2020-2030年一线城市房市观澜，这10年要不要买房？

• 1、北上广深前10年房价走势

先看一组数据，2010年-2019年一线城市房价走势

（图表数据来源于“安居客”，顾少苍整理）

在2010年-2011年这两年，四大一线城市的差距并不大，2012年-2016年北京、上海和深圳的房价开始飞涨。直至今日，上海和深圳稳定在5万以上均价，北京均价已经超越6万，广州非常佛系，慢热到现在均价在2018年才破3万。

得益于这几年的严厉调控措施，整体上2017年-2019年这三年各大城市的均价处于横盘状态。这是国家出于对经济保护，防止房地产过热严厉调控的结果，并不代表这几年房价在跌，而是不给涨了。

基本原则：一城一策，短期看土地，长期看人口，未来10年一线城市和环一线城市圈依旧是人口流入状态。房价将进一步推高。

• 2、北上广深的土地供应情况

2010年起，北京五环以内几乎没有土拍消息，上海静安区、徐汇区、虹口区亦是如此，广州天河区、海珠区拍地公告一只手能数过来，深圳市中心几乎已经没地了。一线城市居住土地供应都在向更偏远的郊区引导，市中心区域几乎不再放居住地出来，放出一宗就会成为地王。比如最近的一起便是深圳在2019年6月24日土地拍卖中，龙华的一宗地最终被龙光以65.85亿元的总价，并配建人才住房3.67万平方米拿下，其可售楼面价约6.69万元/平方米。可售楼面价只是拿地的成本价，那开发商要卖到多少钱才能回本并盈利呢？谁都不得而知。看下这个成本价，然后再回头看下第一段的目前均价。

2019年6月24号深圳土拍

这个现象充分说明了目前一线城市中心区域住宅用地极其缺少，拍出一宗就少一宗。不用等未来，就在现在，一线城市中心区域的新房已经成为稀缺的奢侈品。市中心的交易以存量房为主，也就是二手房。

面粉价格决定面包售价，市场规律不可逆。

• 3、北上广深的人口规划

2018年末北京市常住人口2154.2万人，《北京城市总体规划（2016年—2035年）》中提出北京城市人口规模，2020年控制在2300万人以内，以后长期稳定控制在2300万人左右。城乡建设用地规模，2020年减至2860平方公里左右，2030年减至2760平方公里左右。北京一直在控制入户人口，2019年这座城市的流动人口数量大约为794.3万人。简单点说，北京的住宅规划用地不断减少，人口控制上限。常住人口加上流动人口，大约2948万人。

上海2018年末常住人口为2424.00万人，《上海市城市总体规划(2016-2040)》总体规划提出到2020年将常住人口控制在2500万以内，此次规划进一步提出，到2040年，也要将常住人口控制在2500万左右。2019年上海市流动人口数量大约为972.69万人，位居国内第一名。常住人口加上流动人口，大约3396万人

广州2018年常住人口分别达到1490.44万《广州市城市总体规划（2011—2020年）》中提到到2020年，市域常住人口控制在1800万人以内，市域建设用地控制在1772平方公里以内，其中城镇建设用地控制在1559平方公里以内。2019年广州市流动人口数量大约为967.33万人，位居国内第二名。常住人口加上流动人口，大约2457万人

《深圳市城市总体规划（2010-2020）》规划到2020年，深圳市的人口规模控制在1100万人以内，2018年常住人口与 1302.66万人 深圳市，深圳目前的流动人口数量大约为818.11万人，位居国内第三名。常住人口加上流动人口，大约2120万人。

人口是支撑房价的最终根本，一线城市不缺人，一线城市优良的城市配套和收入对人才也形成强有力的虹吸效应，不远的将来一线城市会逐渐形成精英人口布局，在科技创新，经济发展，未来规划等会全方面形成标杆效应，并依此形成环一线城市的国际都市圈。粤港澳大湾区就是第一个范本。

• 4、北上广深房市区未来预测

对于房地产行业的预测：

4.1、目前国家为了防止房地产过热，并定调短期内不再用房地产做为刺激经济的手段。房地产公司的融资通道大部分都会被关闭。私企会大部分破产或转型，十难存一，强行入市的私企最好寻求国资一起合作，小房企要么国企直接接盘，要么入资，房地产行业会逐渐成为影响民生的行业，私企将几乎没有融资途径，趁早退出或寻求国资入股。

4.2、未来的房市热点在租赁市场，以国企和政府为主导，未在一线城市圈上车的普通人将普遍以租房为主。

4.3、房地产行业具有金融属性，对调节通货膨胀和汇率会起到非常重要的作用。对经济的重要性会让这个行业逐渐成为影响国计民生的行业，逐渐会收为国有。

4.4、部分区域的限购政策只是暂时性，未来会逐渐打开缺口。

对房价的预测：

4.5、2019-2021年是比较好的上车时机，国际环境和国内环境决定。有些私企现金流出现问题会放出特价房，运气好的可以捡漏，限价政策下能否成功交易看运气。

4.6、房价下跌最好的方式是提高全社会的平均收入，消灭价值差。价格不会跌，但房地产的价值在整体经济总量会逐步下降，这也是国家努力的方向。扶贫工作会长期并加大力度进行，棚改会逐渐转变为郊区开发，因为市中心棚改成本太高，尤其是老小区。这些工作可以消化超发的货币，也可以提高全社会平均收入，对土地价值形成强有力的支撑。

4.7、一线城市中心区域房价不会下跌，配套不全的郊区2019年-2021年会出现波动，长期来说值得入手。一线城市看土拍价格就行，不会缺人。

总结：马云说10年后房价如葱的情况可能会出现在偏远过度开发的人口流失城市，在人口净流出城市买房需要谨慎，风险系数会成倍增加。房价长期的支撑点在于人口，没有人口做支撑，再强势的政策也无法阻挡暴跌。避免踩雷的最好方法是买地铁房，没有之一。2020年-2030年一线城市房价会进一步抬高，一线城市圈将形成国际性城市群，粤港澳是第一个试验田，围绕其他一线城市和新一线城市的大湾区未来会出现更多，新一线城市的地铁房在这3年也是最佳的上车时间。

此文仅代表个人观点，结论仅对一线城市而言。方法论应用到其他城市不一定准确，一城一策。

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