最近上海楼市最热议的板块非临港板块莫属，网上也频传某某售楼处人气爆棚，房源售罄的消息。
在4、5年前，小编还去过临港，那个时候在临港滴水湖那里即使走个半小时，碰到的人用手指头也能数得过来，当时记得还被称为“鬼城”，如今是不是已经变成另外一副模样？
小编前不久抽了一个工作日去临港考察了一番，顺道还去了几年前也被戏称为“鬼城”的森兰和新江湾城，看看这些板块还是当初那样“不食人间烟火”？
（ps：以下仅代表小编的直观感受，如有不同意见，也欢迎底部留言共同探讨）
临港板块
小户型成稀缺货 部分二手房调价上涨
大概中午12点左右，小编来到了临港滴水湖片区，小编选择了一个较大型的商业体——港城新天地就餐，然而车开到门口，眼前的一切都让小编不可思议，进入停车场居然要排队！这还是以前的那个人烟稀少的临港吗？
排队等候大概等了十几分钟
进了停车场发现，居然车山车海，这么多车！而且小编观察了一番，基本都是一对男女或者是中年男女的以家庭为单位的人员开车过来。
停车场都是车
在商场内，人流量虽然说不上人头攒动，但可以用热闹来形容，年轻男女、中年人都有，小编进了一家日料店用餐，基本是满员的状态！ 小编看了一下，别的餐饮店也有很多人。
日料店里都是人
吃完饭，在港城新天地旁的滴水湖馨苑小区一带走，观察到这些小区南向卧室大多都摆放着物件，可断定里面有人；而且马路上街沿边上也都停着车。
小区南向房间都有人味儿
路边停满了车
而在滴水湖馨苑附近有一条商业小街，集结了大概有七八家中介。
滴水湖中介一条街
问了两家中介，主要得到了下面几个消息：
“
1、目前板块内自住和投资的都有，自住主要是在附近产业园以及张江工作的人，因为从这里开车到张江也就一个小时的时间；
2、因为前不久临港新政出来后，市区里来了很多人都买了这里的小户型新房，所以现在新盘的小户型基本都没了，只剩下100㎡以上的大户型；
3、新政出来后，已经有房东调高了价格，反正也不急着卖出去，就这样提高价格一直挂着。
”
虽然中介说的话可能有夸张的成分在里面，但从近两周各大媒体报道的新房现场情况来看，人气爆棚的情况确实是前所未有的。
临港某项目现场
综上所述，说说小编的看法：
临港人流增长点示意图
1、临港如今的人气已经和2014年那段时间人迹罕至截然不同，居住氛围已经逐渐成形，主要在于港城新天地等商业的开业运营、海昌海洋公园的建成开业以及临港大学城的人气带动。
2、当地的常住人口也主要是这些商业体的员工以及临港产业园、政府员工等，也为临港板块带来了不少的人气。
3、放眼未来，超级企业将入驻临港：比如特斯拉上海临港超级工厂将引入5-8万国内外高端人才，辐射带动全球高科技和商务人群20万以上人流量的往来。像特斯拉这样世界顶尖企业还有很多，比如奔驰、上汽、三一重工、西门子等。
4、临港新城的小户型房源基本是买不到了，想要投资只能选择二手房，政策红利下，临港的二手房大概率会走上上升通道，所以建议看到心仪的房源和真诚卖房的二手房房主，一定要赶紧下手。
小编顺带也看了曾经的“鬼城”
森兰和新江湾板块
结果也有点出乎意料：
森兰板块
学区房资源紧俏
大概在2014年左右的时候，小编去过一次森兰板块，那个时候森兰板块几乎没什么人气，大型商业没建成，唯一的感受就是绿化多，马路上纤尘不染的样子。
上午10点左右，小编来到了森兰板块一座较大型的商业体——阳光天地，露天步道和广场几乎没啥人，有些2-3家美食店大门紧闭，有一家门内的小白板上写着“暑假期间，暂停营业”。
大型商场外景
大型商场里面也只有稀疏几个人
板块内的公交站点也并不多，而且小编查了一下板块内的公交线路，除去通往崇明的专线，板块内的公交线路只有大概3条的样子。
偌大的6号线地铁站，就在居民区旁边，通勤上班可谓非常方便。
五洲大道地铁站
当然，最值得一提的还是板块环境氛围，板块的绿化覆盖率非常高，到处可见绿色。
有一青年男子在河边垂钓
漫步绿林中
小编经过金地未未来小区的时候，看到底层有好几家中介，中介告诉小编：
“
目前板块内的居民主要还是自住的人偏多，大多是在浦东工作，另外还有一些人在森兰买房是因为看中了这里的六师附小、明珠小学的学区房资源。
”
金地未未来
一番考察下来，小编觉得人流增长点主要如下图所示：
森兰人流增长点示意图
1、森兰的交通还是较为方便的，自驾可以快速到达陆家嘴、张江等通勤板块，轨交6号线也可通达全市；
2、森兰的学区资源也是在上海诸多板块无法企及的：明珠森兰小学、六师附小等学区房资源是板块的一大亮点。
