地铁）以及6w平方米的机电及停车设施。

加上18.63w平方米的地上计容面积，93街坊共可提供约22.63w平方米的商办面积，总开发体量接近30w平方米。

虹口此次大幅度提高北外滩开发强度并不是空穴来风。

在此前召开的两会，虹口政协主席石宝珍提出议案，全市层面加强统筹，对标伦敦金融城、纽约曼哈顿下城区、东京丸之内等全球城市核心区域的发展，推动浦东、黄浦、虹口等相关各区优势互补、资源共享、协同发展。

“外滩、陆家嘴和北外滩构成了‘黄金三角’，组成了上海最具吸引力的城市景观，是世界知名的城市名片。”今天下午，市政协十三届二次会议今天下午举行全体会议，石宝珍委员在大会发言中说，发展北外滩，应立足上海发展大局，对标世界卓越城市核心区经济体量，构筑浦江核心区“等量金三角”。

“北外滩作为‘黄金三角’中唯一可大规模开发的一角，发展空间和潜力十分巨大。”她建议市级层面牵头、市区联合，对北外滩地区城市发展规划进行修编，将北外滩打造成新时代与外滩和陆家嘴具有同等能量的新标识。

根据调研分析，全球城市核心区域始终以高强度的开发提高经济密度，每平方公里平均建筑总量可以达到600万平方米，比如纽约曼哈顿下城区3平方公里，容积率5-6。而北外滩区域面积4平方公里，规划总建筑面积715万平方米，容积率1.78，每平方公里平均建筑总量仅有178.75万平方米，远低于国际标准。”市规划资源局、市发改委等部门要加大政策供给，调高北外滩这一高价值土地资源的开放强度和容积率，提高土地使用效率，在仅有4平方公里内尽最大可能提供与ZY活动区功能相匹配的空间集聚区，强化核心功能集聚，建设具有全球影响力的世界级滨水区亮点。”

她说，全球城市核心区域的土地复合利用成效突出，项目都是采取高强度、高复合的空间开发模式。比如，东京丸之内地区共有13条电铁线路和7条地铁线路经过，地下空间开发利用程度高，形成了连通整个区域的高强度地下公共网络。她建议，在构筑“等量金三角”过程中，北外滩开发要从点状、线状转向块状规划建设，紧凑集约高效地对土地资源进行复合利用。

“在地下空间开发利用上，市规划资源局可进一步科学规划、有序建设、综合利用好北外滩地下空间，加强地铁、公交等公共交通规划建设，努力再造一个‘地下北外滩’。”她表示，在沿江天际线方面，市规划资源局可将北外滩与天际线雄伟壮观、富有时代韵律的陆家嘴统筹考虑，优化北外滩地区天际线，适当提升北外滩地区建筑高度，以东大名路、唐山路和周家嘴路为近、中、远三个建筑界面，形成隔江相望、协调融合的天际线，优化上海城市核心区整体景观风貌。

总而言之，政府已经明确指出，北外滩的开发强度太低了。

91、93街坊紧邻12号线与19号线提篮桥站，加上中央活动区定位，属于北外滩最好的位置，进行高强度开发也属于最高效的利用土地资源。

经过10多年的建设虹口北外滩，北外滩第一排项目基本建设完毕，而第二排的浦西第一高楼金光中心、上海最高双子塔星港国际中心相继落成，已经形成了震撼的天际线。目前，北外滩已经马不停地展开了第二、第三层面的开发，众多项目已经落地。

2015年，上实发展以32.6亿摘下虹口区北外滩89街坊地块，占地面积22,000平方米，总建筑面积26万平方米，这幅地块将成为森大厦与上实宏大计划的第一期项目，打造北外滩版六本木。该计划的另一幅地块北外滩59街坊此前披露的方案也将建设一栋280米的超高层地标塔楼。

上实中心

2016年底，金茂以25.55亿元竞得虹口区提篮桥街道HK322-01号商办地块（92街坊），溢价率为18.82%，成交楼面价为45153元/平方米，该幅地块总开发体量11.66万㎡，目前已经开工。

2017年中，金茂以总价41.24亿元竞得上海市虹口北外滩HK314-05地块（69街坊），计容楼面价36088元/平米，该幅地块方案也已经公布，总开发体量19.8万㎡。

2018年中，崇邦以71亿拿下虹口18街坊，总投资超过150亿打造虹口新天地。

2018年底，凯德以200亿投资星港国际中心，为北外滩带来了上海第三座来福士广场。

而金光12年磨一剑的白玉兰广场，也已经全部开业。

此次93街坊规划调整完毕之后，相信91街坊的开发强度也会大幅度提升，预计将会提供超过40w平方米的商办面积。

两幅地块已经完成了招拍挂用地审批，随时可以出让，楼典将会持续关注北外滩的新一轮开发。

（来源：楼典）