到目前为止，大家对自贸区临港新片区的理解都是错的

这是魔都财观的第274篇原创文章

8月6日下午，国务院公布了上海自贸区临港新片区总体方案。

如果大家仔细阅读文件的话，会发现其中有几条细则突破之大，可以说是史无前例的。说实话，作为一个上海人，看到国家如此大踏步推进改革，并且选择上海这个城市作为试点，我内心是备受鼓舞的。

不过，今天早上我一觉醒来，忽然发现满眼都是吹爆自贸区限购放松的文章，一个好端端的改革举措竟然变成了鼓励买房的宣传，让我实在很难接受。

也许是上一轮房产牛市太大，让大家习惯了炒概念、炒地图，看到规划公布第一反应就是去买套房。我们倾注了太多精力追逐热点，反而忽略了对房地产本源价值的判断。

做地产自媒体，我一直会给别人一些买房建议，大多是乐观鼓励为主。但这一次我要说的是：

在上海临港买房，还是谨慎一些比较好。

今天我打算用上海临港作为例子，给大家分析买房选筹的逻辑。说的是上海的新区，其实全国都适用，希望能帮到你。

01

其实临港这个新片区，对于上海来说并不是什么新概念。早在十多年前，临港就被列入了上海重点打造的九大新城之一。

我觉得吧，大家在某个新城买房之前，特别是买临港这种已经出生十多年，算不上全新的新城之前，应该给自己这样两个灵魂拷问：

为什么之前那些人在这里买房没有涨？

凭什么你认为你自己买了这里就能涨？

我们带着这些问题来看临港，还是比较容易找到的答案的。

因为临港距离市中心实在太远了。

自贸新片区核心位置的滴水湖，通勤距离市中心68公里，并且隔在市中心和临港之间的是大片未开发未成熟的片区。距离临港最近的副中心是张江，距离也有60公里。大家看下图。

之前我们在《新区房价一定能涨？一份新区买房实战干货送给你#M360》文章里曾经拿临港举过例子。

我们把这种新城称为新区飞地模式。

02

也就是说，政府在打造这个新城的时候，目标是建一座完整的城市，不依赖市区，大多只有一条地铁和市区相通，新区规划是否实现，完全看新区投资够不够，跟传统市区无关。新区跟市中心之间一片空白，完全没有开发，就算市区变大了，两者也没有相连发展的可能。

我至今还记得我上次去临港踩盘的经历。

我先开了一个小时的车之后，发现自己还在上海市内的高速路上，我开始怀疑自己是不是开错路。当反复确认导航没有错，又开了半个小时，我才到达临港滴水湖。这个时候的我，已经精疲力尽，完全没有心思再想看任何房子，更别说住在这里。

我一直说一线城市买房最远距离市中心不能超过25km，二线城市不能超过15km，否则买房是无法正常通勤的。

那么对于临港这种不能通勤市中心的板块来说，它的房价是无法参考市中心的房价外延辐射来估值的。

临港的房价，应该由它所在区位的购买力来定。

但过去两年临港的房价表现并不是很好。

绿中介的成交数据显示，作为临港新城的核心区主力楼盘，宜浩家园、滴水湖馨苑，差不多的房子，在过去两年多里分别跌了18%与29%，而上海大盘也才跌了10%左右。

临港的房价属于典型的远郊新城房价表现，低房价基数下，涨跌波动都很大。

03

那我们接着来看看临港现在有些什么。

临港，规划面积343平方公里，人口约68万。

但是在过去的十几年，因为各种各样的原因，临港新城人口一直没有发展起来。时至今日，整个临港地区常住人口大约25万人左右，其中，主城区人口6.5万人，高校师生员工就占到了4.4万人，临港产业区19.5万人。与开发初期相比，仅增加了10万左右的人口。

临港片区人口和密度可能都没有闵行的一个街道人多。

那我们再来看看临港的产业。

临港重点培育人工智能和机器人两大先导产业，同时大力发展高端智能装备、海洋装备、智能汽车三大支柱产业，积极拓展软件及信息服务、集成电路及专用装备、航空航天、节能环保等四大新兴产业。

