宝山是一个神奇的地方！这个近郊区域有三分之一在外环以内，甚至有一小块在中环内。另外在上海市公布的2016-2040年城市总体规划中，已经明确将宝山列入主城区片区。

但同为主城区片区的闵行外环外房价已经上7了、虹桥区域的房价5.8万起、远如川沙，轨交沿线00年以前的二手房房价都来到了4字头。这让宝山外环内众多5字头的新房项目有些尴尬了，坐拥好的规划、区位，但始终是上海的洼地。

不过作为环内的房价洼地，宝山也因此获得了一众购房者的青睐，其中人气的较高的三个板块是大华、上大以及共康。

但遗憾的是大华目前没有新房在售，并且这个板块有一半位于中环内，区位优势还是比较明显的。在价格相近的情况下，大华的优先级毋庸置疑。

那在目前大华没有新房房源的情况下，究竟是选上大，还是共康呢？

先来聊聊为何会成为洼地

首先，宝山目前整体的城市界面是比较差的。

拿与宝山非常有渊源的闵行来比较，这两个是上个世纪一南一北两大老工业基地，细数前世今生：

• 闵行一条街、张庙一条街；
• 闵行拥有电机厂、汽轮机厂、锅炉厂和重型机器厂；而宝山则拥有大名鼎鼎的宝钢。

当初拥有诸多相似的“基因”的两区，现如今却有着完全不同的地位。很明显的一点就是房价区别了：闵行外环外7字头项目热销，这是宝山环内都望不可及高度。

但究竟为何，两个当初相近的板块出现如此大的差距：

原因一：与闵行以机械装备业为主的老工业基地不同，宝山是以钢铁、化工企业为主，在关停或迁移后的环境治理方面需要花费更大功夫。

闵行当初四大厂所在地

原因二：闵行的邻居是徐汇和长宁，受漕河泾、古北辐射，都是‘富邻居’，自身还有大虹桥所带来的规划辐射，周边包括自身的城市界面一片“富丽堂皇”。

闵行大虹桥商务区

宝山的邻居是新静安，也就是当年的闸北。即使如今并入静安后身价水涨船高，但作为较年轻的新兴板块对于宝山城市界面的加持，有些局限了。

并且闵行对于松江和青浦来说是更近市区的置业地，不少改善购房者涌入其中置业。但宝山北面紧靠苏州，涌入板块内的改善购房者数量不多甚至说是极少，但外溢的购房者却有不少。导致了板块内偏低的房价。

原因三：宝山本身也是有些“不争气”。最直观的就是商业配套了，顾村的龙湖宝山天街和共康的万达，算是区域内顶尖的商配了。但比起闵行七宝、莘庄、颛桥万达、以及大虹桥等众多商圈，不管是数量还是能级，宝山都落于下风。

宝山万达

当然，宝山始终是主城区片区之一，即使目前规划进展缓慢，但始终是有光明未来的，不过还需要时间去实现。

回归正题，我们来聊聊在宝山这个大环境下的共康和上大两个板块，究竟孰优孰弱。

板块形象 差距较大

共康算是宝山内的“老大哥”了，2004年1号线（上海火车站-共富新村站）的开通让这个板块成为宝山第一个通地铁的板块。并且1号线所在地下区间的上方就是南北高架路，作为上海的黄金中轴，这条高架的能级毋庸置疑。

两个大动脉相加，对于板块人口的导入是非常明显的，而人口基数的增加也促使了配套和基础设施的进一步发展。由此，板块内聚集了像万达广场等一系列的大型商业配套以及十分完善的生活配套。对于目前的宝山来说，这样的配置已经算是顶尖的了。

因此共康板块属于上海成型较早，设施配套建设也较完善的居住板块之一。

另外，宝山的新房品质在如今的这个房价控制下，是有限的。不过共康板块内聚集了像和欣国际家园、宝宸怡景园、宝宸共和家园以及中环国际公寓等一众区域内品质拔尖的次新房。

所以早先有不少市中心的动迁购房者，从黄浦、虹口等老城区置换过来的，是个不错的改善区域。

上大板块是以上海大学宝山校区而形成的一个板块概念，实际属于大场镇，但这个板块概念被大家认可度很高。

比起老大哥共康，上大只能算是一个年轻的板块，2009年年底7号线（上海大学站—花木路站）才开通，比起共康晚了整整五年。

并且板块内的主干道沪太路，是一条经常被人诟病的主干道。集卡众多、路况糟糕，道路两边不太适合居住。

所以这里目前依靠外溢的人口导入远远不如共康，相对的板块内的居住氛围和配套就要差一些。

当然，年轻有年轻的好处。上大受欢迎的地方就在于这里拥有大片的待发展的区域。从卫星图看，整个上海大学以南区域要么是绿地，要么是空地，要么是旧工厂，几乎没有农村、也没啥城市住宅。所以未来这里或将成为一个全新的区域，也就是常说的“南大规划”。