3、板块内绿化覆盖率极高，加上未来规划面积达3.87平方公里森兰绿地，预计建成之后将成为上海中心城区最大的湖泊绿地公园，稀缺的绿色资源也给板块加分不少。
新江湾城板块
大型商业带来大量人流
大概6点左右的样子，小编来到了新江湾城板块，过去新江湾城一直给人的感觉是“阳春白雪”，只有高档人能住这样的板块，在2012年的时候小编来过新江湾城，那个时候就完全感觉是个无人区，虽然已经有小区建成，有住户入住，但是走在路上人非常少，活像个“鬼城”。
然而，如今再来到这里，整体感觉上活力暴增，首先是悠方大型商业综合体的建成开业，给这里带来了巨大的人气，晚上六点多商场内外就有人流。
地铁10号线新江湾城站出来就是商业广场
而且新江湾城还有了公交枢纽，好几排公交车终点站在这里通往全市各处，而且坐车的乘客也非常多。
新江湾城公交枢纽
晚上六点半沿着淞沪路走，和很多人擦肩而过，一方面是悠方带来商业客流，另一方面还包括附近上班的白领等，显然已经告别了“鬼城”模式。
然而在九龙仓玺园附近散步，几乎没遇到什么人，但是从小区外面往里看，还是能看到里面都是有住户的东西，还有几户开着暖黄的灯光，可能是某个高管刚回家吧。
九龙仓玺园小区旁的小道
小编总结如下：
新江湾城人流增长点
1、新江湾城的板块因为大型商业以及学校、附近办公配套的落地而越来越有人气，已经不是过去那个“鬼城”新江湾城。
2、相对来说，板块的格调和房源还是偏向于改善型和中高端人群，甚至是企业高管、老板等。
3、在新房方面，继融信世纪江湾、信达泰禾上海院子全部公寓房源售罄后（两者还有少量别墅房源），目前新江湾城可售的公寓项目只有金浩园，新房在新江湾城越来越稀缺。
总体来说
上述板块都已经告别了过去那种
没有人流的贫乏状态
相信随着板块配套的不断完善，
这些板块的发展也会更加进阶！
接下来小编也用数据
来简要分析下
这3大板块楼市的发展情况！
1、新房房价
我们整理了2010-2019年三大板块年度新房成交均价，并将上海的整体房价放入图中进行对比：
从整体上来看，新江湾城及森兰板块因其高端国际住区的定位，成交均价始终高于上海平均价格（注：2019年森兰板块仅网签15套新房，故忽略不计）；而临港板块房价始终低于全上海平均水平。
根据易居研究院报告显示，在新江湾城开发的第一阶段2005~2010年，新江湾城的地价涨幅478%远高于上海全市的181%和中外环间区域的152%；在经历了长达四五年的沉寂后，2015~ 2016年随着上海整体房地产市场的回暖，新江湾城的房价也一路飙升；
尤其是在去年融信世纪江湾以及信达泰禾上海院子这些均价接近10万/㎡的房源入市，造成2018年的房价再创新高。
而临港新城和森兰是搭着2013年自贸区建立的红利，由此房价开始走上快车道。然而当时森兰更甚一筹，森兰在2013、2014的涨幅超过新江湾和临港；到了2015年下跌主要是由于绿地威廉公寓大体量低价项目入市，这里忽略不计。
临港新城2010年新房的成交均价仅9681元/㎡，到了2017年房价直接破2，达到约2.5万/㎡，而在今年的1-7月，临港新房的成交均价高达2.8万/㎡，未来其房价也值得期待，近10年房价涨幅高达190%！是三大板块中涨幅最高的。
由于临港的房价起点较低，如今也是均价也没有超过3万/㎡，加上临港的政策红利，未来临港楼市的升值价值或许是3个板块中最值得期待的。
2、板块消化能力
我们再分析一下各大板块的消化能力，来看2014-2018年这5年的消化情况。
新江湾城基本上是供小于求的局面，甚至在2016年零新房、2017年只有几套新房供应，可以说新房资源非常稀缺。
临港新城新盘供应量大，大多情况是供大于求，过去几年成交量都小于供应量，但不难想象今年供求应该是相当的。
森兰板块由于近3年新房供应量小，所以基本是供小于求的局面。很多购房者买不到新房都会转战二手房。
3、二手房挂牌价
我们将去年8月末三大板块的挂牌均价和今年8月三大板块的挂牌均价进行对比，看看卖家的心态有何变化：
从图表可以看到，临港新城和新江湾城挂牌均价基本没有变化，而森兰板块挂牌价却出现了下跌，也反映了板块内房东出现了松动心态，这或许也和板块近年来新盘少导致关注度低，没有强劲的政策和规划有关。
【总结】
这些板块不再是“鬼城”
价值也随着各种政策和规划的落地
不断提升
这3个板块可以说都是
上海楼市发展中的闪亮的名片
如果将来有人说这些板块还是鬼城
你可以大胆放心地说
你已经out了！
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