但我之前实际在那里踩盘考察的时候，除了物流、房地产开发和一些轻工制造，并没有看到什么能够制造大量高薪岗位的企业。

不过，临港产业未来有一个大机会——特斯拉。如果特斯拉能够诞生大量管理和高端制造岗位的话，临港就业可能会改观。

所以，临港这种远郊新城的房价估值应该参照同样是环沪卫星城的花桥和苏州。

临港在上海市中心通勤能力上，和花桥差不多，好于苏州，但是它产业上强于房价2万左右的花桥，弱于房价5万的苏州园区。

所以，临港现在的房价估值2.5万至3万还是挺合理的，等未来产业起来了，下一个对标竞品就是苏州园区。

04

临港未来会有什么呢。

自贸区新片区总体方案里全部都是利好政策。但是抽丝剥茧之后，最有价值的就是三条：

1、对新片区内符合条件的从事集成电路、人工智能、生物医药、民用航空等关键领域核心环节生产研发的企业，自设立之日起5年内减按15%的税率征收企业所得税。

2、研究开展自由贸易账户本外币一体化功能试点，探索新片区内资本自由流入流出和自由兑换。

3、人才购房放松限购，缴纳个税和社保缩短至3年，购房资格由家庭调整为个人。

从企业所得税来看，未来临港会有不少新兴企业进入到这个片区驻点，上海财政充裕，抵扣这点税应该没有问题。

真正关键的是资本自由流动。人民币是资本管制的，大陆范围内没有任何一个地方可以实现资本自由流动。资金自由出海买房，炒股，这都是不允许的。如果临港能够实现的话，那么临港是有机会成为中国境内第二个香港的。甚至于由于地理位置和人民币结算的便利，临港应该可以超过香港。

但是，我觉得就是因为这个理想太美好，反而在短期内不可能实现。如果大家了解过当年上海外高桥自贸区设立的时候，当年目标里也曾想探索资本账户自由流动。

不过由于国际关系不稳定，和境内资本安全的原因，国家始终没有跨出这一步。

这一次看来，是想要再突破一次，预计会采取小步试探的方式，慢慢尝试。

不管是哪种结果，临港一定可以比之前吸引到更多高新技术和金融高端产业人口入会对房价有所支撑。

05

临港的限购放松现在已经传遍了全网。

不过我觉得我觉得现在媒体的版本可能有些偏差。这段素材是来自于上海副市长的发文，从上下文来看，副市长指的意思是只有符合规范的人才，购房资格可以放宽到单身社保三年，并非全面降低。

大家如果看过上海人才引进直接落户的要求，就会知道上海定义的人才门槛有多高，至少满足以下其一：

1、博士或者高级职称；

2、省部级及以上政府奖励；

3、国家重大专项项目负责人或者核心团队；

4、支持产业中的高管且有研究生学历；

5、金融、贸易、航运等现代服务业重点机构核心人员，且满两年以上；

其他还有一些不列举了.

上海市的人才标准，和珠海市为了吸引人来买房而降标的人才标准完全不同。

而且吧，我并没有觉得放松限购是一个长线利好。

最终决定一个板块房价的还是通勤配套和产业基础。大家可以看看环沪的花桥和嘉兴。限购的花桥房价2万，不限购的嘉兴房价1.5万。

市场并没有因为嘉兴不限购，就把嘉兴的房价炒到比通勤更好的花桥更高的价格。

在我看来，限购取消只会是一个让价格回归价值的催化剂，但绝不是构成房价基本面的大利好。

房价行不行，最终看的还是通勤、产业、配套这些。

06

好，最后给想买临港的朋友们一些建议：

1、当下临港是以物流产业为主。这种低端产业+配件住宅的打造方式，是很难建出高房价的国际社区的，有兴趣的朋友可以研究下上海普陀区为什么房价偏低。

2、未来的机会在于高薪产业导入。关注特斯拉，关注资本自由流动政策下的新金融机构入驻。如果要买房，离他们近一些。

3、大家要注意临港是冲击平原地形。这样的新区，土地供应量可以很大。按照现在房住不炒的思路，政府是很容易放出天量土地供应压制房价的。

4、临港买房的思路是，忘了与市中心的连接，关注板块自身发展。不要着急入场，等待产业商圈入驻，直到前期投资的沉没成本足够大，再入场也不迟。房子买的越远，确定性越重要。

好了。虽然我们通篇说的是临港，其实这样的逻辑适用于所有远郊新城。

请大家一定要记得中国最不缺的新城，最不缺的就是概念。

最后的最后，给大家分享个经验，中国至今有过很多郊区新城的成功案例，比如上海张江、北京西二旗，他们都是在距离市中心25km以内，如果是二线城市则建议在15km内。

中国至今没有成功打造过远郊60km的新城，之前的天津滨海新区失败了，现在的广州南沙新区正在努力。

如果说能有一个远郊新城能够成功崛起的得话，那上海临港新城一定是最有希望的。

但是临港需要时间，我们也需要耐心。

另外，昨天的文章因为一些原因不得不删除，我会在合适的时机把它再重新发上来。如果你比较着急想知道结论的话，可以加我助理的个人微信号，我们会在微信朋友圈第一条展示关键观点的哈。

助理个人微信：moducaiguan6，moducaiguan4，moducaiguan3

以上是正文，来自于观观。

原创不易，感谢支持。

有兴趣的朋友可以关注魔都财观微博和微信，微博会发送一些短评，更新快而多，微信平台会发长评。另有数十个房产交流和热点城市群，语音分享干货，私聊实操技术。购房问题和入群，请加moducaiguan3。

转发请注明魔都财观微博和微信出品，自媒体同行如需转载请公众号留言，开长白给您，所有文章随便转。