完全被概念“炒热”的青浦新城 新房普遍有价无市

七大新城系列报道

开篇语

随着城市建设的不断外扩，远郊新城的概念越来越凸显。2001年，建设郊区新城的目标也就应运而生，包含嘉定新城、松江新城、临港新城、青浦新城、奉贤新城、金山新城和城桥新城等新城。

这七大新城，各有各的规划，各有各的定位，当然房价也涨势各异，但他们对于上海都同等重要。现如今，18年过去了，经过十几年的发展和建设，七大新城现状如何？各自又处于怎么样的水平?哪个新城表现亮眼？哪个又“屈居人后”呢？

在这个乍暖还寒的时节，就让凤凰网房产带领着大家来一场七大新城楼市调研之旅，为大家还原一个真实的七大新城楼市。

2018年11月，长三角一体化发展正式上升为国家战略，青浦作为长三角一体化的重要节点，区域的热炒势头再次燃起，青浦新城板块就是其中之一。

作为上海市“十二五”期间重点发展的新城之一，青浦新城的发展受到了多方的关注。凤凰网房产近日实地探访发现，在大虹桥、长三角一体化双概念的推进下，青浦新城房价遥遥领先于其他新城板块，虽然发展迅猛，但是一直为人所“诟病”的“空城”问题并没有消失，居高不下的房价下，新房有价无市。

地铁未动房价谋涨

正如11号线捧红了嘉定、昆山，九号线拉动了松江楼市，轨交对楼市的拉动力在青浦新城再一次被印证。

早在2002年《上海市城市交通白皮书》中首次提到将建“青浦快铁”，直到2010年底在筹划“十二五”时才再次提出“青浦线”（即17号线）。

据克而瑞数据显示，2010年青浦新城新房成交均价为14894元/平，有了小幅上涨，由于17号线迟迟不见开工，2012年成交均价有所回落，17号线于2013年6月开工，房价再次上涨。

据易居研究院发布的上海新建商品住宅库存面积数据显示，2006年青浦新城板块新房销售均价为6213元/㎡，受轨交17号线规划的利好消息影响，2011年以后，板块新房销售均价开始上涨，至2014年底全面开工之时，短短三年时间，新房销售均价由15438元/㎡上涨至19946元/㎡，翻了29%。

2017年底，轨交17号线正式开通，青浦新城板块销售均价为39915元/㎡，与2011年规划之初相比，翻了158%，而轨交开通后这段时间，至2018年底，新房销售均价为40695元/㎡，同比2017年，仅上涨1.95%。

新房“有价无市” 价格出现松动

销售压力的增大让不少开发商纷纷采取了以价换量的策略。据小编调查了解，目前青浦新城板块价格已经开始松动，不少项目纷纷开始有了优惠，甚至有项目为了吸引客户，赠送面积。

小编在淀山湖大道附近的首创禧悦晴朗售楼处看到，虽然项目处于认小筹阶段，但是售楼处客户并不多，仅有2-3组。置业顾问对小编表示，目前项目即将开盘的为首创禧悦三期晴朗房源，项目前两期已经交房。目前开盘房源均价为40800元/㎡，户型有2-4房，建面约60㎡、80㎡、108㎡和120㎡，带装修交付。

“目前我们在认筹期间有4万的优惠，认筹结束后将不再享任何优惠”，当问及项目认筹人数时，置业顾问表示，“截至目前，项目认大筹人数已有两百多了，小筹也有几十个”。

但另外两个楼盘的首开去化率就偏低了。1月24日，位于华浦路上的恒文璞悦首开，推出195套房源，建面约90㎡、128㎡，均价约41000元/㎡，据悉，项目当天卖出去30多套，去化率不足20%。3月23日，位于贺桥村路101弄的远洋金融街西郊宸章首开，推出290套房源，建面约83㎡、94㎡、107㎡房源，带装修交付，均价约41403元/㎡，据了解，项目当天卖出去50套，去化率仅有17%。

在位于华浦路上的恒文璞悦售楼处，置业顾问也表示，“如果真有购房意愿的话，优惠也不是不能有”，恒文璞悦目前在售建面约90㎡、92㎡、100㎡、128㎡、129㎡房源，毛坯、带装修均有，均价约41000元/㎡。

当置业顾问和小编介绍项目的时候表示，项目和周边项目相比一大卖点就是得房率高。当问到得房率多少的时候，这位顾问却回答得小心翼翼，“写在合同里的得房率是81%，但是项目有很多赠送面积，加上赠送面积，可以做到87%”。

“相对于竞品项目，我们90㎡的户型还是比较宽敞的，原本的飘窗扩进去了，成了房间。”置业顾问说。凤凰网房产小编发现，在这家楼盘的户型图上，90㎡的户型，主卧、次卧及书房，原本都有一个超大的飘窗，加起来差不多六七平方米。

人气聚集尚需要时间

小编在新城板块开业没多久的青浦宝龙城市广场和富绅商业中心看到，整个商场人流量并不是很大，好多店铺都在做活动。

而同样属于青浦新城板块的淀山湖大道站，其目前仍处于大规模施工中，尘土飞扬的工地上，一座座高楼拔地而起，相比钢筋水泥迅速铸就的楼宇，区域内的人流却显冷清。其中最吸人眼球的莫过于号称万达广场升级版的万达茂，万达茂占地面积约45万方，预计今年6月份开业。

有业内人士对小编置评，目前淀山湖大道的楼盘大部分围绕万达茂而建，楼盘在做销售宣传的时候也总是将万达茂作为一个重要的噱头，未来万达茂能否聚集更多人气还是一个重要的问题。况且目前青浦新城房价遥遥领先于其他新城，区域价值已经被炒高，容易导致“有价无市”的局面。

产业支撑和政策扶持

青浦新城，70万人口导入进行时。

按照规划目标，到2020年青浦新城人口规模将达到70万，为了吸引人才到青浦新城，青浦区也出台了《青浦区人才发展三年行动计划（2017-2019年）》，一系列配套人才新政也在陆续出台，推动“人才强区”战略落地生根。

随着青浦新城规划的逐步落实， “三轴”的发展格局已经越渐清晰。其中公园路发展轴主要是针对青浦东部城区的扩容和改造规划，目前规划已经基本完成，有白玉兰生活广场、东方商厦、百联桥梓湾购物中心等大型商城，区域氛围已十分成熟。

除此之外，首次被规划进新城的滨湖区，也是新城规划的亮点之一，规划中滨湖区将重点建设高端生态居住示范区，如今也已得到了一定程度的落实。围绕800亩的大淀湖，青浦新城滨湖区如今已是高档别墅林立，更配备高档休闲旅游设施，原本图纸上的规划变成了现实。

目前青浦新城重点打造的西大盈港与西九路片区，目前已经引进新城、富绅、东渡、首创、中南、东原、碧桂园、融信、万达等多家房地产集团进驻该区域，相继建设了多个住宅项目和商业项目，45万方的万达茂和东渡悦来广场就坐落于此。

可见，有产业支撑和政策扶持的青浦新城，褪去“鬼城”标签或只是时间问题。未来，青浦新城发展非常可期。