工业用地进入“存量时代”，上海成外来产业地产商噩梦

上海是中国重要的的经济、交通、科技、工业、金融、会展和航运中心，是世界上规模和面积最大的都会区之一。上海港货物吞吐量和集装箱吞吐量均居世界第一，是一个良好的滨江滨海国际性港口。上海也是 中国大陆 首个自贸区“中国（上海）自由贸易试验区”所在地。上海与 江苏 、 浙江 、 安徽 共同构成的 长江三角洲城市群已成为国际6大世界级城市群之一。

这一次，上海终于对规模庞大而一直处于低效利用状态的工业用地出手了，这无疑意味着“存量时代”的到来。在弹性出让、严禁分割等细则出炉之后，整体计划也在近日问世，未来可能超过300平方公里的工业用地将“变性”。

随之而来的，是几家欢乐几家愁的局面。对包括联东在内的很多希望进入上海产业地产市场的企业而言，这些新政无疑将是个噩梦——增量减少且限制严苛，存量将大幅升值，使得很多原本手中拥有大量廉价工业用地的本地生产性企业待价而沽，甚至自己操刀上阵改造为商用物业。而在另一方面，本地产业地产商的利益馅饼就又增厚了许多，外高桥、陆家嘴、浦东金桥、张江高科这些上海本地产业地产商在政策出炉后股价纷纷应声暴涨。

很有意思的是，一线城市对工业用地的处理方式虽然都是存量盘活为主，但北京可能更集中于文创园区和自住型商品房，深圳则对产业地产更有兴趣，“工改工”类的总部基地受到鼓励，而上海这些政策出台的意义很明显，将中小型的生产性企业彻底逼迫出上海，留下更多的空间发展高端服务产业，可以看作是这些年来“退二进三”的一次总攻势。

当然，总的来说，工 业用地的存量流转对产业升级转型还是有正面的促进意义的，而越来越稀缺的工业用地，也可以倒逼现有的产业地产商改变原有的粗放型发展模式，转而精耕细作，在更少的工业用地上提供更多的产值、税收，培育出更多的产业新星，并延伸出更多创新的业务模式，这些都是有益于产业地产健康可持续发展的。至于再无法进入上海的产业地产商们，别气馁，用武之地依然很广阔，不要因为一棵树木而丢掉整片森林!

作为国内土地资源约束最突出的特大城市之一，上海在严控新增建设用地的同时，将更注重向存量土地谋求发展空间。上海日前已下发文件，“鼓励”和“规范”并举，着力盘活、优化存量工业用地，促进产业发展“高端化、集聚化、服务化、融合化、低碳化”。

据介绍，在新一轮土地管理中，上海已明确了“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的“五量调控”新思路。日前，上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》，为闲置及低效利用工业用地的调整、升级提出具体操作方法。

根据《办法》，上海对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径，并已为此制订了一系列引导及鼓励政策。比如，关于区域整体转型开发，除政府土地收储后整体开发建设外，还允许单一主体或联合开发体采取存量补地价方式自行开发。

对于补缴地价的标准，《办法》规定，转型为研发总部产业项目类用地的市场评估地价，外环线以外地区不低于相同地块工业用途基准地价的150%，外环线以内地区则一般不低于相同地段办公用途基准地价的70%;转型为研发总部通用类的，市场评估地价不低于相同地段办公用途基准地价的70%。此外，符合相关条件的研发总部类用地，最高容积率可以达到4。

“目前工业用地价格整体还比较低，土地改变用途后补缴至工业地价的1.5倍，再加上容积率的提高，对企业是有较大激励作用的。”上海市土地学会副会长袁华宝说。

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