遇到征地拆迁，开发商过分降低补偿面积，那么属于违法行为

韩峰拆迁律师 2019-08-06 14:21 阅读 2000+

有句俗话说得好，不可为方；规不正，不可为圆。它的意思就是说不管是什么事情都是有原则和规矩的，在征地拆迁的过程也是这样，是否有合法的程序、齐全的手续、还是补偿的合理性，都是有法律明确规定的。

但是在现实中，开发商不遵守法律规定的案例却又时常发生，今天我们就和大家聊一聊那些在拆迁过程中经常发生的猫腻。

一、征收主体猫腻

1、法定批准机关：

（1）农村集体土地

依据《土地管理法》第四十五条征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田（二）基本农田以外的耕地超过35公顷的（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款（一）（二）（三）规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

即征收集体土地批准机关：国务院和省、自治区、直辖市人民政府。只有这两级政府具有征收资格。

（2）国有土地

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

即国有土地征收机关：市县级人民政府。

2、实施单位

（1）农村集体土地

依据《土地管理法》第四十六条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

即征收集体土地实施单位：区县级人民政府。

（2）国有土地

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

即经过市县级人民政府批准授权的房屋征收主管部门。

二、以何名义（项目）可以拆迁

1、集体土地

依据《土地管理法》第二条规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

2、国有土地

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

三、补偿的猫腻

1、集体土地房屋

（1）最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，但应当扣除已经取得的土地补偿费，即宅基地补偿费。

（2）中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中规定，在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。

2、国有土地房屋

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

在这里我们要提醒广大群众：按区域划分来说，在法律上并未规定哪个地区会得到多少的补偿，但对于补偿来说是有一定的条理的。国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》第二款规定，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。也就是说补偿的最低标准是应享有同等面积的补偿，如果开发商过分降低补偿面积，那么属于违法行为。