上海8月土拍预告已经出炉，据上海土地市场官网显示，将出让7幅地块，其中纯宅地数量为0，这也是2019年1月至今，首个出现0纯宅地出让的月份。
近期上海土拍趋于定向化，地块的溢价率几乎为零，政府在土地溢价上控制的十分严格，7月宅地土拍实际情况基本如此，拍卖过程也只是走个过场，波澜不惊；土拍市场的沉寂并不影响我们探访优质地块热情，本月虽然没有纯宅地的出现，但这幅位于闵行区浦江中心区的商住用地，具备一定优势和亮点，该地将于8月14日拍卖。
四至范围：东至浦申路，南至北江洲路，西至浦驰路，北至立跃路
出让方式：招挂复合
土地用途：34-1地块:商住;34-6地块:其他商服用地;
出让面积：65033.6平方米
容积率：34-1地块:商住 1.6 ; 34-6地块:其他商服用地 0.77;
起始价：236090万
地上建筑限高：34-1不超过20米，局部不超过30米（不超过4栋）；34-6不超过10米
根据出让预合同，该地块住宅套数下限为930套，中小套型所占比例至少 80%，并且要求自持建筑面积不低于 15 %，配建保障性住房7.0%。
整个地块的具体规划要求，限制颇多，除了部分住宅可售，其余物业类型均需开发企业一定程度的自持，对于开发商的资金实力也是不小的考验。
首先来看交通配套，8号线江月路站直线距离约800米，小编从地铁站步行至地块的时间在10-15分钟，这个距离刚刚好，近地跌是一大优势。
地块200米范围内就是浦江城市生活广场商业综合体，涵盖生活配套，娱乐，餐饮，金融，大型超市等业态，小编认为这个商业的存在极大丰富了片区的价值，是整体片区的核心。
与地块相距400米的仁济医院（南院）是一所公立，三级甲等医院，占地68497 平方米，建筑面积82590 平方米，小编实地探访，这个医院也是相当的大，各类科室齐全，满足大众就医需求绰绰有余。
教育资源拥有浦江镇第一幼儿园，第一小学，荷花池世博幼儿园，整个浦江镇片区其实发展的十分成熟，作为上海世博会时期主力动迁区域，经历十余年的发展和建设，片区的环境，入住情况，配套十分完善，这次的地块位于浦江片区的核心，优势不言而喻。
如图，该片区目前在售仅有一个新房项目，浦江坤廷二期在售均价5.8万元/㎡，剩余套数34套，尾盘销售中，近半年的月均去化速度在25套左右，二手房目前价格分为2个层级，一个是近地铁的浦江世博家园4.3-4.7万元之间，另一个景江苑3.7万左右，每个小区的挂牌量在5套左右，实地探访整个片区挂牌量交易量均不高。
区域浦江坤廷二期已经尾盘，本次出让的地块今后以小户型房源供应为主，将填补未来区域中出现的新房供应空白。
△地块东侧道路（浦申路）
△地块南侧道路（北江洲路）
△地块南侧河道（水质优）
△地块周边
如图所示实探探访，地块周边道路绿化，通达性较好，南侧拥有水系景观资源，相邻世博家园小区，步行至浦江生活广场5分钟，地铁站10-15分钟，十分便利。
地块在配套上的优势毋庸置疑，近轨道交通，片区成熟，住宅小区林立，且区域新房稀缺，目前在售的尾盘项目价格已然接近6万，唯一的能够影响开发商拍地的就是地块自身附带的限制，能否让自身的资金流做到平衡可能是开发商考量的重要因素，具体的土拍情况让我们期待8月14日。
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