第一部分 上海楼市的根本驱动力

几乎所有的媒体和研究机构，把上海楼市定义为 改善需求主导的市场 ，这是错误的用现象代替了本质。

改善需求是有房一族的需求

改善需求的释放不是刚性的、无条件的

改善需求的释放是弹性的、有条件的

第一，因为想住得更舒服，由房子的居住属性驱动；

第二，因为能升值，由房子的投资属性驱动；

第三，因为能一棒接一棒，由房子的流通属性驱动。

那么，2015年那波排山倒海的行情，究竟是由什么属性驱动的呢？地王让开发商更努力，高房价也让客户更挑剔，居住属性的提升肯定是一方面的原因，但本质的原因，在大家感受到了325（限购升级）和1118（贷款升级）调控前后市场走势的异同后，相信也慢慢有了答案。

在 325（限购升级）和1118（贷款升级）实施以后，二手房看房量和网签交易量的显著的下降，相信已成共识；在政策实施以后，部分二手房价格显著的松动，有些已经近3年没有涨，急抛业主多数为了能卖掉， 不惜降价交易，这一点我们从市场给到的数据也是达成了共识。前者说明升值预期改变，后者说明流动性改变。

2017年上海1-9月二手住宅成交量折线图

07至今10.1-10.7二手房成交量折线图

下图是联洋板块标杆之一的联洋年华近一年的看房量，精确的诠释了这一年的上海楼市走势。

所以，从政策实施以来，驱动上海楼市的是房子的投资属性和流动性。

投资是因，改善是果，“涨”是改善需求释放的条件。为什么是投资需求驱动？因为房价太贵了，不涨我买它干嘛？

房价上涨的能力只取决于一个因素：总价。为什么是总价决定房价上涨？因为房价太贵了，总价太高啃不动。

第二部分 支撑改善需求的关键

改善需求是一种存量需求，也是一种递减的需求，需要时间积蓄能量进行下一次改善；同时改善需求需要逐层接盘确保流动性，最终支撑的还是增量需求。

所以，支撑改善需求释放的关键，是增量的刚性需求。

不可否认，增量的刚性需求普遍存在于各个总价段，并投入到该总价段的住宅置换中。但从根本上说，在当前这个主要靠卖掉二手房促成一手房成交的新阶段里，上海楼市的筑基需求，是总价最低的那批二手房的接盘能力。

所以，支撑每个板块房价的关键，是区域最便宜的二手房有没有人买。

只有最便宜的那些二手房交接到增量刚需手中，才能促使改善需求梯度化的释放。从目前对粉丝所拥有房产的挂牌情况看，这部分在500万以内的二手房，当前看房和成交情况亦不理想，体现了政策对上海底层购买力（非沪籍为主）的显著抑制。

第三部分 小心驶得万年船

目前一手房的成交，开发商收割的是股市/ 投资理财的市场流动资金增值需求；以及一些挂牌已经出售，正在观望的二手的业主，也就是一些改善需求和资产增值需求。一些稀缺性较强的楼盘（内环， 中环 性价比较高的远郊楼盘），还有一些首次开盘仍会比较体面。但在这一批改善需求消化后，后续的改善需求积累需要时间，并且每个板块都会有所不同。

上海楼市经过2015年一整年的打鸡血，一二手房价的倒挂已不是个案。地王时代的到来，让未来二手房分化成两个品质完全不同的阵营（地王二手盘和非地王二手盘），地王为二手房制定了新的品质标准和价格标准，客观上也用反讽了非地王二手房的性价比。

虽然目前的二手房多数占据地段优势，但一手房多位于集中建设的新区域，一旦潜力逐渐变现，加上具备品质优势，其成交趋势在调控周期内至少是有量的，会是改善需求的黑洞。

政策实施近3年。市场的迅速降温，不断有各种传言广为流传，并被许多不负责、不严谨、不审慎的媒体转载，这些传言即使是真的，也不构成楼市根本利好，却动不动被冠之以“喜大普奔”之旗号，目的只有一个，那就是博眼球和改变预期。只要明确政策抑制的是什么，传言是否根本上解决，就不值得传播甚至误导各位的亲友去盲目接盘。

投资是反人性，逆从众的，更不能失去保守主义和怀疑精神。没有任何事比缺乏危机感的判断更令人有危机感。人们常说的“prepare the worst, hope for the best”并非平衡的句子，而是前者是后者的前提。买房子更多还是要从自己的真正需要出发，用心享受生活，升值不要强求。