在购买的房屋里已经居住十多年了，突然收到法院的传票，仔细一看，原来是原房主以签署买卖合同不知情为由起诉，要求认定房屋买卖合同无效，到底是怎么回事？法院会支持原房主的主张吗？

案情回顾

原告施平国（化名）购买了一套商住房屋并登记在自己名下。后来因施某身体欠佳，委托自己的儿子施小斌（化名）对外出租房屋并对房屋进行管理。

被告张凡（化名）从村民口中得知施小斌要出售系争房屋便有意购买。施小斌向张凡表示其受父亲施平国全权委托出售房屋，同时向张凡出示了系争房屋产证原件，张凡基于信任与施小斌签订了《购房协议书》，施小斌将系争房屋及房屋内的所有东西以6万元的价格出售给张凡。协议书中并无原告施平国本人签字，但在卖方处有施小斌签字。施小斌将房屋购买的票据、房产证等一并交付给被告，协议签订后被告对系争房屋装修后入住至今，并一直交付物业费、水电煤等费用。

施小斌因病去世之后，施平国在整理施小斌遗物时发现与张凡签订的《购房协议书》。后施平国前往房地产交易中心查询，发现该房屋仍然登记在自己名下。因此施平国诉至上海市青浦区人民法院，以张凡明知该协议未经原告知晓更未经其同意仍与施小斌签订购房协议为由，要求确认被告张凡与施小斌签订的购房协议书无效。

庭审交锋

庭审中，施平国称一直委托儿子施小斌出租管理房屋并收取租金，自己一直以为系争房屋是出租状态，被告张凡只是租客。被告张凡明知系争房屋的产权人是原告，施小斌没有自己出具的委托书，无权处分系争房屋，事后原告对购房协议也从未进行过追认，因此施小斌与被告张凡签订的购房协议是无效的。且在协议签订之后张凡一直未去办理房屋过户手续，不符合常理。

张凡辩称自己签订协议后因为欠缺相关的法律知识，所以没有及时要求办理过户手续，签订协议几年后张凡想去办理房屋过户手续时，但已经无法联系到施小斌一家。

系争房屋是施平国在1993年购买的，直至2000年张凡才购买该房屋，如果原告认为房屋一直是出租状态，应当提供相应的租赁合同以及交付租金的证明。施平国的房屋产证长期不在身边，且从未看到房屋出租协议，却陈述自认房屋仍处于出租状态不符合常理。且在施小斌生病后，原告也从未亲自或委托家人去管理处分系争房屋，这说明施平国对于被告与施小平签订的购房协议是知情的，只是想在施小斌去世后反悔。

法院经审理后认为，原告之子施小斌与被告在签订协议后即将房屋产证原件以及房屋钥匙交给被告，可以由此推测施小斌与被告在签订合同之后均按照协议各自履行交付房屋和付款的义务。

原告施平国自述其在购买系争房屋后都是委托其子施小斌对房屋进行出租等管理事宜，并将房屋产证原件、购房发票等均交给其子施小斌，种种行为均可表明其在房屋管理过程中存在疏忽，故被告基于此相信原告之子施小某系受原告委托出售系争房屋也是情有可原的。

在购房协议签订后的十多年内原告及其子施小斌均未向被告主张过该协议的效力问题。现原告施平国要求确认《购房协议书》无效，实在有违常理，也无法律依据，法院予以驳回该诉请。

法律小课堂

问题一： 儿子代父亲卖房，父亲反悔是否有效？

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中儿子施小斌代以父亲施平国委托代理人的名义与被告张凡签订《房屋买卖合同》，并在协议签订后将房屋产证原件以及房屋钥匙一并交给张凡，张凡有理由相信施小斌是有权代理的，房屋张凡已经居住了十多年，此时施平国以不知情为由要求法院认定买卖合同无效，是不符合情理的。

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问题二： 在什么情况下，合同被认定为无效？

根据法律规定，有下列情形之一的，合同无效： 1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； 2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 3.以合法形式掩盖非法目的； 4.损害社会公共利益； 5.违反法律、行政法规的强制性规定。

本案并未满足上述合同无效之法定事由，原告要求确认合同无效实无法律依据。

来源｜上海市青浦区人民法院

作者：杨洁

责任编辑 | 邱悦

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