这近6.3平方公里的南大地区，政府花了很大力气，理清土地权属复杂关系。如今，南大地区动迁、腾地均已接近尾声。

并且大场机场这个一直被用作军事设施为军队服役机场，在前不久前宣布将要搬迁，届时，这里将会多出一块巨大的空白用地。

这块宝贵的“大衣料子”，是上海市五大整体转型升级重点区域之一，将变身上海中心城北部的“生态型城市综合功能区”。

配合着上海大学，上大板块的未来可能更加偏向年轻的、高端的居住区。这是宝山甚至北上海都较为稀缺的。这也是这个板块大热的主要原因之一。

具体的配套对比

商业：万达广场、宝山购物中心、北斗星商业广场

教育：宝山区第二中心小学、华师大宝山实验学校等约10所学校

医疗：复旦大学附属华山北院宝山分院

轨交：1号线、18号线（在建中）

商业：聚丰购物广场、上坤城市广场、弘基广场

教育：上海师范大学附属经纬实验学校、上大附中、大场中学、民办申华小学等约10所学校

医疗：上海交通大学附属仁济医院宝山分院

轨交：7号线、15号线（在建中）

就目前而言，两个板块的大型商业配套的数量差距不大，但在能级上共康的万达广场是宝山区顶尖的。而上大板块的商场在能级上就要差上不少，仅能满足日常的购物需求。

东方国贸新城

弘基广场

并且共康是一个非常成熟的置业板块，依托于庞大的人口基数，这里已有十分完善的日常生活配套以及居住氛围。但相比之下，依托于上海大学来发展的上大板块，就有些逊色了。

教育资源方面，两个板块差距不大，但上大的人文环境是会优秀一些的。

另外，上文也说到在交通配套上，两个板块都是双轨交环绕，但是共康南北高架路的含金量还是要远远高于沪太路这条上大主干道的。所以在交通配套上，共康还是占据些许的优势。

总体来说，两个板块的配套，共康在生活配套以及高端商业方面要略胜一筹，自驾的话，南北高架也更加方便一些，当然早晚高峰的堵车问题是不可避免的。

板块房价

说好了居住环境以及配套，接下来要对比的就是价格了，同为宝山的中外环，其实两个板块的房价差距并不大。

首先是整体的二手房挂牌价：

在10年内建成的二手房住宅项目中，共康板块的二手房房价在46504元/平-75209元/平左右，不过在7万+这一档内，都是和欣国际花园。除了这盘外，其余的像宝宸怡景园和中环国际公寓大都位于5-6.4万/平米左右的二手房房价。

上大板块的二手房房价在46053-66965元/平，其中6万+这一档只有招商中环华府，其余的次新房像保利熙悦，房价大都位于4.6-5.7万/平米左右。可以看到在6万+的品质住宅还是共康要更多一些。

新房房价方面：

板块目前仅有中环国际公寓在售，并且仅剩3套建面约145平米房源，均价约为56000-60000元/平米。

之前就提到了，中环国际公寓的的二手房房价已经在51896-59914元/平米的区间了，并且还有税费的存在，实际的价格还是要跟新房相差不多，有些甚至要更高一些。所以新房的性价比还是比较高的。

但由于目前这3套房源户型较大，总价约为800万/起，所以去化还是较慢的。

另外，共康板块内还有欣国际花园四期等待入市。在之前的二手房分析中也提到了，这盘的二手房房价普遍均为6字头，甚至一些大户型的均价能突破7万，算是共康板块的品质王者了。

而四期近期或将入市，主力户型为建筑面积约101-163平2-4房，毛坯交付，预计均价5.8万/平！

另外，距离欣国际花园约1.7公里外还有央玺项目，这是宝山的品质标杆，也是宝山的房价天花板，建面约85平起的房源，总价约500万元起。

购房者对这个项目的褒贬是不一的，不少人觉得这个品质就值得这个价格。还有不少人觉得，大华、共康才卖5字头，即使品质再高但是地段始终是有差距的，这个价格就有些贵了。

大场三兄弟算是这个区域新房市场走向大热的开端，但随着保利熙悦、中环招商华府的售罄，三兄弟仅剩下上大的滨江公园壹号一盘了。

并且项目刚刚推出了自己的新一期叠加别墅&大平层房源，建筑面积约120平-190平，单价6.1万元/平起！因为本期是别墅，所以这个项目价格还是要高一些的。

滨江公园壹号的品质和口碑是业内公认的，在杭州，滨江集团是与绿城齐名的豪宅开发商，拥有十分成熟的豪宅开发经验。

公园壹号作为其在上海的第一个项目，开发商更是用心尽心，毕竟项目首期预约的85户业主，100%完成了收房。在如今这个交房事故频发的环境下，这样的成绩实属优秀。

上大另外一个在售的新房是宝厦文璟苑，53000元/平米的均价，建面约61平、82.7平和82.28平1至2房，是宝山洼地中的洼地。不过项目大都为1房、2房，比较适合于刚需购房者。

另外，位于1号线通河新村与7号线上大路之间还有个新盘项目：大华·公园城市。主力户型为建筑面积约99平三房和158平四房，预计将于近期入市。

总体来说，共康拥有完善的配套、便捷的交通以及不少高品质的居住，对于改善客而言这里目前的置业环境要明显优于上大。

但对于更加看中未来前景的购房者来说，上大是宝山目前仅存的拥有大面积开发土地的板块，但规划还是需要时间去实现的。

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