从数据角度理性看待风口上的“临港自贸区”

8月6日，《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》（以下简称《方案》）正式发布！一时间，一直处在上海边缘地带的“临港”火了起来，尤其是有关放宽限购的政策——“由以家庭为单位的限购，转为以个人名下房产数量限购。购房资格由5年社保要求转为3年社保要求”，更是让很多人开始蠢蠢欲动。

今天联城行单从数据角度带大家走进“临港自贸区”，看看这个风口浪尖的区域在上海究竟是怎样的面貌。本文所展示的所有数据均为临港新城板块数据。壹

真实的临港新城

对于上海购房者来说，临港新城距离市中心75km的距离太过遥远，导致鲜少有人将目光聚集过去。2019年，临港新城仅有一块工业用地成交，无住宅用地成交。我们先来看看今年上半年临港新城的房地产价格情况：从监测价格来看，今年以来临港新城价格平稳上升，2019年7月均价水平为19819元/㎡，但这个价格仍旧在整个浦东板块中垫底，在全市121个板块中处于106位，排名倒数16名。2019年临港新城总计新开了6个楼盘，以板楼、多层、小高层为主：

此前，在上海绝大多数区域0供应的情况下，临港新城的库存仍旧充足，是少有的供大于求的区域。随着自贸区消息的传播，对房地产市场存在正面引导作用。再来看看二手成交市场：

今年以来，临港新城成交量较为稳定，3月成交量较高，为355套。成交均价在6月迎来低谷，仅为14975元/㎡，成交市场表现一般。租金方面，临港新城的表现不佳，2019年基本处于下滑状态，2019年6月临港新城的租金价格为21.6元/㎡·月，远低于全市的65.4元/㎡·月，仍旧是浦东垫底，全市倒数16名的水平。

对租客而言，仅只有一条地铁路线的临港新城显然不能满足他们的需求，从滴水湖出发到达人民广场，足足需要2个小时，因此这个区域的租赁需求一直不太活跃。除此之外，临港新城没有任何生活配套优势可言，而且由于距离原因，也很难引进上海高级资源。我们将一部分较为关键的生活配套进行落点，结果如下：

整个临港新城，仅有1条轨交路线（16号线）。4家医院，1个公园绿地，4所学校，无重点小学。再来看临港新城的办公环境，既然临港新城升级为自贸区，未来更有一大批产业入驻，那么临港新城的办公环境如何？从联城数库调取的数据可以发现，临港新城含纯写字楼、商办楼、研发楼等类型在内，目前共有31个办公楼，主要集中于新城镇。2019年7月平均价格为14634元/㎡，租金价格为1.43元/㎡·天。我们又进一步测算了这些办公楼周边1公里范围内的住宅价格及其租金，得出的结果为，周边住宅均价22793元/㎡，租金为23.2元/㎡·月，均高于板块平均水平。贰

未来的临港新城

看过了现在的临港新城，我们再从《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》来看看未来的“临港自贸区”。规划范围：上海大治河以南、金汇港以东以及小洋山岛、浦东国际机场南侧区域设置新片区。按照“整体规划、分步实施”原则，先行启动南汇新城、临港装备产业区、小洋山岛、浦东机场南侧等区域，面积为119.5平方公里。

产业发展：临港产业区以民用航空、新能源汽车、新材料以及智能装备产业等为主导产业，上汽集团、特斯拉、中航工业、卡特彼勒等产业龙头企业相继入驻。临港新片区定位更高、产业更具竞争力，未来将以高度开放的姿态鼓励新兴产业落户发展。

叁

“限购放松”的真正内涵

最后我们来梳理下此次《规划方案》中流传最广的“限购放松”内容，上海市委常委常务副市长陈寅在国新办举行的发布会上透露，上海自由贸易试验区临港新片区将“放宽”房产限购政策。由以家庭为单位的限购，转为以个人名下房产数量限购。购房资格由5年社保要求转为3年社保要求。但需要注意的是，这种松动是有条件的：一是实施区域仅限于自贸区临港新片区；二是实施对象有特定范围，并非所有人。“特定人才”的具体针对范围尚未明确，但从自贸区未来产业规划中也能窥得一二。就目前而言，上海房地产政策导向依旧是“房住不炒”，此次临港新城限购的针对性放松旨在聚拢中高端产业型人才，并非真正意义上的限购。虽然短期内落户门槛降低、自贸区的建立等利好消息会带动临港片区楼市的火热，但从长远角度来看，除非是扎根临港自贸区建设的特定人才，否则购房投资仍需谨慎。

注：本文由上海联城房地产评估原创，已获得授权转载！